二、进一步完善物业管理经营机制

深入贯彻《条例》，促进物业管理健康发展，必须进一步完善物业管理经营机制，主要是市场准入机制、竞争机制和监督机制。

1、完善市场准入机制

《条例》第32条对从事物业管理活动的企业设置了两道门槛：第一道门槛是要求从事物业管理的企业必须具有独立法人资格，不具有市场主体所必须具备的民事权利能力和民事行为能力，不能独立承担民事责任的组织，不得从事物业管理活动，这是市场准入最基本的要求。第二道门槛是对物业管理企业实行资质管理制度，不同资质的物业管理企业，只能在相应的地域范围和相应的物业规模内从事物业管理活动。

优胜劣汰，进退自如是一个行业成熟的重要标志，因此完整的市场准入机制应包括市场准入和市场退出两方面的制度。目前物业管理行业重点是加强市场退出制度的建设。第一，要切实贯彻《条例》第32条的规定，对尚不具备独立法人资格的物业管理组织进行清理，限期完成公司化改组，这对于彻底解决“建管不分”的老大难问题也具有重要的意义；第二，完善业主大会的运作，落实业主大会依法选聘、解聘物业管理企业的权利；第三，继续完善物业管理企业资质的动态管理，每年进行资质年审，每二年进行资质评定，严格按标准审核，资质等级该升则升、该降则降；第四，建立完整的监督机制，充分发挥行政监督、行业监督、社会监督、司法监督、业主监督职能，出现法定降级条件或清退条件的及时降级或清退。

通过以上二个门槛、四个措施，扶植一批机制新、规模大、成本低、质量高、实力强、信誉好的物业管理品牌企业，及时整顿或淘汰管理水平低、经营不规范、社会形象差的企业，净化物业管理市场，全面提升物业管理行业的社会影响力。

2、完善物业管理市场竞争机制

竞争是市场经济的基本特征，竞争的最大优点是可以最大限度地实现社会资源的优化配置。物业管理活动本质上是业主和物业管理企业作为平等的民事主体之间的民事法律活动，业主选择哪一个物业管理企业来提供物业管理服务，物业管理企业是否愿意选择该物业管理区域提供物业管理服务，均属于完全市场行为的范畴。市场竞争机制的引入，为平等的物业管理双方选择最佳的合作伙伴提供了良好的市场环境。

引入市场竞争机制最重要的是完善和落实物业管理招投标制度。《条例》第3条确立了引入市场竞争机制的倡导性原则，《条例》第24条规定了住宅小区应当采用招投标方式选聘物业管理企业（符合法定条件的除外）。

从物业管理市场招投标的现状看，我国的物业管理招投标制度仍需继续深化和完善。首先，目前大多数住宅小区均由开发建设单位下属的物业管理企业管理，成立业主大会及业主委员会的聊聊无几，如何贯彻落实《条例》第24条尚有大量的工作可做；其次，对物业管理招标代理机构要纳入行业管理，并对物业管理招投标的每个环节，如信息公布、项目的专业技术要求、评标的方式及知识产权保护等具体问题作出明确规定，营造公正、公平、公开的市场竞争环境，大力整顿物业管理招投标中的“黑箱作业”和其他违规行为；最后，要切实发挥物业管理行业协会和招投标专家评委的作用。目前国家和各地方物业管理协会，在政府主管部门的指导下，完全有能力承担起物业管理招投标代理的职能，所建立的专家评委库的专家，也能承担起专业技术评定的工作。这样一来，既可以避免非专业性代理机构在招标文件的编制或公布阶段，已留下许多欠规范的因素，也可以有效地解决评标人员的欠公正与不专业等问题。

物业管理招投标制度不落实、不完善，物业管理市场的良性竞争机制也难以最终形成。

3、完善物业管理监督机制

我国目前正处在社会主义社会的初级阶段，已经建立起来的广义的法律监督体制，是一个多系统、多层次、多结构的监督体系。它由法律监督、纪律监督、社会监督三个子系统组成，从结构上可分为三大类九个要素，即政党的监督、国家监督（包括各级人大及其常委会的监督）、行政机关的监督、检察机关的监督、审判机关的监督、民主党派的监督、社会团体的监督、社会舆论的监督和人民群众的监督。

物业管理法律监督体制的结构也应该包括上述三大类九个要素，只是在社会团体的监督中更突出业主委员会、物业管理企业、居民委员会、物业管理行业协会和消费者协会的监督作用；在人民群众的监督中更突出业主、物业使用人、物业管理企业员工的监督作用；在行政机关的监督中明确了政府房地产行政主管部门的归口管理和监督作用。

物业管理的监督不仅仅是对物业管理服务工作质量、业绩的监督，也是对被监督者遵守物业管理法规情况的监督。

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