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《四平市区物业管理实施细则》(四平市人民政府令[2011]第82号)

时间:2013-09-24 12:58:44  来源:四平市人民政府  作者:四平市人民政府   打印

《四平市区物业管理实施细则》(四平市人民政府令[2011]第82号)
四平市区物业管理实施细则

第一章 总则

    第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《吉林省物业管理办法》等法律、法规、规章及有关规定,结合四平市实际,制定本实施细则。

    第二条 本实施细则适用于本市规划区内物业管理,本细则所称物业管理,是指业主共同组织自行管理或者通过选聘物业服务企业、其他管理人,由业主和物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。

    第三条 物业的使用、服务及管理应当遵守法律、法规和规章的规定,不得损害公共利益和他人的合法权益,遵循公开、公平、诚实信用、服务规范的原则。

    第四条 新建成的居住小区应当实行物业管理,原有的居住小区、非住宅房屋逐步实行物业管理。

    第五条 建立完善市、区、街道办事处、社区四级物业管理体系。市住房和城乡建设局(以下简称市住建局)负责全市物业管理活动的指导、监督管理工作,区住建局负责辖区内的物业管理活动的指导、监督管理工作。具体工作委托所属的市、区物业管理机构(以下统称物业管理办公室)负责。

    (一) 市物业管理办公室职责:

    1.贯彻执行物业管理的法律法规,执行国家物业管理的有关规定,制定物业管理的相关制度;
    2.受市住建局的委托,负责物业服务企业资质的初审核定及物业专项维修资金的监督管理工作;
    3.负责招投标或协议选聘物业服务企业备案工作;
    4.协调、指导物业交付使用功能和资料查验工作;
    5.受住建局的委托负责受理物业管理投诉,调解处理纠纷,查处物业管理中的违法行为;
    6. 协调、指导有关单位的物业管理工作。

    (二) 区物业管理办公室主要职责:

    1. 负责物业管理法律、法规、政策的贯彻实施;
    2. 负责本辖区物业管理活动的监督、指导和其他行政管理工作;
    3. 参与本辖区物业企业接管小区的承接、验收工作;
    4. 负责本辖区业主大会活动的监督和指导;
    5. 负责本辖区物业管理用房的使用情况的监督检查,对不具备物业管理条件的住宅小区,指导街道办事处、社区实施自助管理;
    6. 负责受理本辖区业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉等。

   (三) 街道办事处物业管理办公室。设物业管理员、审核员各一名。主要职责:

    1. 参与和指导辖区内住宅小区业主大会的筹备、召开、选举工作,招聘、续聘、解聘物业服务企业;
    2. 指导监督业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同;
    3. 参与物业服务企业对本辖区承接物业查验工作;
    4. 指导小区业主委员会对住宅楼共用部位、共用设施设备工程项目进行初始认证及维修后的验收工作;
    5. 对业主大会和业主委员会的日常活动进行监督、指导和协调;
    6. 负责牵头组织街道办事处物业管理办公室、社区、派出所、物业服务企业、业主委员会参加的联席会议,协调处理物业管理和社区管理的关系。

    (四) 社区物业管理办公室。由社区主任兼任物业管理办公室主任,设物管员一名。主要职责:

    1.协助业主组织召开业主大会和选举产生业主委员会,对住宅小区业主大会和业主委员会工作进行指导和监督;
    2.列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议;
    3.住宅小区没有业主委员会或业主委员会被暂停期间,承担业主委员会工作;
    4. 协助业主依法维权,加强与区政府、物业服务企业、业主之间的沟通与联系,调解社区物业管理的纠纷问题。

    第六条 市、区住建、公安、价监、工商、环保等相关部门在物业管理活动中应当履行的职责。

    住建部门负责物业保修期限和保修范围内的质量保修责任、物业质量。监督管理物业服务用房、绿化、卫生等配套设施的配建工作;物业管理区域内供水、供热、燃气等配套设施的移交、运行及维修、安全服务的监督管理及违法建(构)筑物、棚、亭、厦、弃置垃圾、破坏市政公用设施及饲养畜禽、圈地、耕种等行为的监督管理。

    公安部门负责指导物业服务企业划分停车位及确定在物业管理区域内合理的行车路线;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、阻碍消防通道、消防设施和消防安全区内的治安工作进行检查和指导。

    价监部门负责制定物业服务收费办法,定期公布物业服务收费政府指导价格,查处价格违法行为。

    工商部门负责物业服务企业注册,核发营业执照,依法对企业经营行为进行监督管理。

    环保部门负责物业管理区域内经营场所排放油烟污染,生产、建筑噪声扰民等行为的监督管理。

    教育、人力资源和社会保障、卫生、药监、文化、工商等行政主管部门审批住宅区域内的经营场所时,应当查验相邻业主同意改变住宅、车库用途的书面意见及有关部门的批准文件。

    第七条 市物业管理协会是物业管理行业自律组织,接受市物业管理办公室的指导。主要工作职责:

