六、物业管理工作中存在的难点问题

2003年9月1日《物业管理条例》颁布实施后，为物业企业的规范化管理明确了工作思路，同时也为物业企业和广大业主在实施物业管理工作中提供了法律依据。但在实际操作过程中，也暴露出当前物业管理行业普遍存在的一些问题：

l、由于新、旧小区的环境差异，计划经济下福利制的思想和现在下岗人员的不断增加；以及部分业主素质较低，有些业主等待观望思想的存在，致使物业管理费的收缴相当困难，仅大庆东风新村地区拒交、不交费的业主就有上万户；老旧小区物业费收缴率不到40%；严重影响了物业企业的生存，有效的制约措施、手段几乎没有，走法律诉讼程序时效慢；从一个业户的起诉到执行终结，需要近一年时间；同时又不能保证有效收缴；走集体诉讼，由于人数众多和影响问题，法院不愿受理；所以严重阻碍了物业管理的发展和工作进程。

    建议成立“物业管理费仲裁专门机构”。以此解决物业管理企业与业主之间收费问题的种种纠纷，并加强、加快时效性，维护双方的利益，使物业管理企业早日走上健康发展、规范运行的轨道。
    2、随着住房制度改革和城市建设步伐的加快，一批环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来了强大的视觉冲击和心理诱惑。相比之下，老住宅小区就显得黯然失色。大庆新村地区大部分住宅楼由于建成时间早，加上先期物业管理粗放，小区公共设施丢失、损坏、老化及设施配备不齐备的现象较为严重。在未建立小区物业维修基金的情况下物业维护成为关键问题。

针对此种状况，虽然政府及企业都积极筹措资金进行了小区的改造施工，却无法解决长远问题。老住宅小区物业维修基金的“空档”，必将是阻碍物业管理企业实施物业管理行为的“拦路石”。同时物业管理企业也无法保证小区居民的人身及财产安全。

3、物业管理企业在行使物业管理服务中，由于物业管理相关法规的不健全，遇有问题没有管理权力和执行力度，使物业管理处于被动的处境。如小区内部分居民受利益驱动，私自搭建违章建筑；一楼居民破门、破窗、侵占绿地、破坏绿地及未经许可私自在楼顶安装太阳能热水器等事时有发生，使物业管理企业与业主产生纠纷，甚至给物业管理企业造成经济损失。不仅影响了其他居民的生活质量，城市整体形象也受到损害。

建议物业相关主管部门尽快推进“物业法”的立法工作，进一步规范、完善物业行业的管理。    　　　

企业进行股份制改造以及现代企业制度的运作是物业管理企业面对市场、适应市场发展的必由之路，有利于所有权和经营权的分离，有利于提高企业和资本的运作效率。现代企业制度的建立是加快国有企业改革和发展的根本保证。我公司将持续的、深入的投身到企业改革的大潮中，规范管理，完善服务，努力建立健康的、有竞争力的物业管理企业集团！

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