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西藏自治区商品住宅维修资金管理和使用实施细则(暂行)(征求意见稿)

时间:2010-08-25 09:18:36  来源:本站整理  作者:佚名   打印

第一章 总则

  第一条 为加强对商品住宅维修资金的管理,维护业主的合法权益,保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用,根据《住宅专项维修资金管理办法》(中华人民共和国建设部 中华人民共和国财政部令[第165号])和《西藏自治区城镇住宅物业管理暂行办法》等有关规定,制定本实施细则。
  第二条 凡我区行政区域内商品住宅的住宅维修资金的管理和使用均适用本实施细则。
    本实施细则所称住宅共用部位一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等。
本实施细则所称住宅共用设施设备一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
    第三条 自治区建设行政主管部门负责对全区维修资金的管理和使用进行监督指导。地(市)、县建设行政主管部门(房地产管理局)负责对本辖区内住宅维修资金的使用进行监督和管理。
  第四条 住宅维修资金实行属地管理的原则,实行专户存储、专款专用,在使用时应当坚持业主集体决策、企业操作、政府监督的原则,做到公开、公平、安全使用。

第二章 交存

  第五条 住宅维修资金由购房人和商品房销售商按实际成交价的一定比例交纳。购房人在购买商品住宅时按成交价的3%、商品房销售商按成交价的5%交纳住宅维修资金。
    住宅维修资金的交存由商品房销售商在销售房屋合同的补充合同中进行明确,并代收代交,统一存入当地房地产管理部门在住房资金管理中心开设的专户内,住房资金管理中心应分别设立各小区的住宅维修资金帐户。
交存的住宅维修资金归住宅小区的全体业主所有。
    第六条  住宅维修资金专项用于国家规定的住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后的大修、更新改造,不得挪作他用。
  业主应当增强住宅共用部位、共用设施设备维修、养护责任。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,加强对住宅共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理,最大限度延长物业使用寿命。
  共用部位、共用设施设备因专业服务部门施工造成损坏或者属于人为损坏的,应当及时恢复原状,其维修费用由责任人承担。
住宅维修资金应当按量入为出的原则合理使用。住宅维修资金在使用后不足首次交存总额30%的,由当地房地产管理部门通知业主委员会召开业主大会确定新的交存比例或金额,并由业主委员会代收代交存入住房资金管理中心开设的帐户内。
业主委员会应每年将住宅维修资金收支情况向全体业主公布并进行相关说明。
  第七条 电力、电信和供水等专业服务部门按照有关规定,负责对物业管理区域内的相关管线和设施设备进行维修,并承担相关费用。与小区管理部门有约定的,从其约定。