    (一) 制定物业服务行业行为准则;

    (二) 反映物业服务行业的意见、建议和要求,维护其合法权益;

    (三) 调解物业服务行业内部的纠纷;

    (四) 开展物业服务行业质量评比活动;

    (五) 培育物业服务企业文化。

    第八条 物业管理应当实行招标投标制度,建立投诉受理制度。

第二章 业主、业主大会、业主委员会

    第九条 物业管理区域内的房屋所有权人为业主(含未办理房屋权属证书的合法买受人)。在物业管理区域内,一人拥有多处房屋所有权或者多人拥有一处房屋所有权的,视为一个业主。

    第十条 物业管理区域内已出售或者交付使用的房屋建筑面积占物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上,或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的,应当成立业主大会,业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

    符合前款规定条件的,由街道办事处指导社区组织业主成立业主大会、业主委员会。

    物业管理区域内,业主人数少于30人的,或者业主一致不同意成立业主大会,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

    第十一条 符合本办法第十条规定条件之一的建筑区域,其开发建设单位应当书面报告市、区物业管理办公室,报告应当包含下列相关文件资料:

    (一) 小区名称及物业管理区域证明;

    (二) 建筑规划总平面图;

    (三) 房屋及建筑面积清册;

    (四) 业主名册;

    (五) 交付使用公共设施设备的证明;

    (六) 物业服务用房配置证明;

    (七) 建设工程质量保证金交存证明;

    (八) 其他必要文件资料。

    第十二条 首次业主大会召开前,街道办事处及社区居民委员会应当指导业主,成立业主大会筹备组(以下简称筹备组),负责首次业主大会的筹备工作。

    首次业主大会筹备组由5至7人组成,由街道办事处和社区居民委员会代表、开发建设单位代表、业主代表组成。筹备组组长由街道办事处、社区居民委员会代表担任。

    筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内的显著位置公告。

    第十三条 筹备组工作职责:

    (一) 确定首次业主大会召开的时间、地点、形式(书面或者集体会议)和内容;

    (二) 确认业主身份、专有部分面积及在首次业主大会上投票权;

    (三) 拟定业主委员会候选人推荐办法并组织推荐候选人;

    (四) 拟定《业主大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》;

    (五) 组织产生首届业主委员会委员候选人;

    (六) 其他准备工作。

    筹备组应当将本条前款所列事项,于首次业主大会召开前15日在物业管理区域内的显著位置公告。

    第十四条 首次业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在街道办事处组织下召开首次业主大会并选举产生业主委员会委员。

    第十五条 业主对业主身份、人数或者专有部分面积等问题向筹备组提出异议的,筹备组应当予以复核并将复核结果告知异议人。

    第十六条 业主大会决定事项可以采用集体讨论方式,也可以采用书面征求意见方式,并实行投票表决。

    住宅物业的业主投票权按套计算,每套住宅计一票。

    非住宅物业的业主投票权按建筑面积计算,100平方米以下(含本数)为一票权,每超过100平方米再计一票。

    第十七条 首次业主大会所需费用按下列规定分摊:

    (一) 有物业服务企业服务的住宅小区由物业服务企业承担;

    (二) 5年以上没有物业服务企业服务的住宅小区由街道、社区组织业主自筹。

    第十八条 业主大会、业主委员会的决定,对物业管理区域内的全体业主和物业使用人具有约束力。

    第十九条 业主可以书面授权委托代理人参加业主大会或者代表业主行使权利。

    第二十条 业主委员会成员由业主大会在业主中选举产生,成员人数为奇数,可以连选连任,因故离任的,由业主大会选举补充。

    第二十一条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期等事项依法作出约定。

    管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。

    第二十二条 业主大会通过的决定,业主委员会和全体业主必须履行。

    业主大会作出的决定违反法律、法规规定的,市(区)物业行政主管部门或者街道办事处有权责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

    第二十三条 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会一般由15人以下的单数组成。根据工作需要,可以聘请1名执行秘书。执行秘书可以不是本物业管理区域内的业主。

    第二十四条 经业主、业主大会同意,业主委员会代表业主行使权利,并履行下列职责:

    (一) 执行业主大会的决定;

    (二) 召集业主大会定期会议和临时会议,报告物业管理实施情况;

    (三) 按照业主大会的决定,以书面形式定期向业主、业主大会通报物业服务情况和业主大会、业主委员会活动经费使用情况;

    (四) 受业主、业主大会委托,通过招标、投标或者其他方式选聘物业服务企业并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

