国有大型企业在自管房实施物业管理之探讨

武汉铁路鼎立物业管理有限公司  严高峰

一、武汉地区铁路企业社区物业管理发展状况

随着住房制度改革的推进，物业管理在中国大陆地区发展迅速，社会化、专业化、市场化的物业管理体制已初步建立。目前，物业管理新体制已在城市居住区、工业区、学校、车站、机场、商场、办公楼宇等所采用，物业管理是现代城市管理发展的必然阶段和重要组成部分，已经成为现代经济体系中的重要一环，是第三产业的一个极重要的部分，我国大陆地区的物业管理事业的发展也是改革开放以来社会变革的一个缩影，新的国家宪法明文规定国家保护合法的私有财产不受侵犯，老百姓最大的私有财产就是住房，物业如何实现保值增值，关键在于物业管理。随着国家住房制度改革的不断深入，原有体制的铁路房管模式如何导入市场化的物业管理机制，这是一个重大的课题。面对武汉地区铁路职工住宅小区的现有条件，武汉铁路分局改变原铁路职工住宅房屋管理的建筑段模式筹建了武汉铁路鼎立物业管理有限公司，对新建住宅小区和九十年代后期以来规划建设较好又相对集中的小区，实施物业管理。

公司目前有正式职工148人，其中30岁以下占职工总数的12.8％，30－45岁占64.9％，45－60岁占22.3％。职工学历初中及以下占20.3％，中专或高中53.4％，大专学历24.3％，大学学历占2％。公司已初步建立起了“自负盈亏、自主经营、自我发展、自我约束”的经营机制，自1999年我们在武汉地区试点推行物业管理工作以来至今，武汉三镇已有14个铁路职工住宅小区实施物业理，住宅8千1百套，其中10万平方米以上住宅小区4个，五万平方米以下住宅小区8个，收费标准当前最高为1元/平方米，最低为0.30元/平方米。物业建筑面积达84万，有6个小区获省“物业管理优秀小区”称号。几年来，我们通过在铁路职工住宅小区实施物业管理，实现了社会效应、经济效应和环境效应的统一，取得了一定的成绩，但仍然感到工作难做，特别是在旧小区实施物业管理难度较大。中国国有企业的物业管理机制的建立及其运行技术，是中国国企改革中所面临的一个重要内容。在这里，笔者就国有大型企业在自管房实施物业管理作一粗浅探讨。

二、铁路企业社区物业管理的几个难点

    目前铁路行业的物业管理走向了一个误区，业主凡事都找物业管理公司，解决不了就是管理不好，动辄就以不交管理费相威胁或向上级部门投诉，出了事故就向物业公司索赔，物业公司什么都要管，但什么权也没有，面临的工作难度很大。一些难点问题始终困扰着物业管理企业，使之背上了沉重的包袱：

1、有限的收费，无限的责任。受到行政及小区配套设施的约束，物业管理费收取及定价偏离物业管理正常运作的价格规律，未形成良性循环。同时，对今后房屋设备更新及安全造成隐患，如电梯等设施折旧等。按《条例》规定，物业管理费定价应按企业资质及配套设施状况与业主协商收费。但目前因种种原因，部分小区收费标准低于管理运行成本。在大家心目中的物业管理涵盖面甚广，大多数业主认为只要交了管理费，什么事情物业管理公司都得管，而且还要管好。不分是不是物业管理的责任和是不是超越了物业管理公司管理的权限。

2、职工住宅的修建时间、建筑质量、居民结构、文化层次等参差不齐，情况千差万别，公司在规范管理上有一定的难度。目前公司所管小区房屋中有部分50、60年代建造的住房，如毗邻武汉洪山广场东面的武铁洪山小区西区部分住宅楼；有90年代初兴建的集资房，如毗邻武昌火车站北面的武铁大东门小区多数住房属此类型；有近期兴建的面向内部职工分配的半商品房，如位于武汉长江二桥西北面的黄埔小区。还有纯商品房小区，如毗邻长江二桥东面的中力名居。多数小区中大部分业主是铁路职工，其中有退休工人、离休老干部、在职领导。这些业主无论从年龄、退休的年代、干部级别、思想观念都有极大的差异。如部分离退休时间比较早的干部、工人因消费观念、收入较低等原因对所住小区的物业管理工作持消极的态度。

3、公司面临在新形势下，国有企业如何转换经营机制的难题。我公司是符合市场准入条件的经工商行政管理局注册的独立法人企业,但目前公司改制工作还没有启动,仍然是传统意义上的国有企业.日常工作中受上级主管部门和政府有关部门的双重领导，公司面临从管理型向经营管理服务型转型的课题，公司内部职工面临思想观念的彻底转换难题.公司正式职工由原来的房管职工部分划转而来,以前从事木工、瓦工、电工、油漆工、管道工、宿舍管理员等工作，其国有职工身份没有改变,职工不能完全适应物业管理岗位工作要求。职工部分工资由上级拨付,不足部分靠公司自筹。目前还不是完整意义上的独立法人企业。

4、公共设备公共设施和旧房的维修资金未正常建立与运转，给公司带来了额外的支出。虽然在《物业管理条例》中明确规定了建立维修资金及其管理、使用办法，政府也采取了相应的措施，但在实际运作过程中，存在责任、权限不分的现象，使公司存在额外的支出。

5、物业管理公司地位不高，铁路物业公司在铁路内部属于后勤单位，传统上认为后勤单位是应该无条件为一线职工服好务的。特别是在铁路职工住宅小区一些管理服务难以顺利推进，一些业主提出了超出物业公司职权范围以内的要求，上级主管部门又要求公司做好服务工作，做到“零投诉”。公司一年365天，天天盯着工作，一天24小时，时时开着手机，提心吊胆，就怕小区发生什么事故，行业的生存状态，使物业管理人感到分外压抑。

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