SHOPPING MALL —— 一个值得关注的业态

扬州创新物业管理公司总经理  袁琦

Shopping Mall（又称“销品茂”，以下简称“MALL”），即大型集购物、美食、文化、休闲、娱乐等多种经营主题于一体的一站式消费中心，能满足不同的消费群体的多种消费需求，它所形成的人流、物流、资金流和信息流高度集中，对一个区域的经济产生巨大的推动作用，是当今世界上最先进的商业业态。在中国，MALL正呈现出一种新的投资风暴，京沪穗及各个省市多个MALL应运而起，尽管目前处于宏观调控时期，但MALL的出现及其今后发展的态势，不能不引起人们的注意。

扬州时代广场建筑面积7万m²，系由香港创新发展集团在扬州市开发建设的江苏省首家MALL，自2002年开业以来，百货、超市、影院、书城、休闲娱乐、中外美食、儿童天地、商务会所以及独具异域风情的室内商业步行街等，样样俱全，应有尽有，在扬城市中心的文昌商圈形成了一道靓丽的风景，成为迄今为止江苏省最大的现代化商业迪斯尼，在业内受到较高的评价。

纵观MALL的成长及发展过程，我们不难发现其本身所独具的特点：首先是建筑体量大，小者三、五万平米，大者则超过六十万平米；其次是经营主题多，吃喝玩乐购，凡所可有，无所不有；三是消费群体广，无论白领兰领，不分男女老幼，均可在MALL内寻得一席之地；四是产权结构多元化，单一产权逐渐被多产权所替代，且产权易主的情况也时有发生；五是管理难度较高，物业管理和经营管理需互相配合、相互交融，管理新路有待探索。

创新物业管理公司提前一年入驻施工现场，三年来，与时代广场一起长大，对MALL的物业管理工作，经历了MALL在成长过程中所遇到的各类问题，通过三年来的摸打滚爬，我们深切地感受到，对于物业管理行业来说，MALL是一个极其值得关注的业态。

一、自营商铺  进行组合管理

作为房地产开发，由于MALL体量大，投入资金巨，从投资的角度出发，资金的滚动开发已成必然，因此，发售商铺进行资金回笼已是大势所趋，在所难免。但对发售的个人产权自营商铺而言，却成为当今MALL管理中的一个难点。业主在拥有其个人产权商铺的同时，也拥有其商铺的自主经营权，因此，如何在保证业主个人产权商铺的合法权益的同时，又能满足整个MALL业态的统一规划和布局，且将个人产权商铺自营业主的经营行为纳入MALL的统一管理之中，确保MALL的整体形象和物业的保值增值，其中，既涉及到物业管理，也涉及到经营管理，是当前MALL管理工作中遇到的一个值得探讨的新课题。

以时代广场东楼为例，这里的“世界流行通道”是由三百多个独立产权的商铺组成的独具异域风情的大型室内商业步行街，内设香港街、泰国街、日本街、欧洲街等多条商业街道，经营新潮服饰、时尚小品、手工烫画、首饰美甲等特色商品，成为当地流行时尚商品和个性化消费的集聚地。但在开业之初的一年多时间里，经历了几起几落，业主的个人利益与广场的整体形象相冲撞，商户的个人行为与广场的统一管理相冲突，在困难且复杂的情况下，我们紧紧抓住以市场为导向这个纲，针对现实情况，将物业管理和经营管理相结合，并及时成立业主委员会，进行“三合一”的组合管理，向自营业主和商户提供一站式的物业管理和经营管理服务，在进行专业化的管理和服务的同时，充分发挥业主的自治作用，有效及时地解决实际工作中发生的各类问题，促成时代广场东楼的室内商业步行街在短期内迅速扭转颓势，不断走向兴旺，确保了商业物业的保值增值。

二、投资铺位  重在委托管理

与拥有个人产权且自主经营的业主不同，在MALL业态中不乏也有一批不擅经营，纯粹是以投资为特点的产权人。对该类铺位，发售前必须做好MALL的整体功能布局，按功能布局和统一规划的要求，确定不同区域每个对外发售单元的经营范围，在铺位发售之际，与业主同时签署委托书以及物业管理公约和经营管理公约就成为产权铺位销售中的一套必不可少的法律文本，委托书约定了业主将自有产权托付给管理公司的权限，其中也包括双方认同的投资回报率，管理公约则是管理公司在物业和经营方面对全体业主和管理公司均具约束力的公共约定，其范围涉及到业主本身及其受让人、继承人、承租人及占用人。

与住宅及其他楼宇投资有着根本区别的是，MALL投资成败的关键不仅仅只依赖于地段的优势和房产景气指数的上升，更重要的是还要视整个MALL的定位和管理的成功，南京时代广场位于南京新街口黄金地段，因缺乏准确的定位和有效的管理，六年多来一直萎靡不振，物业一再贬值。因此在一个大型的MALL业态内，如果缺乏由业主委托专业管理公司进行物业和经营管理，缺乏准确的定位和布局，业主的投资便会付之东流。

同时，MALL还十分讲究开业的一次成功率，屡开屡关的商业物业在短期内很难复苏，将直接导致MALL投资受挫，这也是投资型商业物业竭须关注的问题，而规避这种风险的根本措施乃是由业主共同委托专业的、有实践经验的和富有经营头脑的管理公司实施统一的物业和经营管理，委托统一管理也就成为投资型商业物业在日后运作过程中保值增值的决定性因素，只有这样才能完成MALL业态内投资型商业物业的这项突破性革命。

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