三、问题

（一）面临的问题

民营物业管理企业的诞生，虽然分别出自不同的源头，有着不同的起点和发展轨迹，但在其发展过程中，目前主要在竞争环境、运作环境、成长环境三大领域中存在较多的问题、难点和困惑，具体表现为：

1、由于企业发展其规模因企业综合因素的原因，目前一般都属中小型企业。尤其是同隶属型的大中型企业相比，无论是人力资源、服务经验、管理规模或是品牌效应等等方面，都明显存有差距。另外，社会关系的建立、力量的聚集以及企业内部决策质量和管理质量的提高都尚需时日，因而其市场竞争力较弱。

2、抗风险能力不强。由于民营物业管理企业入市时间较短，市场占有率较小，还没有形成一定的管理规模，因而其抗风险能力显得较差。

3、现有政策环境和舆论环境引导作用不明显，影响了民营物业管理企业的健康成长。

4、民营物业管理企业过份强调自身的生存因素，因此往往造成企业运作的良莠不齐，思想观念上停留在小富即安的状态，内部管理不够规范，人才吸引力不强，造成人员素质不高，管理体系不健全，还没有形成良好的经营理念和企业文化，从而影响了民营物业管理企业自身的迅速发展。

5、市场拓展与品牌树立在较大程度上是通过创业者个人的魄力和形象，局限性较大。

（二）产生原因

1、运作环境和思想观念不成熟的影响

1）我国目前尚处在由计划经济向市场经济的转轨变型的阶段，人们对于民营物业管理企业的经营发展在思想认识和消费观念上，还没有完全向市场经济观念方面进行转换。物业管理又是一个民众群体消费型的行业，物业管理的消费者还普遍对民营企业缺乏信心和信诚，总认为民营企业的赢利就是赚了大钱和黑心钱，是对“为人民服务”宗旨的背离。

2）由于上海国有企业长期占据主导位置，人们总认为国营单位有政府作后台，实力强，品牌好，信誉高，因而在选择时往往以国营单位或者是开发商所隶属的物业公司为主。

3）就如人们原本重视有形资产而轻视无有形资产一样，对物业服务同样抱着轻视的态度。购房时重视的是物业本身，而服务次之。

4）行政管理部门尚未走出公房管理的框框，过度地将政府职能与社会福利等强加给了物业管理企业，在处理事和物时，为了安抚小业主，往往让企业承担不该承担的费用，给企业特别是民营企业加重了成长负担。

2、市场发展不成熟的影响

1）民营物业管理企业发展的时间还不长，企业完全靠自身的力量拓展市场，其原始积累相当艰苦，所以影响了其规模的发展，同样也影响了其管理资质的提升。

2）目前开发商在房地产开发过程中依然占尽主导地位，为使其在开发和流动乃至管理的过程中配合更加默契，往往在整个房地产开发过程中采用开发、销售、管理的一体化工程，特别是后期物业管理中的“父子关系”仍比比皆是，制约着分业经营的发展和物业管理的真正市场化。

3）民营物业管理企业的市场反应能力一般要强于国营企业，但市场反应能力强并不代表企业的市场竞争力强。民营物业管理企业从一开始便面对着实力强盛的境外企业、开发商属下企业以及成功的国有物业企业的多面夹击，而脱胎于原先作为国有经济的民营物业管理企业，以前原有政府的关照和母公司的扶植，大河有水，小河不干，现在自己独立走向了市场，一切都得靠自己，适应市场经济的磨炼还有待时日。

3、业主委员会不成熟的影响

业主委员会中出现一些以为民营企业机制活、财务灵活而提出许多非份要求，往往对民营企业的健康发展增加许多阻力和困难。

4、消费市场尚未形成的影响

目前当未真正形成按品牌、按信誉来拓展市场的运作环境，无论从资质、规模到知名度，民营企业的优势未被重视，优其点尚未得到社会的普遍认同。

5、制度建设滞后的影响

有关物业管理体制改革方面的法律、法规及政策滞后，跟不上改革发展形势的需要。现有的资质管理制度、投标管理制度及物价管理制度都影响着民营物业管理企业的发展。如，由于民营企业都处于低资质状态，实际上低资质企业不一定是低水平管理，而按现有资质管理要求，它就不允许去接高标准的管理业务，在这样的政策下，民营物业管理企业是很难从“媳妇熬到婆婆”，终究只能成为长不大的孩子。

6、民营企业管理机制不成熟的影响

1）民营企业属无上级、无主管单位，因此形成信息渠道不畅通。对民营企业如何监管、如何扶植、如何帮助企业解决新情况、新问题和总结经验教训缺乏支撑力度。

2）由于物业管理是一个进入“门槛不高”的行业，特别是民营物业管理企业的经营者，在企业刚起步时受经济实力和政策法规的影响和制约，过份强调生存因素，因而为提高从业人员的素质和健全企业内部管理体系的投入重视不够，限制了企业发展的后劲。

