任 重 而 道 远

——漫谈民营物管企业的历史宿命

深圳市开元国际物业管理有限公司　　王荷

不管是物业管理行业，还是其他行业，除一些特殊领域之外，民营经济占据主流发展渠道在理论上已是尘埃落定的事实。十六大报告给民营经济的发展打了一针强心剂；今年的“两会”将保护私产以修正案的形式写入了宪法，各界都预计中国的民营经济将迎来新的发展高潮。而在事实上，民营企业也已经成为中国经济舞台一支强大的力量，不仅因为其数量上占据了绝对优势，而且在浙江、广州等地的民营经济已撑起当地经济的"半壁河山"。可以说，在相当多的行业，民营经济已经担当起了发展的历史重任。

但在物业管理行业，民营企业的乐观局面还没有出现，不仅数量上不占据优势，在地位上贡献上社会影响力市场竞争力等诸多方面都还没有太多的发言权。也正因为如此，本文才能够谈一谈民营物管企业在一段时间内的任重道远的历史责任。

重任，历史的选择

虽然目前无论是在物业管理行业界内部，还是社会大众对物业管理的外部认识，民营物业管理企业都不占有优势；但这只是历史的阶段性现象。最终引领这个行业的发展并汇成滚滚洪流的将是民营物管企业，这是我国经济发展的必然趋势和不可逆转的历史规律。

一、民营物业管理企业的现状判断

在现今存在的民营物业管理企业的各种形态中，有国企改制的，有房地产公司投资的，有民营资本全新组建的，还有其他的。上述民企中虽然从资本的角度来看都是民营，但其中部分国企改制的企业还带有强烈的国企色彩，只是挂了个民营的牌子内装的汤药一点都没有变化，因此本文在目前阶段仍将其视为国企。还有民营房地产公司投资组建的物业公司虽然也是民营物企，但它有自己的上级公司，尚不能独立自主地完成对物业管理的理解、认识以至实践；这样的民营物管企业没有真正民营企业应有的特征和活力，它必须服从于上级地产公司的主旨，当它作为资本民营企业要在市场上有所表现而又与上级公司发生冲突时，它只能丧失自己而服从于上级公司，因此，它们仍然是地产行业的附属而不是纯粹的民营物企；它的真正角色有待于国家倡导的分业经营完全实施。

那么，纯粹的民企物管是什么样子的呢？它不仅资本上是民营，而且除了法律和市场以外没有来自任何方面的束缚，一切唯市场及市场主体的业主为最终评判标准。

如果以这样的标准来看待，在中国的物业管理企业大军中，国有企业或国有控股企业现在仍占据主体地位，甚至绝对地位；而有地产公司作为上级公司的民营物企则在市场上十分抢眼风光无限。真正意义上也就是社会流行的对民营企业理解的纯粹物管民企还是一支力量极其弱小的团队，在当前整个物业管理行业中离主角的中心地位还相距甚远。

二、民营物管企业承担历史重任的必然因素

民营物业管理企业现在没有能够和它应当承担的历史角色一致，有着各种各样的原因，其中最根本的因素应算是有中国特色的经济发展道路。在这条道路上，物业管理的真正起步很晚，加之它在起步之初是作为地产开发链条中的一个环节，而且利润微薄甚至亏损，这些都限制了民营资本的介入，从而推迟了民营物业管理企业独领风骚的时间表。但各种因素都属外因，都改变不了一个基本规律事实，那就是民营物企是将来中国物业管理的主力军。 

一是物业管理与中国经济发展在时间上基本一致。只是步调略显缓慢，这是一个新生事物必不可免的。但从总体上来看，微观的物业管理仍和宏观的经济发展保持着一致，这也是事物的发展规律之一。在整个的经济建设中，民营经济已成为主体，物业管理也必然要靠拢主渠道唱响主旋律，只不过是时间早晚的问题。

二是国退民进也是经济发展规律的趋势之一。这在政府的施政纲领和各种政策文件中都有据可查，本文不再赘述。此外，物业管理作为第三行业的服务业，也完全没有必要“浪费”国有资本，综观现在服务行业领域，还有多少国资在里面。而如果占据现在物管主流的国企退出后，取而代之的也只能是民营企业，那也是水到渠成的事情。

三是有地产公司背景的民营物管企业也终将摆脱地产附庸的阴影。这是分业经营的另一种表述。物业管理是一个独立的行业，这是对地产背景的民营物企的根本性要求，如果它们承接上级地产公司的项目时，能够完全代表业主按照法律规定和部颁标准对物业共用部位共用设施设备进行严格查验，而且决不承担建设单位应有的责任，如果到了那一天，这将是民营物管企业中最有希望的精英团队。

四是民营企业天生适应市场的本质决定着物业管理最终将会完全民营化。

五是物业管理的发展阶段规律显示民营企业必将成为行业历史舞台的主角。从1981年物业管理诞生之日起的第一个十年可以作为物业管理的萌芽发展期，在此时期内物业管理的基本模式成型。1991－2001年的第二个十年可以粗略地归结为物业管理公司时代，从公开招投标选聘物管公司，到出台第一部物业管理法规，再到企业纷纷通过各种认证，并专业化发展，市场竞争加剧，无不凸显出物业管理公司的浓重戏份。

上面二个时代都是国有物管企业大展身手的黄金时期。但进入新世纪也即物业管理发展的第三个十年时，已经进入了业主时代，彰显业主权益是其突出的特征，而时代的发展也在突出维护着公民的个人权利，私有财产及其附带的各种权益神圣不可侵犯。这样的时代，以我观察到的事实来看，国营企业是适应不了的，它们就象是堂·吉诃德，只会拿着长矛和风车作战，置现实生活中的一切于不顾，只按想象的骑士法则去行动和观察评价世界。那么，能够不辜负这个时代的就是民营企业了。

关于物业管理的阶段发展，有兴趣的朋友可以参考《开元国际》杂志总第八期上的《物业管理断代研究纲要》一文，也可登陆开元国际网站www.ejarl.com上的电子期刊查阅。

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