三．物业服务合同是物业管理服务的法律依据，业主是合同的责任主体，而物业管理公司是服务主体，强调契约精神和履约能力，将是业主维护财产权的具体表现，而国有物业管理企业的履约能力很难满足合同的要求。

物业管理公司的收入主要来源于三部分：①按约定标准向业主收取的管理服务费；②停车场经营收入；③利用业主资源和物业资源开展的多种经营收入。除第一部分收入全属于物管公司外，其他两种收入都不全属物管公司所有（按产权归属原则，其处分收益权归产权人所有），业主和开发商都可以依法提出共享这两项收入的利润分成。而国有物业管理公司由于存在严重不合理的收入分配制度和用人制度，其长期高企的的人工成本（60％以上）和粗放型的资源配置，将出现管理费入不敷出的必然现象，为维持生计，物管公司将想方设法去争取其它两项收入，而这种做法必然引起业主的强烈反对，从而导致物管公司与业主、业主大会之间矛盾迭起。随着物业老化，对物业共用部位、共用设备设施和相关场所地的资金再投入需求愈来愈大，而国有物管理企业通常很难有这笔资金储备。因此，国有物管企业一般在履约过程中的将打折扣，无论在资金上还是在提供日常服务时难于做到全面履行合同。

四．物业管理新技术，新方法的运用，将使国有物管企业中的低素质员工无法适应，物业管理职业经理人制度的即将形成，将促使国有物管企业的高级管理人员走向职业化，从而导致企业面临人才危机。

长期以来，国有物业管理企业是上级公司和开发商安排富余人员和亲属的“好地方”，这些所谓的“正式员工”其优越感似乎是与生俱来的，危机意识对他（她）们来讲根本就没有这一概念。拿着企业的高工资，干得是一般甚至于可有可无的岗位，出不出力或少出力的现象比比皆是，就是这样一些“宝贝”员工，你怎能让他（她）去接受“无人化管理”模式，去提供“个性化”服务，又怎能去掌握防护系统、闭路监控系统和网络信息系统等智能化设施的知识和本领。在国有企业的体制下，公司不但不能解聘他（她），而且还要哄着，不然的话，一纸诉状便让企业不得安宁，甚至公司总经理也职务难保。呜呼！这样的体制，让我们如何去面对辛勤工作在第一线的广大员工？又如何去保护他们的工作积极性；这样的国有物管企业又怎能引进人才和留住人才。

其实，在国有物管企业中，有着许多多年从事物业管理的高级管理人员，他们在日常管理工作中积累了非常丰富的管理经验，对物业管理这一朝阳产业已经有了较为深刻的认识和理解，他们是国有物管企业的骨干力量。由于受体制的束缚，他们的管理理念和激情未能得到充分的释放，他们的才干和作用也就不能得到充分的体现。物业管理职业经理人制度的逐步形成，将再次激发他们的成功欲望，迅速加入职业经理人队伍，实现其个人价值。由此而带来的问题是：国有物管企业将因体制僵化、落后而失去自身培养多年的管理骨干！

五．国有物管公司总经理的“短命”，使企业前进的步伐放缓甚至于停滞不前或倒退。

2000年，深圳市许多国有大型物管公司纷纷“易帅”，这在外人看来好像也没有什么值得大惊小怪的，但在从事多年物业管理工作的物业人眼里，频繁的更换总经理，对物管企业而言并不是好事，因为经过几年的实际操作和经验积累，他们对物业管理已经有了自己的认识，对自己所管理的企业下一步应该怎样走已经胸有成竹，正准备摔开膀子大干一场时，上级公司一纸调令使其愿望成为泡影，其个人价值又怎能在国有物管企业体现出来呢？这种用人机制又怎能让国有物管公司总经理有长期思想？因此，国有物管企业的路子已经越走越窄，改变僵化落后的国有体制对物管公司而言已迫在眉睫。

综上所述，充分说明了国有物管企业要想在当今竞争惨烈的物管市场再度崛起，必须立即、勇敢地摒弃现行落后、僵化的体制，直面改制所带来的切肤之痛，重获新生。对国有物管公司而言，由于业主大会制度尚不成熟，业主的意愿还不能高度集中在业主大会（业主委员会）统一体现出来，加上物业管理经理人制度的建立以及走向规范尚待时间。因此，充分利用好我们具有较大管理规模的唯一优势，积极主动投身到企业改制的浪潮中去，突出重围、走出困境，重塑国有物管企业的美好明天。

总之，国有物业管理企业任重而道远，我们应树立产业观念，走市场专业化、规模化发展的道路，全面提高物业管理从业人员的整体素质，通过向业主提供优质的物业管理服务，获取最大的社会效益和环境效益；增强物业经营的意识，充分利用好物业资源和业主（客户）资源，使其产生最大的经济效益，以此增强我们的经济实力和影响力，履行物业管理的社会职责，创造出巨大的社会财富，最终取得受尊重的社会地位。

我们必将走出目前国有物业管理企业所面临的困境，也必将迎来阳光灿烂的日子。

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