探索企业体制改革新路  促进物业管理规范发展

昆仑商城物业管理有限公司 曹学昌

昆仑商城物业管理有限公司2002年1月组建成立，是哈尔滨物业供热集团公司和香港顺迈集团合资的国有控股企业。公司在2年多的经营管理工作中，用企业体制创新引领理念、机制的创新，始终把创建人民群众满意的物业企业，创建国家示范住宅小区作为目标，实现企业社会效益和经济效益共同的发展，探索出国有控股合资企业的物业管理经营新路，有效地促进了公司的规范化、规模化发展。

一、   确立市场化物业管理经营理念，按照市场化的要求实施企业体制改革。

随着住房制度改革的深化，物业管理服务已经成为人民群众购房、选房的一个重要因素，物业企业按照市场化、规范化的理念开展管理服务工作，是提高服务品级，为广大人民群众服务，实现三个代表重要思想的根本保证。实施市场化的体制改革，是树立物业管理企业的良好形象、提高从业人员素质、提高企业的综合竞争能力的需要。

昆仑商城物业公司在实施市场化体制改革的工作中，按照国有控股合资企业的特点，公司在人力资源管理、企业机制转变、管理服务规范等方面工作做了调整和创新。

第一、打破体制束缚、转变用人观念，不断提高从业人员的服务意识。由于昆仑商城物业公司最初是由哈尔滨房产住宅局出资组建，现隶属于哈尔滨物业供热集团，每年都要接收部分退伍转业军人和国家统分大专毕业生，这些房地系统子弟思维还停留在计划经济时代，认为自己是国家正式的职工，具有天生的优越性和优越感，不能跟上规范化物业管理企业的发展。合资企业的另一方香港顺迈集团也保留了部分员工，这些人员已经习惯了外资企业对他们实行的物质激励措施，怀疑公司是否能够继续执行原有的用人机制，保持待遇不变。为此，昆仑商城物业公司按照现代化企业的人事管理制度，遵循“能者上、庸者下、劣者退”的原则进行调整、创新，针对房地系统子弟的“铁饭碗”思维，在岗前培训和试用期内由公司进行综合考核，不能转变观念、服务意识较差，不能跟上公司发展的，退回原分配机关。对于顺迈集团保留的员工，公司将继续留用，按照人事管理制度对级别、薪资待遇从新调整，使确实有工作能力、服务意识较强的员工，能够在公司发挥重要作用。公司成立之初，经过三个月的磨合调整，来自国有企业和外资企业的两批员工迅速融合，实现了公司的平稳过渡，建立起一支服务意识强、人员素质高的物业管理服务团队。消除了来自于开发商和业主的疑虑，同时也确立了企业高品级服务的良好形象。

第二、调整管理机制，适应市场化体制改革发展的需要。公司按照市场化、专业化、规范化管理的需要，不断调整经营管理机制，实现了企业利益与个人利益，统一与兼顾不断调动企业员工管理企业、建设企业、发展企业的积极性。公司上至总经理下至普通员工，全部实行全员聘任制，在管理工作中，不能适应企业发展的，无论是来自国企还是外资企业的人员都要能进能出、能上能下，按照个人能力、绩效评定工资、奖金。

公司下属各管理处实行目标责任制，按照收费面积、服务品级要求，制定人员工资、设施设备消耗目标，公司按照管理处提出的人员编制配备人员，来控制费用消耗。在保证服务品级的基础上，节约成本、开源节流。年终评定按照目标落实情况、费用收缴情况以及业主对物业管理服务满意情况，对管理处实施奖励和处罚。

一线服务人员和公司的行政管理人员实施星级评定制度，由综合部、安全部、管控中心三个部门联合考评。能够完成工作任务、没有违纪行为的评为“三星级”员工，挂牌上岗，享受正常工资、福利、奖金待遇；在工作中有突出表现，为公司和业主做出重大贡献的，相应评定为“四星级、五星级”员工，工资、奖金上调；对于工作表现一般，自身要求松懈，不能积极进取的员工，按照要求评为“二星级、一星级”员工，薪资待遇下降，连续2个季度被评为“一星级”的员工公司将做劝退处理。

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