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[深圳]老旧小区遇“物管孤岛”难题 自营式管理能否破解?

叶淑萍 郭锐川 陈荣梅 陈文才  2016-08-18 09:37:24  南方都市报

  有专家认为,该模式更适合1000户以下小区,表决是否选用该模式时不要简单地要求“少数服从多数”。

阳光花园内,一处花圃边上立着警示牌。 南都记者 陈文才 摄

阳光花园内,一处花圃边上立着警示牌。 南都记者 陈文才 摄

连环追

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  由于体量小、管理成本高、收费难等原因,鲜有物管公司愿意入驻老旧小区与城中村。“自营式管理”模式被推上了前台(详见南都深圳读本昨日报道)。这种模式虽然能够节约成本,发挥业主能动性,但也面临一系列新的问题。

  案例

  1 宝安山庄 业委会直接聘请服务人员

  宝安山庄规模不大。小区分两期开发,可以说是一个“既老又新”的小区:一期老区3栋各7层楼,277户业主早在1996年就开始入伙;二期新区2栋楼分别高11层和17层,200户业主直到2012年才入伙。

  宝安山庄一期老区拉的是工业用电线路,经常停电,2005年宝城物业通告因购买发电机发电,电费从每度0 .78元涨至1.2元。业主们要求给发电机装电表,对小区发电单独计价,可物业公司未理睬。不少业主起初拒交电费,但停水停电后只得妥协。2011年物业公司发布公告,要将小区绿化带改建为停车场。这一次,业主们决定联合起来,维护自身的合法权益。

  2011年10月,宝安山庄业委会成立,2012年通过召开两次业主大会,决定由业委会招聘服务人员,实行业主自管。业委会自行聘请电工、保安、保洁等人员进行小区日常管理后,小区的管理状况大大改善,在业主物业费较低的情况下享受了相对优质的物业服务。

  由于小区规模小,业主们对物业专业服务品质的要求不太高,除电梯维保等必须具有特定资质的领域须委托专业公司之外,业委会直接聘请各类服务人员,没有“酬金”或者中间商的“差价”,可以节约成本。

  2 莲花山庄 业主筹资108万元,自行组建物业公司

  布吉街道莲花山庄占地21.8万平方米,547户全是别墅豪宅。但自1994年建成后,就与城中村和其它小区混杂相邻,无法实现封闭式管理,安保、清洁等物业服务备受诟病。截至2012年年底,物业费缴费率长期只有约20%,专项维修资金分文没有。

  2013年7月,莲花山庄选出业委会,7名委员多为国企高管与私企老板,提出自办非营利组织(基金会)和营利组织(物业公司)“自管家园”的构想。经业主大会表决,业委会组建“自管家园物业服务有限公司”,按照《业主自管家园基金会章程》,业主每户集资1万元,凑出首期108万元注入该公司。公司成立后,逐步解决小区管理的种种“遗留难题”。

  这种模式是莲花山庄首创,因此有其特殊性。这里有一帮已经实现了财务自由,具有强烈的社会责任感、追求自我价值实现,具有丰富企业管理经验的业委会委员,而且业主们都比较“土豪”,每户1万元投资,虽然有每月停车费可以抵扣,但仍需要业主之间高度的一致与企业化运营的共识。

  本质上,莲花山庄的业主自管,还是聘请物业公司,只是该公司的股东是众多的业主。这种业主自管的模式介乎外聘专业公司与业委会聘请职业经理人之间,进可攻退可守。但是,业主从零起步成立全新物业公司,面对周边城中村林立的现实,难以承担起协调各方的责任。

  3 阳光花园 筹集资金,聘请职业经理人管理小区

  布吉街道阳光花园小区,业主因不满原物业公司服务,业委会产生之后直接聘请保安公司,从原物业公司手中接管小区。

  阳光花园业委会与监事会从零起步,在业主的支持下筹措了50万元启动资金,组建起80多人的物业服务队伍,聘请职业经理人管理小区。业委会与监事会的部分成员全身心投入,所聘请的首位职业经理人每天也工作18个小时以上,小区物业管理状况在原物业几乎将办公设备搬移一空、公共设备欠账严重的情况下,逐步改善。

