三、国有企业推行物业管理的几点有效办法

    针对以上难点，武汉铁路鼎立物业管理有限公司通过探索，摸索出了在现有条件的搞好物业管理工作的有效办法。

1、公司实行工资制度改革、干部人事制度改革、用工制度改革的“三项制度”改革。结合实际，着力转换内部经营管理机制，建立了管理人员竞聘上岗、能上能下的干部人事制度，择优录用、能进能出的用工制度（公司成立再就业服务站，专门吸纳息工人员）以及以岗效工资为主“工效挂钩”的基本工资制度，封存职工档案工资实行定岗定薪。公司鼓励内部职工转岗到保安、保洁岗位，截止目前为止，已有51名职工转岗保安、保洁工作岗位。公司实行专业化管理，降低成本减少外聘人员工资支出。公司成立至今，有多名物管处主任因不适应工作需要调整到管理员、维修工岗位。我们着力抓好“以收定支，工效挂钩”，对小区进行单独核算工作，初步建立了经济责任制。

2、按照“以收定支、工效挂钩、按劳分配、兼顾公平”的管理原则，在实施社会化、专业化管理、市场化经营方面公司作出了有益的尝试。各物管处实行专业化运作，对小区的全面工作负直接责任，物管处对小区的保安、保洁、小区环境、绿化、档案资料等有关方面的工作制度及应达到的相关目标和标准进行落实、检查、考核并向公司有关部门按月上报工作情况。

3、树立品牌意识，不断提高服务水平。公司加强对各物业管理站的考核，实行“首问负责制”，提倡“业主永远都不错，我们永远有不足”的服务理念，做到满足并超越业主的合理需要。坚持“业主就是上帝”的服务宗旨，在工作中加大管理力度，对业主报修实行专业化管理，并建立健全了各项规章制度，公司严格实行24小时值班制度，确保业主投诉事项件件有回应，实行“追踪回访”制度，指定专人负责对业主的报修、投诉回访工作。

4、突出重点，强化培训，提高职工队伍整体素质。公司开辟多种培训渠道，采取脱产办班、选送培训、在岗培训等多种形式，提高职工的业务水平和专业技能，特别是加强对高层住宅楼机电设备维保人员的培养，以适应不断发展的市场需要。公司保证管理人员100％参加上岗证培训，使之对物业管理有一个初步认识，每年有计划组织员工外出学习，或分专题考察，或开扩眼界。不仅注重外出学习，公司也十分注重内部同岗位之间的互帮互学，组织专题研讨会。通过交流，员工对照别人长处找差距，不断提升自己的管理水平。

5、争取上级主管部门的支持。在目前大环境下，铁路物业管理离不开上级主管部门的支持。特别是在福利房较多的小区，公司积极争取上级主管部门的支持，加大对小区硬件设施的投入力度。做到封闭小区，建院墙，保证24小时保安服务条件；完善服务功能，兴建小区活动场所及健身器材、建自行车棚、室外晒衣架以及道路、雨污排水、绿化等，保证旧小区实施物业管理的基本要求，为顺利实施物业管理奠定了物质基础。

   经过实地调研，武汉铁路分局先后对多个旧小区近40万平方米住宅物业实施了专项整治，总投入200多万元，取得了较好的效果。

通过以上工作，武汉铁路鼎立物业管理有限公司不断创新服务平台，在行业间有了较好的口碑。2003年初，在武汉市委大院物业管理项目对外公开招标中，我公司积极参与投标，因我公司具有良好的市场信誉度，最终赢得了该项目，经过一年多的物业管理运作，赢得了武汉市委机关的认可，确定了市场优胜地位。

    四、目前仍然存在的难点问题

1、近年来随着国家客、货运市场竞争的加剧，影响了铁路企业的效益，铁路职工收入增长速度相对趋缓，职工工资构成中无物业管理项目，部分职工特别是老退休职工无力支付物业管理费。小区内部分承租户以及集资建房、福利分房的职工不具有所居住的房屋的完全产权，从法理上来说这部分居民不是真正意义上的业主。部分居民拒绝接受物业管理服务，侵占多数已缴纳物业管理费业主的利益，使得物业公司进退两难。

2、部分小区公共设施如：供电系统、给排水系统、通讯网络陈旧；有的房屋病害较多，属带病运行，生活配套措施及不完善，市政设施老化、破损，需大量的资金投入以提升硬件水平，使之具备物业管理的基本条件。

3、由于体制原因，公司正式职工尚没有做到完全转换思想观念，仍然残存着一些终身制思想观念，少数职工的思想观念还在留念传统的铁路房管模式，服务意识尚未真正建立。公司没有真正的用工自主权，有些领导把物业管理当作安置富于人员的渠道，公司难以形成精干高效的员工队伍，过多的人员阻碍了公司实行专业化、企业化运作，例如公司的老职工、女职工偏多，按照行业要求不能转岗保安岗位受到一定的条件限制，不能完全满足专业化管理条件。

五、国有大型企业搞好自管房物业管理的几点建议

1、地方政府和国有大型企业要区分新旧、大小、优劣等不同物业对象，采取不同的措施，稳步推行物业管理制度。对于有条件的效益较好的大型国企的新建住宅小区，要坚持高起点规划，高标准设计，绿地、配套管理用房、道路等要一步到位，物业管理公司提前介入，掌握各种资料，为小区建好后推行物业管理奠定基础；对旧的住宅小区由于绝大多数设施不完善，改造难度大，要根据企业效益、居民收入情况、住户接受程度设计不同的物业管理方案，多数国有大中型企业原自管房小区实行物业管理，由于起点不同，政府或企业应该承担基本的硬件设施投入，对于消费能力有限的这部分居民，可采取政府出一点、企业出一点、居民出一点的方式建立初步的物业管理制度，政府把物业管理列为自己的应该承担的政府职能之一，充分认识到现代物业管理制度对企业减负、社会发育、保障就业和社会安定的重要意义，从政府收入中果断地拿出一块，帮助中小企业和效益差的大型国企，有步骤地分块实施，把城市逐步建设成由一个个文明、健康、安定的物业管理小区连成的现代化的面貌一新的文明城市。政府应该对国企的物业管理公司实行降低税率、免税或提供各种优惠政策，鼓励国企下决心坚决、稳妥地实行现代物业管理制度，同时鼓励和允许国企的物业公司进行多种经营，以业养业。

2、明确产权隶属关系，落实维修费用。在建设之初将维修费用纳入投资预算，确保小区设施始终保持正常运行。

    3、企业建立现代企业制度，实行法人治理模式。彻底改变现有的监督体制，建立更为广泛、全面、平等和完善的监督体制，是向全体业主提供高质量服务的根本保障。

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