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永泰县人民政府关于印发《永泰县物业管理若干规定》的通知

时间:2013-04-14 21:55:25  来源:永泰县人民政府  作者:永泰县人民政府   打印

各乡镇人民政府,县直各单位:

  《永泰县物业管理若干规定》已经县十六届人民政府2012年第十二次常务会议审议通过,并经县委2012年第十二次常委会议研究同意,现予印发实施。

  二○一二年八月九日

永泰县物业管理若干规定

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》等法律、法规,结合我县实际,制定本规定。

  第二条 本规定适用于永泰县行政区域内的物业管理活动。

  第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则,建立属地管理、分级负责的工作机制。

  县房地产行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

  乡镇人民政府负责指导、组织业主大会成立和业主委员会换届,指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动,协调处理辖区内物业管理的日常事务。村(居)民委员会根据有关规定对业主大会、业主委员会和物业服务企业进行指导、协调和监督。

  第四条 城乡规划、建设、市容、公安、环保、物价、工商、园林等有关行政主管部门应当按照各自职责,依法做好与物业管理有关的监督管理工作。

  第五条 房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第六条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守社会公德、管理规约(临时管理规约)和业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第七条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。

  物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的、并由一个物业服务企业实施统一物业管理的区域。

  物业管理区域的范围原则上应以物业建设的宗地红线图、立项或者规划批准的范围确定。已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

  第八条 零散建设的未实施物业管理的区域可以由村(居)民委员会管理或者由物业所在地的县房地产行政主管部门在乡镇人民政府的配合下,根据需要与合理原则划定物业管理区域,逐步实行规范的物业管理。

  第九条 在一个物业管理区域中,业主入住率达百分之五十以上或者首套房屋交付使用满两年的,经百分之十以上业主或者建设单位书面提议,在县房地产行政主管部门的指导下,由乡镇人民政府会同建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组,组织召开首次业主大会会议。

  召开首次业主大会所需文件资料由建设单位提供,建设单位不存在或者未按要求提供的,经业主书面请求,由乡镇人民政府向房地产交易登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料,各有关单位应当予以配合。

  第十条 首次业主大会筹备组中业主代表候选人数超过法定人数时,由乡镇人民政府负责组织选举,按得票高低差额产生筹备组业主代表。

  第十一条 物业使用人根据业主的书面委托,可以代理业主行使投票权和物业管理相应的权利和义务。

  第十二条 同一物业业主超过一人的,物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。

  第十三条 业主委员会由业主大会选举产生,业主委员会每届任期不超过三年,业主委员会应当每年至少向业主大会报告一次工作报告。

  业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、遵守《管理规约》(临时管理规约)和物业管理有关规定的业主担任,业主委员会委员可以连选连任。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布,并接受业主的监督。

  在物业管理区域内,与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷;经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主委员会可以代表全体业主依法行使诉讼权利。

  第十四条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的,未参加投票业主的表决意见按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定。但首次业主大会会议不参加投票业主的表决意见视为弃权。

  第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的县房地产行政主管部门备案,县房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。

  业主委员会备案的有关内容发生变更的,应当依照前款规定重新备案。

  第十六条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关村(居)民委员会依法履行自治管理职责,支持村(居)民委员会开展工作,并接受其指导监督。

  鼓励村(居)民委员会成立物业服务企业,发展专业化的物业服务。

  未能选举产生业主委员会或者业主委员会拒不履行职责的,经百分之二十以上业主提议,可以由物业所在地的村(居)民委员会代行业主委员会的职责。

  第十七条 物业服务企业承担物业管理事务,应当按照相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同,合同应当向县房地产行政主管部门备案。

  第十八条 物业服务企业的基本权利:

  (一)按物业服务合同的约定收取费用; 

  (二)劝阻和制止违反社会公德、管理规约(临时管理规约)和物业管理制度行为;

  (三)委托专营公司承担专项物业管理业务;

  (四)要求业主委员会协调其与业主或者物业使用人的纠纷;

  (五)法律、法规规定的其他权利。

  第十九条 物业服务企业的基本义务:

  (一)履行物业服务合同,按照合同约定提供物业管理服务,建立重大事项汇报制度。接受业主咨询和监督;

  (二)执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准;

  (三)每半年公布一次涉及住户的共用设施设备费用分摊和其他物业管理代收代支费用情况;

  (四)合同终止之日起三十日内,应当与业主或者有关单位结清债权债务,并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备;

  (五)法律、法规规定的其他义务。

  第二十条 物业服务应当包括下列基本内容:

  (一)房屋及其附属设施的维修、养护;

  (二)卫生保洁及公共花木绿地管护;

  (三)道路维护,车辆停放秩序管理;

  (四)安全防范和维护公共生活秩序。

  第二十一条 县房地产行政主管部门会同乡镇人民政府、村(居)民委员会,定期对物业服务企业在履行《物业服务合同》和落实物业管理相关法律、法规、规定等工作进行评议,对小区经理人员进行综合考核管理评定。

  第二十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理;并按照规范签订前期物业服务合同。

  建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

  第二十三条 建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约,并将临时管理规约报物业所在地的县房地产行政主管部门备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

  建设单位应当在物业销售时将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当在临时管理规约上以签字同意的方式承诺遵守。

  第二十四条 物业服务企业承接物业服务时,建设单位应当向物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备清单,并共同对共用部位、共用设施设备进行查验,具体验收程序和标准按照国家有关规定执行,建设单位应对物业服务企业提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题及时解决。查验结束后,双方应当按照规定签订承接验收书。

