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《安图县物业管理实施细则》(安政发[2005]75号)

时间:2013-04-27 21:59:05  来源:安图县人民政府  作者:安图县人民政府   打印

安图县人民政府关于印发安图县物业管理实施细则的通知

各乡(镇)人民政府,县政府各部门,县直各企事业单位:
  《安图县物业管理实施细则》已经县政府第32次常务会议研究通过,现印发给你们,请遵照执行。

二〇〇五年九月二十六日

安图县物业管理实施细则

 第一章 总 则

  第一条 为了规范我县物业管理活动,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,改善城镇居民居住环境,根据国务院《物业管理条例》、建设部《城市异产毗连房屋管理规定》和《延边朝鲜族自治州城市住宅区物业管理条例》,结合我县实际,特制定本实施细则。
  第二条 本实施细则适用于全县行政区域内住宅区的业主和物业管理企业。业主和物业管理企业按照本实施细则和物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和生活秩序。
  第三条 新建住宅区必须实行物业管理。开发建设单位应当按照规划设计方案进行物业管理机构的配套建设。
  开发建设单位在办理拆迁手续时,将按规划批准的设计方案报县物业管理办公室审核、备案。
  住宅区物业管理逐步实行招投标制度。
  第四条 主管及相关部门职责。
  1.安图县物业管理办公室是安图县行政区域内物业管理的行政主管部门,负责本行政区域内物业管理活动的监督、管理工作。
  2.社区负责组织居民自觉维护、养护所辖弃管房屋的管理工作,相关费用由物业管理部门或社区按实际发生额收缴,发票由物业管理部门统一出具;负责组织实施美化、绿化社区环境和社区治安综合治理工作。
  3.环卫处、城建综合执法大队对各物业小区的道路、共用设施设备的维护及美化、绿化工作实施监督指导。
  4.城建管理处、燃热办负责物业小区、社区监管的弃管楼房的给水排水、污水处理、照明、广告、燃气供热等设施的维护,调解处理供热纠纷和小区、弃管楼的燃气、供热事故。
  5.园林处指导帮助物业小区做好绿地、花草等园林绿化工作和相关设施的管理工作。

第二章 业主及业主委员会

  第五条 房屋的所有权人为业主,房屋的承租人或者实际使用物业的其他人称为使用人。业主在物业管理活动中享有下列权利:
  1.按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
  2.提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
  3.提出制定或修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
  4.参加业主大会会议,行使选举业主委员会委员的权力,并享有被选举权;
  5.监督业主委员会的工作;
  6.监督物业管理企业履行物业服务合同;
  7.对物业共有、共用部位,共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
  8.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金(以下简称专项维修基金)的管理和使用;
  9.法律、法规规定的其他权利。
  第六条 业主在物业管理活动中履行下列义务:
  1.遵守业主公约、业主大会议事规则;
  2.遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度;
  3.执行业主大会和业主大会授权业主委员会做出的决定;
  4.按照国家有关规定交纳专项维修基金;
  5.按时交纳各项服务费用;
  6.法律、法规规定的其他义务。
  第七条 物业管理的区域划分以其规划内共用设施、设备和社区建设覆盖范围等因素确定。一万平方米以下的住宅小区,原则上划分到与之相邻的物业管理区域。
  一个物业管理区域内只能选举产生一个业主委员会。业主委员会代表、维护该物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
  第八条 只有一个业主或业主人数较少,经全体业主同意不成立业主大会的,经县物业管理办公室同意、备案后,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
  第九条 住宅区入住率达到50%以上或自第一个业主入住之日起满2年时,可在县物业管理办公室的指导下召开业主大会。由物业管理企业代表、业主代表、建设单位代表、社区代表、公安派出所代表组成业主大会筹备小组负责业主大会的筹备工作,筹备小组组长由物业管理企业代表担任。筹备小组成员名单确定后,以书面的形式在物业管理区域内公布,并提交县物业管理办公室备案。
  第十条 筹备小组应当做好下列筹备工作:
  1.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
  2.按照物业管理办公室制定的示范文本,提出是否修改业主大会议事规则和业主公约内容的意见;
  3.确认业主身份,确定在业主首次业主大会会议上的投票权数;
  4.确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;
  5.做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
  前款1、2、3、4项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公布。
  第十一条 业主大会履行下列职责:
  1.制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
  2.选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
  3.选聘、解聘物业管理企业;
  4.讨论制定专项维修基金使用、续筹方案,并监督实施;
  5.制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
  6.法律、法规或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
  第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
  业主可以委托代理人参加业主大会会议。
  业主大会做出一般决定,须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修基金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
  业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
  第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
  第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
  第十五条 物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层等为单位,共同推选一名业主代表参加业主大会会议。
  推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论决定的事项书面征求其所代表的业主意见,凡需表决的,被代表业主要用书面形式将赞同、反对及弃权意见记录下来,由业主代表在业主大会表决时如实反映。
  业主代表因故不能参加业主大会会议的,被代表业主可以另行推选业主代表参加。
  第十六条 业主委员会委员在全体业主中产生,业主委员会主任、副主任在业主委员中产生。业主委员会由单数成员组成。
  第十七条 业主委员会委员应符合下列条件:
  1.本物业管理区域内身体健康并具有完全民事行为能力的业主;
  2.遵守国家法律、法规;
  3.遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务;
  4.热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;
  5.具有一定组织协调能力;
  6.具备必要的工作时间。
  有下列情形之一的不能当选业主委员会委员:
  1.因物业转让、灭失等原因不再是本小区业主的;
  2.无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;
  3.因疾病等原因丧失履行职责能力的;
  4.有犯罪行为的;
  5.拒不履行业主义务的;
  6.有不宜担任的其他原因的。
  第十八条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:
  1.召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
  2.代表业主与物业管理企业签订物业服务合同;
  3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
  4.监督业主公约的实施;
  5.业主大会赋予的其他职责。
  第十九条 业主委员会自选举产生之日起30日内,将业主大会成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会名单等材料报县物业管理办公室备案。业主委员会会议应当作书面记录,由出席会议的委员签字后存档,也可采用图像、图片等形式。
  业主委员会负责业主档案的建立,并将业主档案资料连同选票、业主公约(经业主签字)一并移交给被选聘的物业管理企业。
  第二十条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得做出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
  业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的,由县物业管理办公室责令限期改正或者撤消其决定,并通知全体业主。
  第二十一条 业主大会、业主委员会应当配合当地公安派出所和社区共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作。
  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其监督指导。
  住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定,应当告知相关居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。
  第二十二条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用,具体由业主大会议事规则规定。
  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况,应当定期以书面形式在物业管理区域内公开,接受业主的监督质询。
  第二十三条 业主大会和业主委员会印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的责任。

