改制将使国有物业管理企业重获新生

深圳南油物业管理有限公司  张志明

从深圳市于1981年创建了全国第一家物业管理公司至今，深圳的物业管理已走过了二十多年的风雨历程。不容置疑，它对中国物业管理的产业发展和壮大有着排头兵的作用，为物业管理市场的培育和健康发展做出了极大的贡献，人们谈起物业管理这一话题就必然提到深圳，深圳的物业管理模式和经验在祖国大地上遍地开花。作为一直在行业中起着领头羊作用的国有物业管理企业，在此大好形势下本应沐浴这一朝阳产业的灿烂阳光，物业管理从业人员也应感受到从事这一行业的光荣和自豪。但是，这一感觉似乎有点遥远，让人感受更多的是身心疲惫，如履薄冰。究其根源，除了物业管理法律法规滞后和业主维护其财产权的意识等原因外，国有物管企业僵化、落后的体制已不能适应物业管理的产业发展需求，尤其是我国《物业管理条例》自去年正式颁布实施以来，国有物管企业的多种弊端更加凸现出来，许多企业已颇感不适，甚至于陷入了危机四伏，不进则退的境地。因此，为了适应市场，走出困境，改制便成为国有物业管理重获新生的重要手段。

一．物业管理法律法规的日臻完善，国有物业管理企业现行体制已难于适应。《物业管理条例》强调尊重和维护业主的财产权，对物业进行管理是业主行使财产权的行为，选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其他方式，比如自我管理或将单项事务委托专业公司管理。因此，以往国有物业管理企业的优势已在逐渐丧失，业主对被动接受物业管理企业的反抗心理日益明显，要求自主行使财产权的呼声越来越高。而物业管理法律法规的不断进步和完善，又为业主维权提供了良好的法律环境。深圳市景洲大厦业主委员会几度更换物业管理公司的例子，充分体现了业主自我管理自身物业的意识，虽然其具体做法因违背了现行的深圳市物业管理条例而未能成功，但其用实际行动向物业管理企业发出了一个信号：物业管理并不是物业管理企业的专利。

对此，国有物管企业员工责任心不强、服务意识淡薄、服务技能低下，事不关已、高高挂起，你好我好大家好的劣根性，将在业主正确行使监督权时充分暴露出来，从而致使国有物业管理企业的生存发展空间逐渐走向狭小。

二．《物业管理条例》关于前期物业管理的规定，打破了旧有的“谁开发、谁管理”的模式，把国有物业管理企业完全推向了市场，参与市场竞争。众所周知，大部分国有物管企业是从房地产开发商派生出来的，开发商是“老子”，物管公司是“儿子”。业主有一形象说法：上阵父子兵，父债子还。这种出身，使得物管公司与开发商之间存在着千丝万缕的关系，而要理顺这些关系，对国有物管企业来说真可谓强人所难。

物业管理是房地产开发的延续和完善。因此，开发商对物业的规划、设计、施工观念必然与物业管理质量密切相关；一个物业开发建设质量的好坏将对其物业管理水平的提升产生直接影响。鉴于此，物管企业考虑更多的是在前期介入时，从减少未来业主在使用上的遗憾和减少今后物业管理的麻烦出发，向开发商提出合理化建议。但开发商关心的是如何筹措下一步开发建设资金，尽快把房子建好卖个好价钱，而对作为“儿子”的国有物业管理公司提出的意见都认为是小问题，殊不知这些“小问题”日后解决起来是多么的伤透脑筋，以至于物管公司常年被“老子”的欠帐缠身，“儿子”替“老子”受过的客观事实，使得物管公司无法从根本上提高管理服务水平，真正做到让业主满意更是无从谈起。

当然，随着市场化进程的加快，一些不规范的开发商即将或已被市场淘汰，虽然“老子”出局了，但因管理延续性关系，作为“儿子”的国有物业管理企业仍然在拼命维持着。随着时间的推移，如果国有物管企业不能及时从“老子”、“儿子”的阴影中走出来，不能及时对现有的体制进行改革，将很难在前期物业管理招投标中赢得项目管理权，就算是得到开发商的照顾，也无法面对业主大会成立后的监督和制约，也许在不到一年的时间里便失去手中管理项目，因为前期物业管理服务合同毕竟是临时合同，它的期限就是业主大会成立之日。

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