第三章 使用

    第八条 住宅小区内共用设施设备维修,涉及全体业主利益的,业主委员会应先召开业主大会决定是否对小区内共用设施设备进行维修,经三分之二以上业主书面同意后,可先委托物业服务企业按照住宅维修资金的使用范围,根据拟维修设备设施现状制定大修、更新改造方案。大修、更新改造方案包括:
  (一)大修、更新改造内容;
  (二)工程预算;
  (三)涉及户数;
  (四)维修资金交存余额;
  (五)大修、更新改造组织方式。
  第九条 大修、更新改造方案在当征得三分之二以上的业主书面同意后,应当在住宅小内进行公示,公示期7天。
住宅维修资金交存余额由业主委员会到住房资金管理中心查询,住房资金管理中心应当出具住宅维修资金交存余额明细证明。
  第十条 大修、更新改造方案由业主委员会报当地房地产管理部门审查备案后,物业服务企业持业主委员会委托书到当地房地产管理部门提出住宅维修资金使用申请,填写《住宅维修资金使用申请登记表》,并提交下列材料:
  (一)大修、更新改造方案;
  (二)业主委员会书面确认证明原件及复印件;
  (三)大修、更新改造方案公示证明。
  第十一条 当地房地产管理部门受理申请后,要件齐全的应当在接件后3个工作日内出具《住宅维修资金使用书》。
  提交申请要件不齐全的,当场一次告知需要补正的全部内容,并出具补正告知单。
  第十二条 对维修量小、专业技术要求不高的,可由物业服务企业负责维修;维修量大、专业技术要求高的,业主委员会应确定维修是否进行公开招标选择施工企业。
    对需要采取公开招标选择施工企业、监理企业的,由物业服务企业应按照基本建设程序的有关规定,委托当地建筑市场交易中心组织招标,委托招标费用计入大修、更新改造成本。 
  第十三条 物业服务企业应当与中标的施工企业签订工程施工合同。合同主要包括:承包方式、工程内容、工程范围、施工期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和法律责任等内容。
  第十四条 物业服务企业持当地房地产管理部门出具的《住宅维修资金使用书》到同级住房资金管理中心办理划帐手续。
当地房地产管理部门要对物业服务企业的维修资金专户的使用情况进行监督,物业服务企业要按照工程进度向施工企业分期拨付工程款。
  第十五条 工程竣工后,施工企业应当提供完整的竣工资料。物业服务企业应当组织施工企业、工程监理企业和工程质检部门对工程进行验收,并签署验收合格文件。
  工程验收合格的,物业服务企业应当将费用清单、发票及验收合格文件告知业主委员会,经业主委员会确认后需在费用清单、发票及验收合格文件上签章。
  第十六条 物业服务企业应当按照决算费用作出《大修、更新改造工程费用决算清册》,并在小区内进行公示,公示期7天。
  第十七条 决算费用未超过大修、更新改造方案工程造价或者在约定范围内的,物业服务企业到当地房地产管理部门办理工程尾款核拨手续,并提交下列材料:
  (一)公示后的决算清册;
  (二)公示情况照片及大修、更新改造工程费用决算清册公示证明;
  (三)发票及费用清单复印件;
  (四)验收合格文件。
  当地房地产管理部门应当在5个工作日内通知同级住房资金管理中心将工程尾款划拨到物业服务企业专户内,并从该小区住宅维修资金明细账中核减。
  第十八条 大修、更新改造工程结束后,房地产管理部门、业主委员会和物业服务企业三方应分别将《住宅维修资金使用申请登记表》、《住宅维修资金使用书》、业主委员会书面确认证明原件、工程施工合同、《大修、更新改造工程费用决算清册》、《大修、更新改造工程费用决算清册公示证明》、维修费用发票复印件及验收合格文件按物业项目立卷存档。
    住房资金管理中心应按照财务制度的规定,做好小区住宅维修资金帐户有关凭证的立卷存档工作。

第四章 附则

  第十九条 当地房地产管理部门要加强对住宅维修资金的建立和使用情况的监督。
    第二十条 对违反本实施细则的单位和个人,按照《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定予以处理。
  第二十一条 对自建小区、统建小区和单位自管小区,
可参照本实施细则执行。
    第二十二条 对《西藏自治区城镇住宅物业管理暂行办法》(藏建房[2006]102号)出台前的住宅小区,由小区业主委员会召开全体业主大会参照本实施细则的有关规定,建立住宅维修资金并确定交存比例。未成立业主委员会的住宅小区,应在当地房地产管理部门的指导下,自觉接受社区居民委员会或街道办事处的领导,组织召开业主大会并成立业主委员会后,应参照本实施细则建立住宅维修资金并确定交存比例。
    对《西藏自治区城镇住宅物业管理暂行办法》(藏建房[2006]102号)出台后新建小区和销售的商品房,必须建立住宅维修资金。商品房销售商在出售商品房未按规定收取住宅维修资金的,则由商品房销售商负责交存应收取的住宅维修资金(含商品房销售商5%和购房人3%的部分)。
    对小区内无物业服务企业管理的,由业主委员会参照本实施细则申请使用住宅维修资金。
  第二十三条 本实施细则自发布之日起施行。

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