  第二十五条 建设单位应当按照规定配置物业管理用房。建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置,不足五十平方米的,应当按照五十平方米配置;建筑面积超过十万平方米的,超过部分按照千分之三配置。城乡规划主管部门审批建设项目时,应当予以核实。

  按照规划配建的物业管理用房不得挪作他用。

  第二十六条 物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有:

  (一)物业管理用房;

  (二)垃圾集散间、厕所;

  (三)按照规划配建的公共绿地、道路、围墙以及其他公共用地使用权;

  (四)住宅的物业管理区域按照规划配建的公共停车场所;

  (五)建设单位以书面形式在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施。

  第二十七条 业主委员会经营物业共有部位应当经过业主大会同意。

  利用物业的部分共有部位获取的收益,归拥有该部分物业的业主所有;利用物业的全体共有部位获取的收益归全体业主所有。

  获取的收益主要用于补充专项维修资金。

  业主委员会经营物业共有部位的收支情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布,并报送村(居)民委员会,接受业主和村(居)民委员会的监督。拒不公布的,经业主提议,村(居)民委员会可以组织业主代表对其收支情况进行审查。

  第二十八条 车辆在公共停车场所的停放、收费和管理等事项,前期物业管理期间,可以在前期物业服务合同中约定。业主大会成立后,由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

  治安、消防、抢险、救护、环卫、执法等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。

  第二十九条 物业服务企业应以满足小区物业养护和管理最低费用为标准约定物业服务费用。县房地产行政主管部门配合县物价部门,建立“质价相符”的物业收费标准,制定与物业服务等级相适应的政府指导价格。前期物业服务收费实行政府指导价。

  物业交付业主前,物业服务费由建设单位承担;物业交付业主后,物业服务费由业主承担,自物业交付之日起交纳。

  物业服务企业为业主提供合同约定以外有偿服务的,应当征得业主同意。

  第三十条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价按有关规定制定,定期公布。

  物价部门应当会同房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督管理。

  第三十一条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用,业主使用的向业主收取;物业服务企业使用的向物业管理服务企业收取;公共使用的由业主分摊,物业服务企业代缴。

  物业服务企业可以接受委托代收前款费用,但不得向业主收取任何额外费用。

  未经双方约定,供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业不得要求物业服务企业收收代付有关费用,不得向物业服务企业扣收业主应承担的有关费用。

  第三十二条 物业管理服务企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的,其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取等性质和内容相同的费项。

  第三十三条 物业服务合同终止时,业主委员会与新、旧物业服务企业应当在当地乡镇人民政府和县房地产行政主管部门共同指导下成立移交小组,负责处理物业管理的相关事务,监督旧物业服务企业清理债权债务、移交物业管理用房、设备设施、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。移交完毕后旧物业服务企业应当及时退出该物业管理区域。

  第三十四条 移交小组认为清理债权债务有困难时,可以委托有资质的中介机构进行清算,费用由旧物业服务企业、业主按照职责承担。

  第三十五条 物业服务合同期限届满,业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定之前,村(居)民委员会可以组织原物业服务企业按照原合同继续提供服务,原合同权利义务延续。在延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前一个月书面告知对方。

  第三十六条 在国家规定的保修期内,物业的维修由建设单位负责;保修期满后,业主对其专有的部分实施维修、管理,物业服务企业依照本规定对共用的部分设施、设备负责维修、管理。共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用可按相关规定申请使用专项维修资金。

  物业服务企业对物业共用的部分设施、设备进行维修、管理时,相关业主和使用人应当给予配合。

  第三十七条 物业管理应当建立专项维修资金制度,专项维修资金属业主所有。

  物业买受人缴交的专项维修资金,由县房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存;业主大会成立后,房地产行政主管部门应当及时移交专项维修资金银行账户。

  专项维修资金的使用,由业主大会决定,并受市、县房地产行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  专项维修资金收取、使用和管理具体实施办法由县人民政府依照闽建房〔2009〕30号文件及国家有关规定另行制定。

  第三十八条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的,应当遵守法律法规的有关规定。

  第三十九条 建立物业管理区域物业纠纷协调处理机制。

  业主、业主委员会、物业服务企业之间产生的物业服务纠纷,由村(居)民委员会负责协调处理。

  物业管理区域内发生的重大物业纠纷,由乡镇人民政府组织各有关部门及村(居)民委员会、业主委员会、物业服务企业等协调处理,各相关单位应当予以配合。

  物业纠纷也可以依法通过仲裁或诉讼予以解决,有关执行办法参照榕中法〔2007〕136号文件。

  第四十条 在物业管理区域内,物业服务企业发现有下列违法行为之一的,应当及时劝阻制止;对不听劝阻的,物业服务企业应及时向有关行政主管部门书面报告:

  (一)对违法建设、擅自改变建筑物及其配套设施(含架空层、地下停车场、幼儿园、共有绿地等)使用功能的,向城乡规划行政主管部门报告;

  (二)擅自拆改房屋结构的,向市容行政主管部门报告;

  (三)擅自占用公共消防通道的,向公安机关消防机构报告;

  (四)未取得营业执照从事经营活动的,向工商行政主管部门报告;

  (五)破坏小区园林绿化的,向园林绿化行政主管部门报告;

  (六)商业经营、文化娱乐场所边界噪声及超标排放有害气体、污水的,向环境保护行政主管部门报告。

  有关行政主管部门接到报告后,应当及时依法查处。

  第四十一条 业主委员会委员违反法律、法规或者超越权限,侵害业主合法权益,造成损失的,应当承担相应的法律责任。

  第四十二条 任何企业、团体或个人利益相关者违反本规定其它规定的,依照《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》等有关规定予以处罚。

  第四十三条 本规定自印发之日起施行。

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