四、国有物业管理企业改革的途径和方向

物业管理市场也和其他市场一样，都是按照市场经济规律办事。作为国有企业而言，只要在市场中求生存，也毫无例外的应该按照竞争、价格、供求规律办事。必须要内强素质、外树形象，提高在物业市场中的竞争能力。才能适应这个市场。

1、加快产权制度改革的步伐，适应市场发展的需要。一是加快产权制度改革，建立真正的以资产为纽带的有限责任公司，明晰企业资产结构，明确各股东的责任、权利和义务，弱化上级对下级的指挥和支配权，强化物业管理企业在市场上的独立决策和运作能力，使物业管理企业具备市场准入的基本条件；二是经营机制要有所创新。积极发展多元投资主体的物业管理企业，除保留部分员工或管理者持股外，大部分国有资产都应逐渐从物业管理企业中退出去，采取股份制、合作制、内部员工持股、管理者持股、期权制等多种形式，使物业管理市场结构更趋合理。三是要了段职工国有身份，增强他们的责任感和紧迫感。对于改制企业，要确保改制成功，使其能够在步入物业管理市场化的轨道上能够生存和发展，就必须要在建立现代企业制度的同时，鼓励员工了断国有职工身份，以经济补偿的形式完成员工身份置换的任务，实现经营者人力资本价值参与分配的目标，直接按现代企业制度进行规范运作，使其提高适应物业管理市场快速发展的能力。

2、内强素质，外树形象，提高在物业市场中的竞争能力。一是提高职工的整体素质。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专业人才。建立一支能吃苦耐劳、善打硬仗的职工队伍，培养物业管理人才是关键。要提高物业管理人才的素质，首先要提高物业管理人才的服务意识，培养员工爱岗敬业、优质服务、奉献社会的职业道德。其次，要提高物业管理人员的专业技术水平，制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考核合格后持证上岗。同时，还要从员工中选拔具有培养前途的人，参加物业管理专业教育，为企业发展储备人才。二是实施品牌战略，全面提升物业管理公司的经营管理水平，促进企业的可持续发展。面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段，没有品牌的物业管理企业，不可能适应现代人和现代物业的管理服务要求。作为物业管理企业，应当树立起“品牌”意识，这对及时提高管理技术，增加市场竞争能力以及促进整个物业行业的进步都十分重要。为此，物业管理企业面对挑战，必须重视品牌效应，重视各类专业管理技术的掌握，不断更新，学习新的管理服务技术，适应现代物业管理的要求和广大业主对物业管理水平越来越高的需求，从而，保证物业管理企业的实力与时代的发展同步。三是敢于参与市场竞争。物业管理是市场经济的产物，市场经济的运行和发展时刻都离不开竞争，只有竞争才能不断提高物业管理企业的服务质量和服务水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。首先，要树立规则意识，实现物业管理竞争的有序化、规范化。物业管理企业的竞争客观上要求它的运作活动是有序的、规范的，有关部门应加快制定物业管理竞争规则，使我国物业管理的招投标活动尽快走上规范化轨道。其次是要破除行业保护主义、本位主义，勇于把符合招标条件的物业项目拿出来，推向市场，实行公开、公正的竞争，只有这样，才能加速物业市场的培育和发展。

3、增强法律意识，按照市场规则办事，规范物业管理行为。

一是要遵守国家颁布的《物业管理条例》。任何标准的制定，其目的都是为了规范行为。物业管理不同于一般的商品（有形），可以通过各种仪器工具进行质量检测。物业管理是一种服务（无形）行为，它涉及到千家万户的切身利益。产品具有不固定性、多样性的特点，不同收费标准其服务质量差异很大。因此，物业管理实行有偿服务，收费标准在国家法规的指导下由市场决定。二是规范物业管理的服务项目、服务内容、服务标准。良好的法制环境对物业管理行业的健康发展将起到保障和促进作用。我国《物业管理条例》的出台和实施，对物业管理行业来说，具有里程碑式的深远意义，标志着中国物业管理的法制时代已经来临。为此，我们物业企业要在遵守《物业管理条例》上下功夫，相信，有《条例》相伴，今后，我们物业管理企业之路会越走越宽。三是做业主利益的忠实代表，全心全意为业主服务。物业管理企业要清楚自己的身份，明确自己的地位，物业管理企业是以服务换取报酬的企业，而不是“管家”、“主人”，不是所谓的“管理者”。任何企业要获益，都要善于经营，经营企业，经营产品，经营品牌，服务型企业也是如此。物业管理企业要“以人为本，诚信服务于业主”，为业主提供优美、舒适的生活环境，做业主利益的忠实代表。

五、物业管理市场化的企业雏形

当前，随着物业管理企业的多年发展，物业管理已由最初的单纯住宅楼宇的管理服务，向机关写字楼、医院、学校、酒店等大型物业延伸；从最初的“扫扫地，看看门”的简单服务，走向全方位、多元化的服务。由于各物业管理企业的整体人员素质、基础条件有所不同，客观上决定了他们的发展方向各异。专业性能好、技术高、服务全面的物业管理企业，运作成本相应较高，其管理的物业回报也要求较高，低价位的物业管理费只能运作低成本的物业管理。因此，物业管理企业通过对本企业自身的综合分析，市场化的客观评价，为企业的发展定位出四种企业类型。

1、商业楼宇管理公司。包括写字楼、商场等商业楼宇及医院、学校等公共设施的管理。由于这类物业企业一般都有大的业主操纵，虽然其利润较高，但也难以成为物业管理企业竞争中的主战场，只能在几个类似的专业管理公司中争夺。

2、高档住宅管理公司。包括别墅、配套设施齐全的高层住宅等。居住人员素质较高，对服务要求也高，管理费也相对较高。随着业主委员会的健全及素质的提高，将吸引大批管理公司加入到争夺这一市场的行列，该类物业将成为竞争的主战场。

3、一般住宅管理公司。包括房改房、多层住宅及较早开发的商品房。过去，部分物业管理企业为扩大规模而争夺对这类物业的管理权。后来，由于该类物业管理费较低，且收费较为困难，甚至出现亏本经营，有些物业管理企业因此而主动退出。一些基础条件较差的管理企业，将会把发展方向定位在这类物业上。

4、顾问公司。这类公司拥有一批熟悉物业管理运作的高素质人才，他们不直接参与对某一楼盘的物业管理活动，而是通过输出技术服务，为部分物业管理企业做阶段性工作。如创优、提升公司整体素质以及对业主委员会成立的指导或给予运作建议，招标参谋等，并尽可能以中立的客观的态度，帮助业主委员会或物业管理企业协调解决相关问题。

综上所述，国有物业管理企业要适应市场经济发展的需要，走物业管理市场化的道路，就必须遵循市场规律，打破原有的管理体制和模式，通过不断地兼并、联合、合作等形式组建物业管理的企业集团，大力发展民营经济，以增强物业管理企业抵御市场风险的能力，使物业管理企业在市场机制中通过价值规律和政府产业政策的宏观调控，达到物业管理企业的合理化、效益化，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一，提高城市的现代化文明程度。随着市场经济条件的不断改善，我们有理由相信，物业管理市场化为国有物业管理企业创造了更为广阔的发展空间。

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