3．国有物业管理企业改制是参与市场竞争的需要

由于国有物业管理企业存在对资源垄断的控制，造成行业市场化程度低，不便于企业间开展公平竞争，不符合市场经济原则。

物业管理属于一般性的竞争领域，由于物业管理行业壁垒较低，民营资本正在不断涌进，致使行业竞争空前加剧，国有资本尽快退出是发展趋势。

物业管理问题的存在，物业管理相关法规的实施，使得业主维权意识在不断增强，对服务质量的要求越来越高，这给物业管理的服务模式、服务理念及手段提出了更高、更新的要求。这种高质量的要求，对现有物业管理企业的服务意识和管理水平提出了挑战。同样作为服务行业的物业管理企业，如果服务意识差、服务水平低，观念更新不及时，将在今后市场竞争中将不可避免的被淘汰出局。国有物管企业要想在市场上有充分的发展空间，积极参与市场竞争，必须进行改制。

4．国有物业管理企业改制是行业发展的趋势

物业管理的行业特征决定了物业管理企业更适合民营企业的发展。一是物业管理是服务行业，投资小，风险小，门槛低，这种情况将使大量的民营资本进入物业管理行业；二是物业管理是针对业主提供的服务，其技术含量不是很高，与国有物业管理企业相比，民营物业管理企业更容易提供优质的服务；三是物业管理市场是一个动态的市场，物业管理的市场化为民营物业管理企业的发展提供了新机会；四是物业管理企业只拥有项目的管理权而不拥有项目的产权。国有物业管理企业外表虽然很庞大，但由于没有实在的资产，所以一旦失去客户，失去楼盘。极容易被转制、收购或破产；五是“国退民进”是我国经济发展一般性服务业的基本格局，所以国有物业管理企业民营化改制也是今后的发展趋势。

物业管理行业同样也适合外资企业发展，国外发达的资本主义国家，物业管理市场发展早，具有比较成熟、先进的物业管理经验，通过外资引进带来先进的管理手段，有利于物业管理行业管理水平的进步和质量的提高，国有物管企业改制应该在引进外资上进行探索。

加速国有物业管理企业改制，明晰产权，建立和完善业法人治理结构，有利于转换企业经营机制，有利于企业管理者努力去实现资本的增值和保值。有利于困扰企业人才短缺，发展后劲不足，生存和发展困难这些问题的解决，总的来说。国有物业管理企业要想有新的发展、上新台阶必须寻求整体发展战略，走改制之路。

二、国有物业管理企业改制的方式

为了增强国有物业管理企业的活力，改善企业产权结构过于单一的现状，充分利用产权制度改革带动企业经营机制的进一步转换，使其尽快建立起适应市场化运营的现代企业制度，提高企业市场竞争能力和物业管理水平，下面对国有物管企业改制方式进行探讨。

1．资产重组和产权多元化是当前国有物业企业改制的主要方式。
    通过资产重组，吸收扩大非国有经济法人资本和自然人资本在企业总资本中的比重，来达到产权多元化的目的。实现产权多元化的途径和方法有很多，但基本上可以分为两类，一类是在产权多元化过程中扩大资产存量，另一类则是在保持原有的资产存量不变的前提下改变并增加产权所有者的数量。具体地说，产权多元化具有以下几种途径和方法。

（1）股权转让

在不改变资产存量的情况下，通过全部或部分转让股权的方式来实现产权的多元化。对于国有物业管理企业来说，转让股权特别是向民营企业转让股权不仅是实现产权多元化的一个有效途径，而且也是在物业管理行业实现“国退民进的”重要举措。通过转让股权来实现产权多元化是一条简便易行的途径；

①整体转让股权

即将一部分中、小国有物业管理企业产权，整体性、一次性转让给民营企业或公司员工，实行国有资本整体退出。

②分步转让股权

即将一部分资本较大的国有物业企业股权，分次转让给民营企业或公司员工，实行国有资本分步退出。

（2）剥离重组

①将国有物业管理企业的国有资产全部剥离，交给国有资产主管部门，实现资产优化后重新组合。组合后的企业可以是民营企业，也可以是中外合资企业。

②将国有物业管理企业的国有资产部分剥离，实现企业重组。组成多元化的股份制企业。

这种组合可以是在原有物业管理公司基础上的结构重组，也可以将同一系统下的各家物业管理公司合并重组。

（3）企业的兼并整合

兼并整合。即由一家规模较大的物业管理公司兼并几家规模较小的物业管理公司，再对完成兼并后的物业管理公司进行整合。

企业间的兼并是通过企业之间的资产重组实现产权多元化最为常见和有效的途径。被兼并企业成为公司的股东，而兼并企业成为公司的第一大股东，掌握公司的决策权。

（4）公开拍卖。即将物业管理公司全部产权一次拿到产权交易中心挂牌竞卖。

（5）中外合资和外资收购

以中外合资、外资完全进入的方式实现产权多元化。

外资可通过购买部分国有股权或全部股权组建中外合资或外商独资企业。

总之，探索现阶段国有物业企业改制方式，没有绝对成型的模式，只要对改制有利以及切实可行都可以大胆偿试，最终目标是实现国有资本的全部退出，使企业完全走向市场。

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