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《拉萨市物业管理办法》(自2010年1月1日起施行)--已废止

时间:2010-08-25 09:07:26  来源:本站整理  作者:未知   打印

本文已经被《拉萨市物业管理条例》http://www.pmedu.org/laws/201510/23494.html废止。


第一章 总则

第一条 为规范本市物业管理活动,保障业主和物业服务企业的合法权益,建设和谐社区,根据《物业管理条例》,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理和物业服务活动。

新建住宅区、配套设施齐全的旧住宅区,应当实行物业管理。

第三条 本办法所称物业,是指已建成并交付使用的城市各类住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的设施。物业服务企业应当具有相应的资质,从事物业管理人员应当按照国家规定取得相应的资格。

物业服务企业,是指依法设立,具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。

第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业服务企业管理服务相结合的原则。 

第五条 市房产行政主管部门负责本市物业服务活动的监督管理工作。

城关区人民政府、市物价、规划、环保、环卫、园林、工商、公安、民政等部门应当在各自职责范围内协同做好物业服务管理工作。

街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区内的业主依法设立业主大会。协调物业管理与社区建设之间的关系,配合调解处理物业管理中的纠纷投诉。

社区居民委员会应当按照有关规定对业主大会、业主委员会进行指导和监督。
第六条 物业服务企业在物业服务过程中应当遵守国家法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

第二章 业主大会及业主委员会

第七条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中,依法享有相应权利和义务。
第八条 一个物业服务区域内成立一个业主大会,业主大会由物业服务区域内全体业主组成,业主大会应当代表全体业主在物业服务活动中的合法权益。

业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

第九条 业主筹备成立业主大会的,可以在物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下,由业主、建设单位、居民委员会派员组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。
筹备组应当自成立之日起10日内在建筑区域内书面公告其成员名单和工作职责。

筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。

筹备组工作所需经费,由建设单位承担,但不得低于3万元。

第十条 物业服务区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主作为代表参加业主大会。
第十一条 业主大会应履行下列职责:
(一)制定、修改《管理规约》和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
(三)选聘、解聘物业服务企业;
(四)业主委员会必要的办公经费筹集、使用方案,并监督实施;
(五)制定、修改物业服务区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度;
(六)其他有关物业服务的职责。

第十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知街道办事处、乡(镇)人民政府。
第十三条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主、业主大会监督。

业主委员会由人数为奇数的若干名委员组成,每名委员具有同等表决权,每届任期为三至五年,委员不得在物业服务企业中兼职。

业主委员会委员的条件、人数、任期及业主委员会委员成员增补等具体事项由业主大会议事规则规定。
第十四条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地县级房产行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案。

业主委员会应当忠实履行职责,接受街道办事处、乡(镇)人民政府、房产行政主管部门的指导与监督。

第十五条 业主委员会履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)收集业主、物业使用人的意见和建议,监督、协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督《管理规约》的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止: 

(一)不再是该物业服务区域内的业主;

(二)丧失民事行为能力;

(三)被依法限制人身自由的;

(四)以书面形式提出辞职的;

(五)《管理规约》规定的其他情形。

第十七条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会决定是否终止其委员资格:

(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求;

(二)拒不履行委员职责;

(三)业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格;

(四)违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益;

(五)因其他原因不适合继续享有委员资格的。

第十八条 业主委员会应在物业服务合同期限届满60日前组织召开业主大会会议,对是否续聘物业服务企业进行表决,双方续约的,应当重新签订物业服务合同,不再续约且需委托方式管理的,业主大会应当及时选聘其他物业服务企业。

业主大会选聘物业服务企业的,应当召开业主大会会议,对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

第十九条 业主委员会换届的,原业主委员会应当在20日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。

业主委员会成员职务终止的,应当在5日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

第二十条 物业使用人根据与业主的双方约定,享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。物业使用人不履行约定的,由业主承担连带责任。业主与物业使用人约定的内容,不得违反法律、法规和《管理规约》的规定。

第二十一条 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知物业所在地的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理服务

第二十二条 新建住宅小区生活用水、用电必须设置出户的分户独立计量表、共用部分独立计量表。安全防范、消防等附属设施设备的配置应当经相关部门验收达到交付使用条件。

新建住宅小区交付使用前,建设单位应当向市房产行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续,并提供新建住宅小区建设工程竣工验收文件和附属设施设备符合交付使用的相关文件。

第二十三条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》。

第二十四条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主《临时管理规约》,对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反规约应当承担的责任等事项作出约定。

建设单位制定的业主《临时管理规约》,不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十五条 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守《临时管理规约》予以书面承诺。
第二十六条《临时管理规约》应当包括以下内容:

(一)物业的名称、地点、面积及户数;

(二)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及公用设施的权益;

(三)业主参与物业管理的权利;

(四)业主对业主委员会及物业服务企业的监督权;

(五)物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管;

(六)业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则;

(七)违反《临时管理规约》的责任。 

第二十七条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅物业建筑面积低于3万平方米的,经房产主管部门核准的可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十八条 物业服务企业承接物业服务时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,发现共用部位与原设计方案不符或者存在问题的,应书面告知开发建设单位或业主委员会,承接查验中确认的问题,相关责任人应当及时整改。

第二十九条 建设单位应当在物业管理区域内配备必要的物业服务用房。配备的物业服务用房不得低于建设规划许可证载明的房屋面积的3‰,且不得少于100平方米。

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