《物业管理条例》的颁布实施

为国有物业管理企业的改制指明方向

深圳南油物业管理有限公司拓展部   石  斌

《物业管理条例》的颁布实施标志着我国物业管理进入法制化、规范化发展的新时期，对促进物业管理行业健康发展起了巨大的推动作用；《条例》也为物业管理活动中各方法律主体，尤其是物业管理企业，提出了新的课题、新的任务和新的要求，促使物业管理企业纷纷调整经营策略和发展战略，以应对新的挑战。目前我国物业管理行业大规模的重组兼并风起云涌，民营物管企业介入“搅局”，而曾经是行业领头羊的国有物业管理企业，却因体制的束缚、机制的呆滞，而显得举步为艰。国有物业管理企业与其它行业的国有企业面临着同样的问题，要在激烈的行业竞争和市场重新“洗牌”中获得生存与发展的空间，国有物业管理企业必须进行体制改革，建立现代企业制度，实行产权多元化，加强内部管理，充分参与市场竞争。笔者通过学习领悟《条例》的精神内涵，结合我国国有企业改革的现状及存在的问题，撰写此文，与同行们对国有物业管理企业的改革、改制进行一些探讨。

一、国有物业管理企业实行“经营者、员工持股”改制的探讨

全国著名企业家——许继集团董事长王纪年在经营管理的实践中总结出关于企业发展中的四条“死亡线”：如果中低层职工每年的淘汰率低于2%，在职工的收入分配总额中与企业绩效相挂钩的“活”的部分低于15%，企业内高素质人才的比例低于10%，在竞争性领域里企业的股本纯而又纯，这样的企业将难逃死亡的结局。根据我国国有企业改革的发展历程和经验来看，四条死亡线与目前大部分国有企业的现状相吻合。而国有企业的资产和人员缺乏流动性是导致国有企业普遍经营不善的重要因素。解决的办法只有通过体制改革，实行产权多元化，建立适应市场化运营的现代企业制度，才是国有企业摆脱困境的必由之路，而“经营者、员工持股”改制作为实行产权多元化其中一种途径，笔者认为比较适合现阶段国有物业管理企业的实际情况，主要是因为：

1、提倡分业经营促使国有物业管理企业实行“经营者、员工持股”改制

《物业管理条例》第二十四条中明确指出：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。我国现有国有物业管理企业大致有二类，一类是由房管所转制的物业管理公司；另一类是由建设开发单位建立的物业管理企业。从这些企业的“出生”来看，明显地存在缺乏企业经营自主权或没有成为完全的企业法人，经营上没有动力与压力等国有企业通病。要解决上述问题，必须建立产权明晰的现代企业制度，通过实行产权多元化而使国有物业管理企业适应物业、物权市场化、商业化的要求，从上级主管部门或开发建设单位的襁褓中独立出来，成为能够自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的市场竞争主体。“经营者、员工持股”改制是将本企业的国有股减持、减持股份转让给企业经营者与员工，从而改变了企业原来单一的股本结构。产权多元化起到以下两个方面的积极作用，首先是赋予企业资本的流动性，由于流动而使资本产生活力与效益；其次，企业有了经营自主权，企业的经营效益又直接与经营者、员工的切身利益挂钩，使企业具有了真正的活力与竞争力。《条例》的出台，基本理顺了业主、开发商和物业管理企业三者之间的关系，参与物业管理活动的三方法律主体各自的权责的界定比较清晰了。法律权责的清晰促使物管企业与开发企业分离，以完全法人身份经营，改变目前物业管理活动中业主、开发商和物业管理企业三者之间种种“错位”的关系，有利于物业管理企业摆脱由于权责不清而处于的尴尬处境。

2、招投标制度的实施迫使国有物业管理企业参与市场竞争

国有物业管理企业因自身主体产权的问题，企业接管的是上级主管部门或开发单位建设的物业，有着自己特定的经营领域和市场，企业没有必要在特定的市场之外寻找发展机会，极度缺乏危机感和竞争力，企业沉浸于守住一亩三分地的小农思想之中。《条例》第三条中指出：“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”。国家将选择物业管理企业的权利赋予了业主，将取得物业管理权的途径交给了市场，把竞争机制引入行业，物业管理成为竞争性行业。根据国有企业改革有进有退的原则，国有企业应从竞争性行业中退出来，将减持的股份转让给企业经营者、员工，实行产权多元化。通过实行“经营者、员工持股”改制，可以使企业彻底摆脱对上级主管部门或者开发商的依赖，消除垄断的基础，迫使企业主动进入市场，让企业在市场竞争中不断提高法律、服务、市场意识。从整个物业管理市场来说，消除垄断与壁垒，规范竞争，有利于整个行业的健康发展。

3、国有物业管理企业实行“经营者、员工持股”改制有利于企业规模化经营和树立品牌

市场竞争必然导致企业不断地加强内部管理，降低经营成本，提高竞争力。物业管理行业是一个劳动密集型的服务性行业，如企业经营规模过小，专业化程度较低，必然使企业成本居高不下，无法保持竞争力。另外，《条例》鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平，现代化的物业管理手段和技术的应用的前提条件也是需要物业管理必须具备一定的规模。国有物业管理企业经过“经营者、员工持股”改制后，经营有了自主权，员工有了积极性，企业有了竞争力。通过提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模；企业又能利用规模效应，统筹调配人力物力，提高设备利用率，降低管理成本，提高竞争力；竞争力的提高，又能扩大经营规模；往而复始，企业逐步进入螺旋上升的发展轨道。规模经营也有利于企业进行品牌塑造与管理，将管辖的物业统一在一个品牌旗帜下，使每个物业项目在管理理念、服务宗旨、运作模式、规章制度、行为规范等方面体现品牌特色。品牌的崛起，又能帮助企业获得更多的市场份额。

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