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《石门县物业管理办法》(石政办发[2011]51号)

时间:2013-04-24 17:38:51  来源:未知  作者:admin   打印

关于印发《石门县物业管理办法》的通知

各乡镇人民政府,东山峰管理区,国有农林场,县直有关单位:
经研究,现将《石门县物业管理办法》印发给你们,请认真遵照执行。

 

石门县人民政府办公室
二○一一年八月十日

 

石门县物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《常德市物业管理办法》等法律、法规的有关规定,特制定本办法。
第二条 本县行政区域内的物业管理、使用、维护及监督管理活动,适用于本办法。
第三条 物业管理实施专业化、社会化和市场化运作机制,积极推进规模型管理,科学划分物业管理小区,提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。各部门、各单位院落应积极实行社会化物业管理。
第四条 县房地产管理部门为物业管理行政主管部门(以下简称物业主管部门),负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。住建、规划、物价、工商、公安、民政、城管、供电、供水、广电、通信、环卫等部门应当按照各自的职责,共同做好有关管理工作。
乡镇人民政府、社区(居民委员会)要将物业管理纳入社区管理的工作范畴,负责物业管理小区(单位)的治安稳定、就业与再就业、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理;与物业主管部门共同指导业主成立业主大会,并选举产生业主委员会;监督业主大会和业主委员会的日常活动;协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
第五条 物业服务企业按照物业委托合同授权范围,管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,提供物业服务,接受物业主管部门、乡镇人民政府和社区(居民委员会)的管理、指导和监督。
物业管理行业协会应充分发挥服务、沟通作用,做好从业人员培训工作,协助主管部门做好诚信记录及申报企业资质的前期辅导工作,完善物业服务行业自律制度,促进物业服务行业发展。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第六条 业主对物业管理区域(道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房以及物业共用设施设备等)共用部分实施共同管理。
第七条 业主可以成立业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成,对物业管理区域共用部位实施共同管理,开展物业管理活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。
未成立业主大会,发生物业服务企业停止服务或其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定的,由物业所在地乡镇人民政府、社区(居民委员会)和物业主管部门指导协助业主共同决定。
第八条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上,建设单位应当向物业主管部门和所在地社区(居民委员会)报送筹备首次业主大会会议所需资料。
第九条 社区(居民委员会)应当自接到建设单位申请之日起30日内,指定代表担任筹备组组长,组织成立首次业主大会筹备组。筹备组成员名单确定后,应当在物业管理区域内醒目位置公示。
第十条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组组成之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料,为筹备会议提供相应条件的服务。
第十一条 业主大会选举产生业主委员会后,业主委员会应当自选举产生之日起30日内,按相关规定向物业所在地社区(居民委员会)和县物业主管部门办理备案手续。
第十二条 因客观原因未能选举产生业主委员会的,可以由物业所在地乡镇人民政府、社区(居民委员会)代行业主委员会职责。
第十三条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
业主委员会应当在前期物业管理临时管理规约的基础上及时修改制定小区管理规约,对小区的物业服务和住宅专项维修资金收缴、业主共有房屋、共用设施设备和其他公共空间的维护与管理以及装饰装修等行为和事项作出约束性规定;应当协调处理物业服务企业与业主和物业使用人之间的纠纷。

第三章 前期物业管理

第十四条 建设单位应当在申请预(销)售物业30日之前,在物业主管部门的指导下通过招投标或其它有关规定的方式选聘具有相应资质的物业服务企业,签订前期物业服务合同。
第十五条 前期物业管理服务费由开发建设单位承担,商品房交付使用时,物业服务企业可根据《前期物业管理服务协议》的约定,向业主预收不超过12个月的物业管理服务费。收费实行政府指导价,价格调整幅度不得超出物价部门核定的范围。物业服务企业应当将服务项目、服务等级、收费标准、计费起始时间等内容向物业主管部门备案,在小区内醒目位置公示。预收费用由物业主管部门专户监管,专款专用,具体监督管理办法由物业主管部门会同县财政主管部门另行制定。
第十六条 建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约。临时管理规约作为房屋销售合同的附件在销售场所醒目位置公示。物业买受人应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。并向物业主管部门备案。
第十七条 前期物业服务合同所约定的期限,应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。
第十八条 物业未经竣工验收和小区配套设施查验或者验收不合格的,不得交付使用。
第十九条 在办理物业承接查验手续时,建设单位应当按照有关规定向物业服务企业和物业主管部门移交相关资料。
第二十条 新建住宅物业,建设单位应按下列规定配建物业管理用房:
(一)建筑总面积在1万平方米以下的,提供使用面积50平方米物业管理用房;
(二)建筑总面积在1万平方米(含)以上、3万平方米以下的,提供使用面积100平方米物业管理用房;
(三)建筑总面积在3万平方米(含)以上、5万平方米以下的,提供使用面积150平方米物业管理用房;
(四)建筑总面积在5万平方米(含)以上的,按总建筑面积的3‰提供物业管理用房。
第二十一条 物业管理用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等。门卫房、车库、杂物房、阁楼、设施设备用房不得抵作物业管理用房。
层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积;物业管理用房必须相对集中,具备自然通风采光条件和进行普通以上装修。
第二十二条 建设单位在办理《商品房预售许可证》30日前,应当向物业主管部门提供物业管理用房具体位置、面积和《商品房建筑面积预测报告书》,办理物业管理用房确认手续。
建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当对物业管理用房一并申请办理。
第二十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。物业保修期限从工程竣工验收合格之日起计算。保修期满后,房屋的专有部分由业主自行负责。
第二十四条 任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、物业共用部位、公用设施、共用设施设备、架空层、物业管理用房和其他公共场所。
第二十五条 新建小区必须严格按照规划设计要求和宣传推介的承诺建设配套设施,使用前的小区物业用房、业主公共活动用房以及其他共有房屋和配套设施的验收由县物业主管部门组织实施。

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