三、物管经管  必须双管齐下

物业管理和经营管理，必须紧密结合，针对实际，双管齐下，才能在MALL业态内共同形成合力，充分发挥作用。否则，不仅会因部门设置臃肿而增加成本，而且易因职责不清而互相推诿，导致管理效力下降。在一个偌大的MALL内，物业管理和经营管理，是“你中有我，我中有你”的联姻关系，处理各类问题，必须双管齐下，才能取得效果。

例如，作为经营场所，节假日在公共部位适时适度举行促销活动本应是一项正常的经营行为，但由于产权的多元化和主题的多样性，举行何类活动，占用多大场地，需要多长时间，则涉及到所有业主的共同利益，成为一项物业管理活动，因此需要经由业主大会讨论并制定公共部位的使用细则，通过物业管理规范所有的经营活动。

由于各行业的发展均有其内在的经济规律，因此在一个多元化和多主题的MALL业态内，餐饮业的管理专家无法打理百货营销，小商品城的经营能手欲提升休闲娱乐业的经济效益，也常常会显得一筹莫展。隔行如隔山，作为经营管理，在MALL内难以找到样样精通的万能管理专家，因此从更广泛的意义上讲，MALL业态内的经营管理从本质上说是一种宏观的行业管理，在一个多产权、多主题、多元化的业态内，与物业管理互相结合，双管齐下，也就成为必然的了。

四、组织架构  及时调整变化

在MALL的开发建设和开业后的成长过程中，管理公司的组织架构总体上可分为三个阶段：

1、开发建设期

物业管理和经营管理作为二个独立的机构，提前介入，按专业分工，独立开展工作。经营管理重于市场调研和营销定位、功能设置和规划布局，特别是在开业之前，招商和销售工作成为重中之重，几乎在项目立项阶段经营管理工作就应当进入角色。而从图纸设计开始，物业管理专业就开始进入MALL的前期筹建，根据MALL的多主题、多产权、多元化的特点，从物业管理的视角出发，对设计图纸和施工建议提出各类专业意见，以避免在开业后发生二次施工。

2、开业过渡期

通常，MALL均要经受自开业起一至二年的过渡期，此间既有管理公司与业主或商户在管理工作上的磨合，也有MALL的经营定位在面向市场后，经受的洗礼和考验，在此阶段，经营管理重在对不同的经营主题进行及时调整，物业管理紧随其后，以经营为中心配合开展各项专项治理活动，故此间经营管理与物业管理需进行组合，经营管理为主，物业管理为辅。

3、成长发展期

经过了过渡期的MALL，其经营定位和经营理念已被广大顾客所接受，经济效益逐渐提高，各主题都有了各自固定的消费群和回头客，MALL的管理重心逐渐被物业管理所替代，大面积的招商工作日渐稀疏，故在物业管理旗下设置一个招商部，负责零星的铺位调整，以及日后合同到期前的招商工作，已经应付如裕。如今日的上海港汇广场，便是一范例。

五、业主公约  应当度身定制

业主公约是对物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项作出具体约定的法律性文本，对全体业主均具约束力。对于商业物业的MALL来讲，业主在维护自身权益方面，涉及的问题众多，远高于普通住宅物业，而至今商业物业的业主公约尚无先例，故对MALL来讲，度身定制业主公约，更是一项开创性工作。

我们根据时代广场的实际情况，结合MALL的具体特点，在维护业主的共同利益方面，进行了总结并由此作出了具体的约定。在守法经营，诚信服务方面，在以人为本，顾客至上的理念方面等，提出了所有业主需遵循的原则.在日常的管理事务上，比如，业主或商户进场，其经营项目需经审核备案，品牌资料、商品注册证等如与购房合同或租赁协议不一致，物管公司可根据经管部门的通知，不办理入驻手续；商户装修，其装修图纸和效果、装修施工和验收等均需由经营管理和物业管理相关部门共同把关，确保经装修后的物业在色调、灯光、图案、质量等方面能达到日后经营管理和物业管理的要求。同时在公共部位和广告位的使用方面，制定若干细则，既能充分利用公共部位开展各类促销活动，增加业主和商户的经济收益，又要确保MALL的鲜活特性和整体形象。由于MALL的业主公约对物业的使用、维护、管理和业主的共同利益方面突出了经营场所的特点，所有条文都是根据MALL的特点度身定制，并经过业主大会讨论通过，因此，成为多产权物业、多元化经营、多主题互动的业主和商户共同遵守的指导性法律文本，受到了业主的好评。

六、业主大会  主导作用加强

业主大会是业主的权力机构。在多产权、多主题的MALL里，在物业管理和经营管理的过程中，个别业主的自身利益和全体业主的共同利益之间，部分业主的眼前利益和大多数业主的长远利益之间，投资型业主和自营型业主之间，各个不同的经营主题的业主之间，以及业主和租赁的商户之间，各类问题和各种矛盾是经常发生并搅合在一起的，充分发挥业主大会的主导作用，是在MALL业态内搞好物业管理和经营管理工作的又一法宝。

由于经营主题的多样性及产权结构的多元化，决定了业主大会形式的灵活多样和讲究实效，各主题之间因经营项目和品种的不同，所面临的问题也是千差万异的，因此，在一个MALL内只设一个业主大会和一个业主委员会的前提下，根据不同楼层和不同经营主题，成立相应的分会，根据各个经营主题自身的特点，研究和解决在日常经营和物业管理活动中出现的各类问题，在加强业主大会的主导力量的同时，充分发挥各个分会的自治作用，以确保在整个MALL内，既有统一意志，又有个性特色，将专业化的物业和经营管理与业主自治充分结合，通过强化业主大会及各级分会的主导作用，解决日常管理中的棘手难题，是我们在对MALL管理中的又一项创新。

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