第三章 前期物业管理

  第二十四条 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业对所开发的小区进行前期物业管理。
  第二十五条 县物业管理办公室主持本行政区域内物业管理招投标活动。
  第二十六条 前期物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则进行。
  任何单位和个人不得违反法律、法规规定,限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标,不得以任何方式非法干涉物业管理招投标活动。
  第二十七条 投标人少于3个或者住宅规模较小的,经县物业管理办公室批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
  第二十八条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
  招标人采取公开招标方式的,应当在公共媒体上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
  招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜;有能力组织和实施招标活动的,也可以自行组织实施招标活动。
  招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜,并遵守国家建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房[2003]130号)的规定。
  第二十九条 招标人在发布招标公告或者发出招标邀请书的10日前,应当将以下材料报县物业管理办公室备案:
  1.与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;
  2.招标公告或招标邀请书;
  3.招标文件;
  4.前期物业服务合同;
  5.法律、法规规定的其他材料。
  物业管理办公室发现招标有违反法律法规规定的,应当及时责令招标人改正。
  第三十条 县物业管理办公室应当建立评标的专家名册。对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训,对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评,及时取消不称职或违法违规人员的评标资格。被取消评标资格的人员不得再参加任何评标活动。
  第三十一条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
  评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
  评标委员会专家成员,应当由招标人从专家名册中随机抽取。
  与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
  第三十二条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁的履行职责。
  第三十三条 招标人应当自确定中标人之日起15日内,向县物业管理办公室备案。备案资料应当包括开评标过程中的确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、中标人签订的前期物业服务合同等资料。委托代理招标的,还应当附加招标代理委托合同。
  第三十四条 建设单位在销售物业之前,要向买受人明示临时业主公约。对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法做出说明,买受人应对以上内容做出书面承诺。建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。
  第三十五条 前期物业服务合同可以约定期限。虽然期限未满但业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
  第三十六条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权,建设单位不得擅自处分。
  物业的共用部位、共用设施设备的产权划分以规划部门的审定为依据,归开发企业所有的不能列入房屋销售成本;归全体业主所有的开发企业不能随意处分,如需处分必须经小区业主委员会同意,其收益归全体业主所有。
  第三十七条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
  第三十八条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:
  1.竣工工程总平面图,单体建筑结构、设备竣工图,水、电、采暖、电话、电视、宽带等配套设施的配件图,地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
  2.设备设施的安装、使用和维护保养技术资料;
  3.工程质量保修文件和住宅使用说明文件;
  4.物业管理所必需的其他资料。
  物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时及时将上述资料移交给业主委员会。
  第三十九条 开发建设单位必须依法按照开发建设房屋总建筑面积4‰的比例,无偿提供物业管理用房。按比例要求,管理用房不足50平方米的按50平方米提供。不按照规划设计配置必要的物业管理用房的,由县物业管理办公室依法予以处罚。
  第四十条 物业管理用房的产权归该小区的业主委员会所有,其产权证由开发公司在房产部门办理产权证时一并办理,如办证时该小区业主委员会没有成立,其物业管理用房的产权暂时办在安图县物业管理办公室名下,待该小区业主委员会成立时,由县物业管理办公室免费移交。
  物业管理用房归全体业主所有,由县物业管理办公室监督使用,物业管理企业负责养护维修,不得改变用途。擅自改变用途的,由县物业管理办公室依法处罚。

