（4）“引水行舟”的资本经营理念

民营企业采取“借梯上楼、引水行舟”的方式对社会资源进行巧妙运作，以最少的人力、物力、财力等的投入和最少的公司资金的占有，取得最大的经营利润，从而有效地解决了创业阶段原始资金积累的问题。与此同时，民营企业还成功地实现了从单纯靠“卖产品”的同时向“卖公司”跨越，他们不单纯经营有形产品，还经营企业形象、企业文化、企业管理理念等无形资产，并通过这种无形资产，争取了时间、信誉和人心，赢得了发展的机遇。此外，在资源的充分利用上，民营物业管理企业十分注重合理利用和综合开发，十分强调资源整合的经济效益和协调一致的发展，减少铺张浪费、控制资源流失，作为保本微利的物业管理企业，这一点显得尤其重要。

二、民营物业管理企业面临的外部环境

我国民营物业管理企业现在之所以未能以一种强者姿态出现，原因是多方面的，有历史的、现实的，也有外部环境和内部经营方面的问题。作为民营企业，目前面临着改革开放以来最佳的外部环境。国家无论从政策上还是从法规上都逐渐给予了极大的认同和支持，均呼吁给予同等的“国民”待遇。但是，在局部或某些领域中，作为民营物业管理企业所面临的外部环境相对而言比国企更为严峻。

1、民营物业管理企业参与市场公平竞争的环境无保障

民营物业管理企业作为独立法人的企业，没有开发商作后盾，在项目经营和拓展方面举步维艰，虽然《物业管理条例》明确规定住宅小区物业管理必须实行招投标，但事实是大部分都流于形式、走过场，开发商建好的物业全部归其旗下的物业公司管理，名为舔犊情深，实则利益共享，而民营物业企业有幸接管的物业以单幢楼宇居多，无法形成规模效应，造成资源浪费、成本增加。

2、国有和民营的市场竞争“起跑线”不一致

在市场经济环境下，无论是国企还是民营，只要合法经营并遵守游戏规则，政府则都应一视同仁、公平对待。而事实上，在物业管理发展至今20多年历史中，国有企业发挥了非常重要的作用，国企缔造了近20年的物业管理发展历史，所以，在政府制定相关政策依据的是国企所创造的事实，客观上抑制了民营物业管理企业的快速发展，淡化了民营物业管理企业的作用，如在资质认定上，规定了不同资质的物业管理企业所应具备的硬性条件，作为纯粹具有独立产权的大部分民营物业管理企业，由于其全部物业都是在市场上投标而来的，在相当长的时间内未能形成规模，在资质认定上就无法取得“准入”资格；而有开发商为背景的国有物业管理企业则从一开始就具备了规模上的“准入”条件。

3、民营物业管理企业缺乏资金支持

国有物业管理企业大都具备雄厚的资金实力，开发商属下的物业公司也有资金实力，唯民营物业管理企业在此方面“捉襟见肘”。一般人认为，物业管理不属于资金密集型行业，不需要大量资金投入。而实际上，要提升物业管理技术水平和服务质量必须投入大量的资金用于技术革新和人员培训。就目前而言，民营物业管理企业上市融资仅仅是个梦想，银行借贷又非常艰难，民营物业管理企业原始资金的积累异常缓慢，在短时间内提升民营物业管理企业的竞争力和管理水平将是一个严峻的考验。

4、社会对民营物业管理企业的认识有偏见

由于市场经济发展过程中的诚信机制不完善，提到民营企业，一般人从心理上就有一定的抵触感和不信任感，人们的观念和认识对民营物管企业也无例外，这在参与市场招投标时，首先就失去了形象分，特别是规模较小的民营物管企业在参与市场竞争中更是困难重重，某些发展商一听说是民营物业管理企业，基本就将你踢出参评考虑的对象。这是由中国经济发展过程中特定阶段的某些问题所造成的负面影响，只有培养社会对民营物业管理企业公正、客观的认识和评价，营造一个宽松的社会环境和心理环境，才能保证民营物业管理企业健康发展，而这一切只有通过民营物业管理企业自身努力、政府政策的扶持和舆论的正面引导才能实现。

三、民营物业管理企业需完善内部经营管理

1、致力于建立现代企业制度

由民间资本发起的民营物业管理企业和国有企业同样存在着建立现代企业制度的问题。这一点对民营物管企业尤为重要，民营物业管理企业只有真正建立起符合市场经济要求的、切合企业实际的内部决策机制、监督机制、激励机制、分配机制，才能使体制上的优势转化为竞争优势。一要建立起科学的决策机制，使企业的决策更符合市场实际需求；二要有行之有效的监督机制，解决好企业所有者对经营者的监督问题；三要有良好的分配和激励机制。企业的竞争是人才的竞争，吸引和留住人才是企业能否夺取“控制权”、形成战略性竞争优势的关键。良好的分配和激励机制，就是要使人才有归属感，心甘情愿地为企业效劳。如联想集团实施的“期权计划”、中关村科技园的“技术入股”、华为的“知本主义”等，使公司发展与员工的个人利益休戚相关、唇齿相依，员工的归属感引发起奋进感、拼搏感，从而能够极大地促进企业的稳步快速发展。

2、加强企业的综合经营能力

企业经营能力的强弱直接影响到企业的生存和发展，而“经营”是一门综合性较强的学科，这需要经营者独具慧眼，运筹帷幄，充分利用自身以及各方资源，科学、有效地将“死”钱变“活”钱，为企业注入新鲜血液，为企业发展提供强有力的资金保障；而且，企业经营所带来的良好经济效益将相对提高企业对股东和员工的回报率，这从另一方面调动了股东和员工的积极性，从而使企业呈良性循环的态势飞速发展。
    3、培育自己的企业家——职业经理人

物业管理职业经理人是指专门从事企业经营和管理服务的专业经理，是一个具备某种能力和精神特征的社会群体。职业经理人代表着双重身份：一是企业的决策者，二是企业内部运作的首席执行者。这要求职业经理人必须具备企业文化气氛的培育和评价、内部管理、市场拓展、职员评价、队伍建设、资源配置和物业管理研究等素质，并且要紧跟时代步伐，不断拓展物业管理新视野，创新管理理念，构建适应市场经济的动态管理模式。

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