三、民营物管企业的历史重任所包含的内容

在民营物管企业将来所应承担的历史责任中，当然是包罗了物业管理的万象，或者更耸人听闻的说法是，未来中国物业管理的兴衰荣辱系于民营物管企业于一身。但事有巨细之分，物有主次先后，民营物企的责任中也有最关键的焦点，现罗列如下供方家指正。

一是回归物业管理的本质。剔除一切原非所有而是因各种利益驱动而附加在它身上的元素，探索出符合中国各阶段发展实际的物业管理模式。在先前的历史中，已经创造了各种物业管理的模式，但这些模式只是时间的产物，并带有明显的有局限性的时代特征，并非放之几十年而皆准。这也是时间留给民营物企的广阔空间。此外，受各种因素影响，物业管理发展至今也走了一些误区，例如无原则无限制地满足业主并视之为上帝，致使给自己培养出了一个无理智的业主消费群体；再如地产公司的补贴式物业管理既扰乱了正常的物业管理市场，也在纵容业主超值消费心理的无止境膨胀。类似的浮华都有待于民营企业反璞归真。

二是为中国的经济发展做出尽量大的贡献。从现阶段来看，物业管理对社会贡献的外在表现最多的是社会因素，其次才是经济因素。物业管理大大增加了就业机会创造了稳定的有利于发展的社会环境；目前政府公布的数据是全国从事物业管理的人员为230万人，但本人保守估计应在250万－300万人之间，因为有许多国企后勤改制及小型地产公司所成立的物管企业因属半地下活动性质而没有列入政府的统计范围。300万是一个什么概念呢？通过下面几个数字对比一下就会说明问题：2000年全国下岗职工再就业的总数量为360万；从1992－2001的十年间，非公有制企业新增就业岗位4774万，而物业管理提供了其中十六分之一；今年以来，国有和集体下岗职工约600万。当然，物业管理从业人员也并不都是下岗再就业人员，那是另一个话题。

在对社会贡献就业岗位的同时，物业管理也为经济建设做出了突出的成就。深圳物业管理2003年产值达60多亿元；2002年为50多个亿，占全市GDP的2.23%，占全市房地产增加值的30%以上。由此看来，物业管理的经济因素同样不能忽视。

上面的社会和经济因素只是过去和现阶段的物业管理的部分作用，今后的发展将更多地集中在经济方面。从中阶段来看，物业管理就要努力开拓外延和内涵，使之由一个行业变成一个产业，并以此增加社会的消费渠道从而贡献于GDP。从长远来看，将我国的物业管理发展为一个民族产业，在经济建设中占据一席之地。这些都是民营企业不可推卸的光荣使命。

三是提高中华民族的居住文明，并通过这些文明的渲染和感化进一步提高整个民族的素质。这里面有二层含义，第一层含义是物业管理作为居住文明的一个重要体现，目前还仅局限于一些发达城市，在中等发达城市也只是少数人享受。这里说的物业管理绝不是挂羊头卖狗肉一类的，象我在下面案例中谈到的物业管理就是这个样子；真正的物业管理要是国家三级以上资质企业所管理的中高档小区。那么，还有广大的中国业主尚不知道物业管理是什么样子，他们享受这种居住文明的要求也是正当的，而满足他们的要求就要靠民营物企来实现——这将是一个漫长的过程。

第二层含义是物业管理营造的环境和氛围，对人的潜在影响是巨大的；而物管企业因和业主们的特殊而亲密的关系，也更易于推行一些行之有效的文明举措，进而以润物细无声的方式提升业主的素质。不可否认，目前国人的有些做法很值得商榷，从北京“李文事件”中可以引发许多思考。这个领域，民营物管企业大有作为。

四是全力维护业主权益。业主时代的到来和整个社会的进展，都日益关注个人的权利，私产入宪即为明证，物业管理自不能脱离时代的大潮。在业主权益方面，国有企业是不称职的，因为国企生来的体制就是以集体利益为最高目标而忽视个体，即便在关注个体的时候也是只看集体内的上司脸色。而有地产做背景的无论国企还是民营物管企业，首要关心的也是上级地产公司的利益，当地产利益与业主利益发生矛盾的时候只能牺牲业主的利益。因此，维护业主权益的任务只能落在纯粹民营物管企业的肩上。在这方面，物管民企要摆脱现实留下的阴影，要能直起腰杆来与开发商平等对话，能真正做业主的代言人，达到这样的目的尚需一定时日。

为将来能够尽快地进入自己的角色，民营物业管理企业现在就应该有意识地将历史宿命提前到眼前来筹划，这也就是祖先教导我们的所谓未雨绸缪。

四、一个有关国企的真实案例

为证明上述观点，在本章节的最后讲述一个关于国有物管企业的事例。

中西部地区某省会城市一家有着50多年悠久历史的国家一级大型企业，职工5万多人，去年一年的产值为100多个亿。它现在也成立了一个物业管理公司，这个公司管理全企业近10万业主的已经房改的职工家属住宅区。其中就有这个集团公司董事长总经理所住的小区，我很荣幸在到深圳之前也住在这个小区，前不久我回去住了一段日子。这个小区的管理应该是该集团公司的最高水平吧，实际情况是什么样子呢？大门口没有保安人员，负责进出人员管理的是这样几个人，他们没有制服，就光着个膀子站在门口，见我走进来，而我因有好几年没回去了他们也不认识我，其中一个人就歪斜着身子走过来一副十足的流氓相，十分痞气地问我是谁来干什么；在深圳北京上海等小区住过的人根本无法想象还有这样的门卫。随后回到家因为水管坏了去找管理处，这根本不叫管理处，而是叫工区，但门口挂的牌子却是管理处。进去以后，四五个人在光着膀子打扑克，对我的问候爱搭不理，其中一个人还好，我过去认识，就对我说你自己去买水龙头吧，至于去哪儿买那就是我自己的事了。后来我几经周折买了又过来再找他们，就给派了个师傅，这个师傅的脸从我见他的时候到修好走人时止就没有露过一丝笑容。就这样，他上个门用工具拧了几下收了我三块钱，当然没有收据，更没有业主意见征询，自然也不会有什么回访反馈之类的。这种情况我在后来与这个物业公司的上级公司一位领导吃饭时说起来，这位领导很不以为然，他没有说起出来的潜台词就是我显然有点少见多怪了。这位领导也是我的朋友，也是我过去的同事，我相信他对我绝对没有恶意。但也正因为如此，我才断言，国有物业管理企业终有一天必将死亡；死亡的时间和业主的觉悟有关联，以上面的小区为例，小区里的绝大多数住户早已对这些习以为常，他们如果听到了深圳的业主可以骂保安为保安狗——当然这是另一个极端，也是错误的，我在下面会谈到；如果他们听到业主可以象训三孙子似的训管理处主任，他们或许以为那不是中国的深圳，而是美国人才可以享受的。再补充一句，这个管理处也就是工区再为集团公司董事长总经理以及各位权势人物服务时保证笑容如花，我猜想那笑容会从接到秘书的电话时起就笑，一直笑到维修工作结束再回到工区时还继续延长笑容三天以上，因为他有幸为那么大的领导服务了——他也是知道服务的，只是他要区分一下服务对象。

这么一个企业，在国内建筑施工行业也算是赫赫有名，他的物业公司为其最高统帅服务的小区也不过如此，那么，以这个典型代表去反观，则国有体制下的物管企业根本没有在这个社会生存的任何理由。

既然国有体制物管企业要死亡，替代它的必然是民营物管企业；也许还有其他体制类型的，但目前还没有出现。

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