四、建议举措

随着物业市场规范及物业管理企业经营行为的成熟，民营物业管理企业要迅速成长必须从以下几个方面着手：

（一）提高管理水平 注重品牌建设

随着我国的入世，消费者生活水平的提高，消费者对住宅的消费意识和消费经验也随之会有显著的提升。改变思路，提高经营水平，注重企业形象，树立品牌意识，已逐渐成为了民营物业管理企业发展的必然要求。一个有价值的品牌会像一块磁铁一样吸引着消费者的注意力，当消费群体认同了一个品牌，也就认同了这个企业，更意味着企业赢得了消费者，赢得了市场。所以在市场竞争更趋激烈的未来，民营企业更应提高危机感，苦练内功，坚持规范运作，努力打造自己的品牌，才能为民营企业的可持续发展创造条件，增强竞争力，并能永远立于市场竞争的不败之地。

（二）塑企业文化 强化竞争意识

物业管理市场竞争激烈，民营企业在市场经济的大潮中通过“优胜劣汰、适者生存”的竞争法则，要树立起长期在夹缝中生存和发展的观念。只有竞争，才能使优秀者脱颖而出。因此，民营企业重视企业制度的不断完善、企业良好的运作氛围的形成和企业文化的不断建设，以使企业的经营者、管理者与操作者都能加强企业的品牌建设。

（三）吸纳人才 组建集团 提高企业竞争力

根据物业管理行业的特点，民营企业小而散的结构已不能适应市场激烈竞争的要求。民营企业如能形成合力，组建民企集团，则更有利于提高企业的知名度。企业集团以其雄厚的财力和巨大的规模，能通过各种媒体向广大消费者传递各种信息，特别是运用核心层企业的商标策略和品牌优势进行市场营销，这相对于小企业的宣传媒介而言，更能提高集团的自身形象和集团的市场占有率，同时也可以更好地获取市场信息，强化管理和服务水平的提高和创新。

（四）开展多种经营 构筑增值服务

物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。这一现象的产生既有社会、业主、发展商的因素，也有物业管理企业自身的认识和策略上的偏差。诚然，管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品，也是物业管理公司存在的市场基础，但提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段，而不是企业经营的全部。作为企业，经营应是其基本的行为，只有依法进行经营，并获取合法的利润，才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题，达到社会效益、环境效益与经济效益并重，实现良性发展的目标。

（五）政策法规的合理倾斜

作为刚刚发展起来的民营物业管理企业，它比任何时刻都需要政府的支持和帮助。因而建议政府相关部门：

1、尽快建立在社会主义市场经济指导下的物业管理的法律、法规、政策，如分等定价制度、细化招投标具体操作制度等。

2、在政策法规上实施合理倾斜策略，扶持民营物业管理企业能走上健康发展之路。如资质管理上，可对民企的实际运作情况进行综合测评，达到要求者，可放宽其承接高档楼盘的界限。

3、可否由政府牵线，让一些管理好、业主评价高的民营企业实施区域内的扩张，帮助企业在现有管理楼盘的基础上实施向周边延伸，逐步扩大规模。

（六）完善新闻媒体的正确引导

部分新闻媒体在报道社区矛盾时经常会偏面地将房地产开发过程中的买卖欺诈与工程质量等问题，以及房地产开发过程中给业主生活带来的不便和矛盾，往往无端地同物业管理企业相挂钩。并且，一旦业主与物业公司发生矛盾时，又往往认为业主总是弱势群体，从而偏袒业主。媒体应当全面地看待开发商、业主和物业管理企业三者之间的关系，该是谁的问题便就指出是属于谁的问题。

媒体还往往正面报道太少，较多反映的是反面事例。这些偏面性的报道长此以往，会造成业主消费观念的偏移，会不断提高让物业企业变成福利企业的期望值，舆论导向会有失偏颇。

因此，迫切希望切实完善新闻媒体客观、直实报道业主与物业管理企业之间的矛盾，并依据物业管理的有关政策法规，正确引导人们的消费观念和社会伦理道德观念，使物业管理企业能真正在公开、公正、公平的环境中健康成长。

（作者单位：茅伟雄、孙黎敏为上海诚成物业管理有限公司总经理、副总经理；陈才林为上海采林物业管理有限公司总经理；李文昌为上海达益物业管理有限公司总经理；傅吉英为上海南开物业管理有限公司总经理）

联系地址：上海市天目西路547号B座903室
联系电话：021-63170978，13311888700

上一页  [1] [2]