第四章 物业管理服务

  第四十一条 物业管理企业必须是独立的法人,要与房地产开发企业和主管部门相分离。
  第四十二条 物业管理企业实行资质证书许可制度和物业管理职业资格证书制度。没有资质和无证上岗的按照国务院《物业管理条例》第六十条、第六十一条规定处理。
  第四十三条 物业管理企业实施物业服务,必须与小区业主委员会签订物业服务合同。没有签订物业服务合同的视为非法经营。
  物业企业与小区业主委员会签订的物业服务合同,自签订生效之日起15日内,由物业企业将合同报县物业管理办公室备案。
  第四十四条 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
  物业服务事项应当包括:
  1.房屋共用部位的维护和管理;
  2.公有、共用设施设备的运行、维护和管理;
  3.环境卫生及绿化;
  4.安全防范及消防;
  5.交通秩序与车辆停放;
  6.房屋装饰装修管理;
  7.其他单项委托服务;
  8.小区档案资料的管理;
  9.服务合同发生纠纷时的解决方式;
  10.双方约定的其他事项。
  第四十五条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,在合同约定范围内导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
  第四十六条 物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业管理企业移交本实施细则第三十六条规定的资料。
  第四十七条 物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本实施细则第三十六条规定的资料交还给业主委员会。资料如有遗失,要承担相应责任。
  物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业管理企业时,物业管理企业之间应当作好交接工作。
  第四十八条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
  第四十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修基金。
  专项维修基金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。
  第五十条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,实行政府指导价和市场调节价相结合的原则进行。
  县物价部门会同县物业管理办公室对物业服务收费进行监督。
  第五十一条 业主与物业管理企业可以采取酬金制或包干制的形式确定物业服务费用。
  酬金制是指在物业服务费用中除按约定比例提取酬金支付给物业企业外,其余全部用于物业服务合同约定的支出。结余时留给业主,不足时由业主承担。实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
  包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的服务费用,结余或不足均由物业管理企业享有或承担。实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
  第五十二条 实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
  第五十三条 物业服务企业的成本构成按照国家发改委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》(发改价格[2003]1864号)第十一条的规定执行。1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧费用;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意的其他费用。
  第五十四条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的,物业服务费用由建设单位交纳。
  第五十五条 业主未及时交纳物业服务费用、维修基金和物业服务合同约定的其他费用的,业主委员会、物业企业可以向其催缴,限期交付;逾期一个月以上不交纳的,可按物业服务合同的约定加收滞纳金,经催缴仍不交纳的,业主委员会和物业企业可依据业主公约和物业服务合同请求人民法院执行。
  第五十六条 依据物权行为的优先受偿和追及权的法律效力,无论房屋转让是采用按揭、抵押、赠与、继承,还是拍卖,新业主都有交纳前一个业主拖欠的物业服务费用的义务,交纳后,可依据法律途径以债务的形式向前业主追讨。
  第五十七条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用,由产权单位向用户终端收取。物业企业不能代为收取,如确需物业企业代收,产权单位应以书面形式委托并向该物业企业支付委托费用,但物业企业不得向业主收取手续费等额外费用。物业企业接受委托并相应收取费用的,相关部门和单位不得重复收取性质相同的费用。
  第五十八条 物业服务企业要定期(一般为半年)向所服务小区的业主公布收费的收、支情况,公布物业企业年度工作计划和物业服务的重大措施,接受业主和业主委员会的监督。
  第五十九条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关部门报告。
  有关部门在接到报告后,应当依法对违法行为予以处理。
  第六十条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关部门报告,并协助做好救助工作。
  物业管理企业聘请经公安机关培训的专业公共秩序维护人员的,应当遵守国家有关规定,并与所聘人员签订好服务合同,双方按合同约定的内容履行各自的权利和义务。
  第六十一条 物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的相关规定。
  物业使用人违反本实施细则和业主公约的规定,相关业主应当承担连带责任。
  第六十二条 县物业管理办公室要及时处理业主、物业使用人、业主委员会对物业管理企业的投诉。县物业管理办公室要在30日内,对投诉内容进行调查、核实,并做出处理决定。
  因服务合同、协议等文书发生纠纷时,经县建设行政主管部门调解不成的,可按合同约定的解决方式解决,无约定的可向人民法院提起诉讼。

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