  但在此过程中,阳光花园经历了职业经理人执行不力而换人、业委会成员介入小区物业管理程度调整、业委会与监事会关系需街道办协调等问题,阳光花园的自管实践仍然处于磨合过程中。

  由于阳光花园业委会与监事会成员都是兼职维权,只是在自管最关键的一段时间投入了大量的时间与精力,业委会与监事会成员之间的关系也较为平等,没有一个具有相对权威性的“带头大哥”,平等、集体决策的意识较强。

  知多D

  业主自治≠业主自管

  业主自治是由业主通过业主大会制定管理规约、作出重大决定,管理共有财产和共同事务。换言之,只要小区召开业主大会决定小区事务,并选举产生业主委员会依法有效运作,该小区就实现了业主自治。而业主自管是指业主自行直接管理或委托职业经理人管理建筑物及其附属设施,不再委托物业服务企业进行管理。

  观点

  广东华南和谐社区发展中心主任周活宁:自营式管理模式更适合1000户以下的小区

  在广东华南和谐社区发展中心主任周活宁看来,自营式管理模式更适合1000户以下的小区,选用自营式管理模式属于小区重大事情,一定要慎重,表决时最好不要简单多数,即少数要服从多数,多数也要顾及少数人的感受。

  “一定要尽可能让全体业主都能接受,避免有些业主因为对自管模式持保留意见,以至于在推动自营管理过程中出现法律纠纷。”周活宁表示,赞成的业主越多,业委会后续管理过程中面临的挑战就越小,因此,前期的沟通协调工作一定要做足。

  周活宁同时强调,各级物业监管部门在指导过程中,要吃透《物权法》中关于物业管理服务方式的选用规定。周活宁表示,过去很长一段时间,社区工作站主要承担着政府行政末梢工作,被大量行政职能压得喘不过气。在周活宁看来,推动业主大会和业委会的建设,可以减轻工作站和街道办的工作压力。

  “社区工作千头万绪,绝大部分问题发生在最基层的社区,如果政府能够放手让小区的达人、能人或者是愿意做公益的人物参加小区业主大会建设,自己把自己的事管好,就会大大轻松在座各位的工作。”周活宁称。他同时提到,体制内很多干部到了退休年龄,回到社区后其实可以为社区服务,社区工作站如果能够发挥这些人的作用,鼓励他们参加业主大会和业委会建设,可以帮政府很大的忙。

  VS

  市透明和谐社区促进中心相关负责人:市场化竞争下,各类物业服务都有存在空间

  深圳市透明和谐社区促进中心相关负责人认为,物权法规定的物业公司专业服务、职业经理人管理或者业主(业委会)自行管理,各种做法之间的可行性与利弊对比,需要更多的小区试水尝试。

  该负责人表示,相对小区委托物业公司实施专业服务,业委会聘请职业经理人或者直接聘请各类服务人员,最起码能够完全确保小区业主的主导权(包括选聘解聘的用人权与日常事务的财务权)。

  该负责人认为,物业管理不是高科技行业,但也并非没有专业性。即使是家政保姆,也有专业与不专业之分,也有“公司化保姆”与“游击队保姆”之分,市场化的竞争之下,各种类型的物业服务都有存在空间。但小区业主是个大集体、其决定影响每一位业主的切身利益,选择哪种模式都需要小心谨慎。

  该负责人强调,由于目前深圳职业经理人的生存土壤依然较差,职业经理人个人可能难以组织物业服务相应的人员培训、专业的体系支撑,在政策允许业主大会直接决定(而非所谓第三方招标、业委会少数人轻松决定)中标企业、新旧物业交接有充分法规保障(这需要进一步修法支持)的情况下,选聘一家有过“乖乖”执行业主大会决定的物业公司,是一个更妥当的选项。



http://www.pmedu.org/news/201608/26363.html