2．国有物管企业改制要处理好以下几个问题。

国有物管企业改制一要处理好改革和稳定的关系，二要处理好国家、企业、员工、居民四者的利益关系。具体要解决好以下几个问题：

（1）国有股权转让、资本剥离问题

国有股权转让、资本剥离要注意资产的虚增和流失问题，既要充分调动各方面的积极性，又要防止资产流失，准确进行国有物管企业资产评估，真实地出反映国有资产的实际价值水平。

（2）员工购买股份问题

国有物业管理公司改制可能会出现员工购买本企业股权的情况，制订好政策，减缓企业内部员工购股的资金压力。故而改制企业一定要向员工认真宣传有关的改制政策，使员工积极地支持改制工作；这样，才能确保改制工作的顺利进行。

（3）富余员工的安排问题

企业实行改制后会出现导致部分员工下岗情况，下岗员工的安置问题，改制企业必须预先做好考虑。解决企业富余员工的方法主要通过补偿安置、提前退休，内部退养三种方式来解决。

原有国有身份员工了断国有身份后，为保持企业和社会的稳定，根据岗位要求优待进行录用。对不适用岗位的人员，逐步分离，并依据国家政策给予经济补偿。

解决上述富余人员的下岗经费原则上由企业自行承担，不足部分由产权单位帮助解决，这部分经费在改制时要注意提留在未来改制后的新公司账面上。

以经营者和员工持股或中外合资为特点的国有物管企业实行产权多元化改制，为企业内部人员整体激励提供了一个较为稳定的制度安排，成功地解决了国企普遍存在的“企业家缺位”问题，使员工、经营者真正成为企业主人；保证了公司对全部资产直接、稳定的支配权，使其真正成为自主经营的经济实体。由于激励问题的解决，必然导致以效益为中心的企业资源的合理配置；企业迫于市场竞争的整体环境和内在积极性的提升，服务质量的内在要求也相应提升，从而产生比以往更大的社会效益和经济效益。

三、物业企业改制不可急于求成，要扎实稳步进行

国有物业管理企业改制是一项复杂而艰巨的工作，既不能一蹴而就，急于求成；也不能拖而不决，而应该仔细研究在各个不同领域中改制企业存在的具体问题，从而有针对性地采用相应的改制措施，明确改制目的、原则和关健，扎实稳步地推进改制，使企业改制工作得以顺利完成。切不可流于形式，走过场。

1．明确改制的目的

国有物管企业改制，就是要通过多元化和社会化产权机制的塑造，将企业全员的切身利益和企业整体紧密结合，完善企业市场化运营机制，理顺国有物管企业的管理体制，从而提高企业市场竞争能力，使国有物管企业作为一个纯粹意义上的公司更有活力地参与市场竞争。

国有物管企业改制需实现体制、观念和模式的三大转换，国有企业改制不仅仅只是产权的重组和法人治理结构的完善，更重要的应该是企业内部经营和管理机制的改造，建立起一套科学的管理体系，增强企业核心的竞争能力。

2．明确改制原则
　　在相关政策允许的条件下寻求创新。在改制过程中，至少应存在着这样三条底线：一是改制中不能使国有资产大量流失；二是不能借改制之名逃避银行债务；三是改制一定要切实保护广大职工的切身利益。在实践中，系统地、全面地提出改制方案直接关系到物业管理企业的改制工作能否顺利进行。

    ①制定改制方案应考虑企业自身的实际情况和相关的行政及法规环境；

②理顺法律关系、产权结构及各股东之间的关系；

③对改制要有一个清醒的认识，讲究实效，不图虚名。

3．明确改制的难点

国有物管企业改制的关键是要建立一种适应中国社会主义市场经济特点的现代企业制度，包括产权制度的改革和企业管理体制的改革。纵观我国企业20多年的改革历程，以产权制度改革为核心的企业改制，已经成为各类企业改革过程中的最大难点。物业管理企业在进行深层次改革的过程中，产权问题，建立多元化的产权体制；也必将是个最大的难点。对改制方案的精心设计就显得尤为重要。只有成功地对国有物业管理企业进行改制，才能建立起完善的法人治理结构，建立物业管理职业经理人制度，组织起强有力的管理团队，适应未来物业管理市场的快速发展的需要。

4．扎实、稳步推进改制

    充分认识改制是一个长期的过程，在形式上的改制完成后，真正艰巨、漫长的发展旅程才刚刚开始。要重视企业经营机制完善，产权改革能够使企业建立起科学的治理结构，有利于引入竞争机制、监督机制和激励机制，而经营和管理机制的改造则是加强企业的核心竞争能力的根本，改制不能流于形式，必须在经营方式上作彻底变革，不可急于求成，要扎实稳步进行。

总之，国有物管企改制是一条必由之路，是企业发展的必然趋势，只有这样才能达到企业经营权、决策权、分配权及监督权的和谐统一。

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