浅析上海民营物业管理企业生存发展

之现状、问题及前景

茅伟雄  孙黎敏   陈才林   李文昌   傅吉英

一、前言

十二年，对于任何一个行业的发展来说，都是很短暂的，特别是对于脱胎于计划经济时代房管所的上海物业管理企业而言，尤其如此。在这中间，伴随着行业发展而发展的上海民营物业管理企业，同样像雨后春笋般地茁壮成长。就以2000年同1996年相比较，国有经济的物业管理企业在其自身蓬勃发展的同时，面对的一个现实就是，在过去的5年间国有企业数量每年呈递减的趋势，5年间企业的数量减少了43.8%，占企业总数的比重从57.1%减到了21.2%；与此相反，股份制经济企业和私营经济企业则每年呈递增的趋势，以相同年份比较，股份制经济企业的数量增长了近两倍，比重由18.9%增加为36.6%，私营制企业的数量更是增长了10倍还多，比重也由1.7%增加到了12.8%，股份制和私营制企业的比重已占到了全市企业总数的49.4%。以2002年的统计资料为例，国有经济企业占企业总数的比例则仅为20.12%，而股份制、私营、集体、联营经济企业占企业总数的比例已高达54.09%。由此，上海市物业管理企业的经济结构显现为：由国营经济为主体转化成为以股份制经济为主、多种经济共同发展的良好格局。然而，物业管理企业由于其发展时间不长，尤其是其中的民营物业管理企业的成长历程更短，如何为其创造一个良好的社会氛围，帮助其迅速、健康发展，使其成为社会主义市场经济的一个重要组成部分，已成为政府和行业关注、思考的焦点问题。

二、发展现状

（一）概念

我们所要研讨的民营物业管理企业，是指那些不是由房管行业转制、改制而仍有国有股份成分或隶属于民营开发商属下的物业管理企业，是指确定法人治理结构并完全依靠市场化和专业化运作而无上级行政隶属的民营物业管理企业。因而，在特征上，具有着行政上的自立性、经营上的独立性、管理上的专业性和运作上的统一性。目前其规模一般还都不太大。

（二）成立背景和现状

近年来“国退民进”概念在物业管理行业中的逐渐兴起，上海民营物业管理企业也随着市场发展和企业内部管理的需要，而逐步蕴育发展着。从上海民营物业管理企业的组建、成立背景看有四大源头：

1、有的民营物业管理企业脱胎于国有企业，而其不再保留企业股份中的国有成分，并不再保留原有行政上的隶属关系，以及一些国有企业濒临破产由部分员工购买组建而成。

2、有的民营物业管理企业的老总在原国有房管所、物业公司或较大规模的外资和合资物业管理公司从事物业管理行业较长时间，并担任一定领导岗位职务，在工作中积累了一定的工作经验和社会关系，有着相对高的文化层次和企业管理造诣，他们关注着和搭着物业行业发展的脉膊，“敢为天下先”，按照市场发展的节奏和需求，较早地“跳槽”组建了由自己领衔的物业管理公司，并凭借自己的管理经验和个人影响力，拓展市场，已赢得了一定的市场份额，有着相对稳定的管理楼盘。这部份企业，因其已有一定的发展规模、较高的管理水平及正常的规范运作，在行业和消费者市场上有着较好的口碑和品牌效应。

3、另有一部分企业，它是由一些物业管理行业从业人员或社会其他人员，在摸索市场过程中，遇到了一些项目，因而即刻组建自己的公司，招聘一些专业人员负责日常管理和具体运作。这些项目往往都是经过亲朋好友介绍，因此这部分企业从其一起步开始，就得到了项目强有力的支持，但缺乏对行业基本特性的了解，管理水平不一定很高，人员不够稳定，市场竞争较弱，只能固守现有楼盘维持“生计”。

4、随着民营物业管理企业的不断稳步发展，一些从事物业管理行业的人员萌发了自己当老板的念头，因而成立了自己的公司。这部分企业成立时间较短，承揽项目规模较小，项目数量较少，尚属起步阶段，往往处在一个公司管理一个项目的状态，或者管理少量项目和小规模项目的状态。

（三）发展势头与其作用

民营物业管理企业经过多年的努力，其中不少企业已在物业管理中确立起了品牌效应和管理规模，呈现出了强有力的发展势头，正向大中型规模的物业管理企业阵营进军。鉴于民营物业管理企业所拥有的独立资本运作的特点，企业之间的联合、兼并势头正有所加快。并且，一些民营物业管理企业具有的规模较小、经营灵活、运作快捷的“小、灵、快”的特点，对于满足物业管理市场的层次需求，有着不可或缺的“拾遗补缺”的作用。

民营物业管理企业能够得以迅速发展，是与其对于发展物业管理行业所起的作用密不可分。其作用主要如下：

1、民营物业管理企业的发展，有利于物业管理行业的规范形成。

物业管理行业主要由物业管理企业组成，而当前大部分的物业管理企业仍有着所隶属的上级单位。这些上级单位在扶持物业管理企业经营的同时，有的却在局限着这些企业的规模发展和规范运作，使得这些企业难以同行业的规范要求相接轨。物业管理行业的真正形成之日，在于物业管理企业法人治理结构的实施之时。民营物业管理企业正是具有这种易受行业规范的特点，必将会对行业的规范形成起到特殊的作用。

2、民营物业管理企业的发展，有利于物业管理企业的分业经营。

由于物业管理企业形成于直管房与系统房管理机构的转制和“谁开发谁管理”政策下由开发企业组建而成，大多企业隶属于各类业态的集团公司以及开发企业。由此，各类隶属型的物业管理企业其发展会受到种种的限止，乃至企业生存会受到种种胁迫。隶属型企业的主要经营者常常会被调动而难以保持企业建设的延续性，隶属型企业要为上级公司消化闲置人员而无法依照业务需要从市场寻求合适的人才，隶属型企业要为满足上级公司的要求而与为业户服务的宗旨相背离。民营物业管理企业则不会受到此种牵制。因此，民营物业管理企业的发展，对于物业管理分业经营格局的形成，会起到率先的作用。

3、民营物业管理企业，有利于通过资产重组等联合、兼并，扩大企业规模。

目前物业管理企业所呈现的“小、散、乱”局面将会逐步得到改变。企业规模过小，将会失去规模效应和品牌效应的优势；企业分散于各类业态的集团公司和开发商，将会限制企业实现全心全意为业主服务的宗旨；企业难以按行业统一规范所形成的管理服务的紊乱局面，将会影响企业的市场认同和行业发展。早早形成的组成物业管理企业“航空母舰”的呼声甚高但难以实现，原因之一就在于受到物业管理企业隶属性的重重局限。民营物业管理企业的行政自立性和经营独立性，便为联合、兼并具备了良好的条件。

4、民营物业管理企业，有利于市场化运作以推动业务的发展和提升服务经营。

在风险意识上，民营企业比国有企业的规避意识更趋强烈。民营企业经营者面对激烈的市场竞争有着强烈的生存危机感，为了赢得市场，民营企业十分注重通过诚信服务来满足业主和住户日益所需的各项服务，以抢占更大的市场份额和生存空间。民营企业在新业务上的开发速度较快，开发愿望也比国有企业强烈。

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