对国有物业管理企业改革、改制的思考

深圳市城建物业管理有限公司

从我国第一家物业管理企业成立至今，物业管理行业经过二十多年的发展，顺应经济规律的作用，已走到了一个新的“革命”时期。如今，在社会、经济大环境发展的催生下，物管市场日渐发展成熟，政策法规日益完善、行业竞争日趋激烈，与此同时，国有物管企业的历史性资源与优势逐步淡化甚至消耗殆尽，形成了新的经济环境下物管行业中企业与市场、与业主，国有企业与民营企业、不同发展状态的企业间利益格局欲重新组合或正在重新整合的态势。在这种态势的博弈中，市场的要求越来越高，已形成业主的买方市场，同时，一些国外实力雄厚、管理先进且具有规模化低成本优势的大型企业和国内灵巧轻便、灵活自如的民营企业显示出强劲的竞争态势，而国有物管企业由于体制障碍和产权性质等根本性原因，造成内部管理不畅、经营受阻、管理低效率、经营低效益、服务质量难以提高、缺乏竞争能力等等，生存面临着巨大威胁和严峻挑战。在生存危机面前，国有企业纷纷走上了改革改制的道路，走上了改国有为民营的股份制道路。可以说，国有物管企业的改革改制是生存所需、发展所需、大势所需。

国有物管企业应如何进行改革改制？不同的企业有各自不同的具体情况，在改制中会遇到不同的困难、解决不同的问题。但总的原则应该是一、保证国有资产不流失。二、最大限度维护和争取员工和改制后企业的利益。三、有利于改制后企业健康有效发展。四、在改制中做好员工思想工作，维持经营的正常开展和各项秩序的稳定。在坚持这几个大原则的前提下，针对企业各自不同的历史积累和现实问题、现有和改制后可能的利益格局以及由此产生的员工不同的思想动向和利益取向等等，在不同阶段、不同侧重地采取有利的方法，解决问题，推进改制进程。深圳市城建物业管理有限公司正在酝酿和初步推行改革改制，不能作改革改制的经验之谈，但针对自己的具体情况，在改革改制的过程中，主要思考和注意了以下问题。

一、正确认识改革改制，做好员工思想工作。

1、改制与改革的关系分析。

在市场经济环境下，任何良性的改革都是为了改革那些不适应市场要求的种种问题，改变市场竞争劣势、创建竞争优势，超越竞争对手，占领和扩大市场份额。因此，改革是大原则、大方向，是最终目的。而目前国有企业在改革过程中遇到的最突出的困难和难以跨越的鸿沟是体制障碍，核心问题是产权性质问题，必须解决这个问题，改革才能顺利进行，才能见成效。因此，改变产权所有制性质，从而根本性转换体制的改制，是改革当前必须进行的一步，所以，改革是目的，改制是手段，是改革最核心的一个环节，是阶段性的改革过程。

国有物管企业的改制是改革的必由之路，但改制并不能解决改革的所有问题。改制可以实现产权的重组，完善法人治理结构，促使企业建立现代企业制度，营造企业按市场运作的环境和条件，而改革的最终落脚点则是在“改制”创造的条件下实行“转制”，在打破“旧”的体制框架和相关制度的同时建立“新的”经营机制、管理机制、人事制度、分配制度等制度，最终实现企业的良性运作，建立起适应市场需求、有强大竞争力的现代企业。

正确认识两者关系，有利于以长远的眼光看待改制，树立对改制前景 的信心，同时把握有利时机，科学衔接和彻底进行改革，获得改制和转制的双丰收。

2、正确看待改制的利益得失。

由于历史原因和与开发商的裙带关系，我公司作为国有物管企业，改制前员工的工资没有完全与市场接轨，而是高于甚至远高于行业平均工资水平，改制后由于各项经营管理制度完全与市场接轨，而且改制改革的成效需要一个过程才会慢慢体现，工资水平会在一定时间有所降低。从这个角度看，利益有所损失。但是，我们必须用理性的眼光看到，我们目前的高工资，是以对国有资产的无偿占有得来的，而不完全是我们物业管理的经营所得，我们大部分小区亏损，都是靠无偿占有的国有资产的收益来弥补开支的不足，而亏损的主要原因就是人工成本太高，不仅如此，太高的人工成本已受到市场的强烈排斥，成为我们最主要的竞争劣势和威胁我们管理权的导火索。因此，现在这样的利益是不完全合理的，而且是不稳定的，随时有失去的可能，甚至影响我们的基本生存，因此，不能把它作为比较的基准。同时，我们要以长远的眼光看到，通过改制，政府给予我们较为优惠的经济补偿、经济补偿折价入股、全员承接的价格优惠以及品牌、资质、现有管理权等等优惠政策，使我们以适当合理的代价成为企业产权所有者，使对改制后企业资产的占有和收益成为绝对的、固定的、永久的，从这个角度来说，我们是得到了利益。另一方面，通过改制后的“转制”，建立完全按市场运作的、高效的新机制，提高经营效益，这种经营效益的提高，有着坚实的基础和持续发展后劲，并且会体现在我们的人工福利或股本收益上，其受益者都是全体员工。总而言之，改制后，广大员工将拥有资本和个人劳动两种资源的收益，通过改制，不仅资本的得来具有优惠性，而且资本和个人劳动的收益也将得到最大的发挥和最彻底的体现。因此，比较目前和改制后我们真正有保证、持续的利益，改制后我们是受益的，利益不仅没有损失，还得到了良性的增长。

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