实施规范化、特色化物业管理

努力为油田职工创造良好生活环境

大庆石油管理局公共事业与物业管理中心（集团）

我们中心（集团）是大庆石油管理局唯一的大型专业化物业管理企业，是根据油田矿区建设的发展需要而组建的，组建20年来，伴随着大庆油田的发展变化，而逐渐发展壮大。中心（集团）1980年5月组建时，原名为大庆油田矿区建设公司，1981年2月根据市长办公会议精神，转产更名为大庆房产公司，1983年政企分开，大庆市房产公司又划归大庆石油管理局领导，1993年根据职能发展的需要，经黑龙江省建委和大庆市局有关部门批准，更名为大庆石油管理局房地产开发经营公司。1997年4月，根据管理局总体改革方案要求，更名为物业管理公司。同年11月，按照管理局《关于职能机构调整的实施意见》，又更名为物业管理一公司。2001年6月，根据管理局物业系统重组分立的总体部署，最后更名为公共事业与物业管理中心（集团）。经过多次建置沿革，中心（集团）管理体制有了很大转变，经营和管理方式也发生了相应的变化，中心（集团）管理规模扩大，各项工作呈现出了较好的发展势头。

中心（集团）现有劳动用工10088人，固定资产净值7.5亿元，下属科级单位25个，其中物业公司13个。主要担负着代表管理局对全局有关公共事业、房产、绿化及物业管理等业务实施行业管理，对供水、供电、热力等单位收费及服务质量进行监督，负责小区水电维修、液化气供应及环卫、绿化、排污、车辆存放、托幼保教、小区建设以及公共事业管理服务等多项职能。管理面积1688万平方米，服务户数167402户。

几年来，我们在管理面积不断加大、管理服务不断细化、物业管理不断发展的情况下，按照国家建设部、石油天然气总公司实施物业管理的要求，围绕“一个构建、三个突破、三个争创”的总体目标，进一步解放思想，开拓创新，积极推行管理体制改革，借鉴成功经验，努力在实施规范化的物业管理上下功夫，在创建油田特色化物业管理模式上做文章，逐步实现了“专业化管理、社会化服务、市场化运行、企业化经营”。我们的主要做法是：

一、深化企业改革，强化经营管理，推进企业持续稳定健康发展

随着我国物业管理市场化、物业消费货币化进程的加快，特别是《物业管理条例》的颁布，“物业管理”这一新兴行业迅猛崛起，全国各地市已创出了成功的模式。但是由于大庆油田住宅区与城市住宅区不同，具有点多、面广、分散、战线长的特点，小区管理属于自己建设自己管。因此，实施物业管理不能照搬通用模式，必须在掌握政策、遵循规律的基础上，以实行规范化的物业管理为方向，结合实际积极探索具有油田特色的物业管理路子，进一步强化经营管理，提高企业经济效益，促进企业持续发展。

    1、逐步理顺管理体制，实现专业化管理。一是94—95年在景园、怡园、明园三个住宅小区及乘风庄地区，进行了物业管理和综合服务社会化改革试点工作，积极探索房产专业化管理、社会化服务的具体运作问题。二是96—97年根据试点所形成的模式和经验，我们在所辖住宅小区全面实行物业管理。并对从各二级单位分离出来的房产系统维修队伍，进行了交接和重组，组建了大庆石油管理局物业管理公司。后来，又将原物业管理公司分开，成立物业管理一、二公司，下设物业管理所，由物业管理所直接从事物业管理工作。三是2001年5月管理局对物业系统进行改革，将两个物业公司合并，将供暖管理部分分离组建热力公司独立运作，将供水、供电管理部分移交专业公司。我们按照方案的要求，顺利地组织了水、电、热力、物业、公共事业、幼教人员分离交接工作，完成了公共事业与物业管理中心(集团)组建及内部重组工作。通过改革重组，物业管理实现了专业化、规模化，所属物业公司管理面积都在100万平方米以上。物业管理职责明确，成本清晰，费用细化；通过改革重组，精减机构99个、管理人员412人。

     2、转换经营机制，逐步建立适应市场经济的内部运行机制。以建立精干、高效、规范的企业运行机制为目标，完善科学的内部运行机制，重点是在基层单位建立责、权、利相对等的内部经营机制。一是在对各单位推行目标承包责任制的基础上，按照市场运行规律的要求，完善不同形式的内部经济责任制，对所属单位分别实行模拟子公司、子公司、分公司等不同的管理模式，加快所属单位企业化进程步伐。二是全面实行经营指标招标制。中心（集团）与各单位签订内部经营业绩责任合同，实行严考核，硬兑现，以经营业绩考核决定企业经营管理者的进退留转，在企业经营中引入市场机制，传递经营压力。三是进一步完善激励约束机制。在干部人事制度上，对各类人员的选拔任用逐步实现由身份管理向岗位管理转变，建立逐级聘用、竞争上岗的分级动态管理机制，建立和推行领导任期制、任期目标责任制和试用期制；在劳动用工制度上，健全完善“五定”及试岗、上岗、待岗动态用工机制；在分配制度上，调整工资关系和工资结构，按岗取酬、易岗易薪、薪效挂钩，逐步建立了基于能力为中心的绩效考核分配机制。

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