    (五) 了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

    (六) 组织业主自行管理物业工作,监督管理规约的实施;

    (七) 督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

    (八) 调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

    (九) 使用物业专项维修资金时,协助物业服务企业拟定物业专项维修资金使用计划,并制定维修、更新改造方案;

    (十) 业主大会赋予的其他职责。

    业主委员会履行前款第(二)项规定的职责时,应当书面通知街道办事处和社区居民委员会参加。业主委员会不得从事与物业管理活动无关的行为。

    第二十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料到区物业行政主管部门和街道办事处备案。

    (一) 业主大会成立情况材料;

    (二) 物业管理区域基本情况材料;

    (三) 业主委员会选举办法,业主委员会组成人员情况材料及身份证明;

    (四) 管理规约及业主大会议事规则。

    业主委员会备案事项发生变更的,应在变更后30日内,向原备案部门办理备案变更手续。

    第二十六条 业主委员会应当建立档案。内容包括:

    (一) 各种会议的书面材料;

    (二) 业主委员会选举产生、备案材料;

    (三) 物业服务合同;

    (四) 业务往来材料;

    (五) 维修资金使用情况材料;

    (六) 业主委员会认为需要存档的其他材料。

    业主委员会档案应当由专人保管,不得损毁、遗失。业主委员会换届改选时,应当在新一届业主委员会选举产生后当日内由原业主委员会向新业主委员会移交相关资料。

    第二十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定,按期进行换届改选。因故未能按期换届改选的,街道办事处应当督促业主委员会进行换届。在此期间业主委员会应当继续履行职责,直至新一届业主委员会产生。

    第二十八条 业主大会会议费用、业主委员会活动所需经费、必要的日常办公费用、有关人员津贴等,经业主大会通过,可以在物业服务合同中约定或者从物业共用部位、共用设施设备经营收益及物业办公用房租赁费用中列支。

    第二十九条 业主、业主大会、业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物宠物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费用等损害其他业主合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约的规定,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失,也可以向有关行政管理部门报告,请求处理。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

    第三十条 业主委员会成员由下列情形之一的,终止其资格:

    (一) 丧失履行职责能力的;

    (二) 无故连续缺席业主委员会会议3次以上的;

    (三) 提出辞职的;

    (四) 不再是本物业管理区域业主的;

    (五) 违章搭建的;

    (六) 无正当理由拒付物业服务费的;

    (七) 不按规定或者管理规约续交物业专项维修资金的;

    (八) 业主大会决定需要终止业主委员会成员资格的其他情形。

    决定终止业主委员会成员资格的程序由业主大会议事规则规定。

    第三十一条 业主委员会有下列情况之一的,由街道办事处组织召开业主大会,可以重新选举业主委员会。

    (一) 集体以书面形式提出辞职的;

    (二) 委员人数不足半数的;

    (三) 长期不履行职责的。

    第三十二条 业主委员会召开会议,应当由业主委员会主任召集和主持,业主委员会主任因故不能履行职责的,由业主委员会副主任召集和主持;业主委员会主任或者副主任无正当理由不召集和主持业主委员会会议的,由所在地街道办事处指定一名业主委员会成员召集和主持。

    业主委员会成员不得委托他人出席业主委员会会议。

    业主委员会会议应当由超过半数委员出席,并可邀请物业所在地社区居民委员会派员列席。

第三章 前期物业管理

    第三十三条 前期物业管理是指新建住宅物业及向两个以上业主出售的非住宅物业尚未召开首次业主大会之前,由开发建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理活动。

    第三十四条 建设单位选聘前期物业服务企业或者其他管理人实施前期物业管理的,应当与其签订前期物业服务合同,并在申请房屋预、销售许可证时向市住建局提交前期物业服务合同。

    第三十五条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包含下列内容:

    (一) 前期物业服务合同;

    (二) 临时管理规约;

    (三) 建设项目规划总平面图、布局图;

    (四) 物业共有部分清册;

    (五) 房屋使用说明书。

    第三十六条 新建住宅区内建设工程竣工验收合格后,其附属设施设备应当具备下列条件后,方可交付使用。

    (一)住宅生活用水纳入城乡自来水管网,并供水到户;

    (二)按照电力部门的供电方案,纳入城市供电网,不得使用临时施工用电;

    (三)住宅区附近有燃气管网的,完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接;

    (四)住宅供暖纳入热源管网,并按供暖工期供暖到户;

    (五)住宅区与城市道路或者公路之间有直达道路相连;

    (六)按照规划要求完成教育、医疗、保健、环卫、邮政、农贸市场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配套建设。住宅建设工程分期建设,上述设施尚未建设的,应当有可供过渡使用的相应公共设施;

    (七)按照规划完成住宅区内的绿化建设;

    (八)住宅区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全消防等设施设备按设计规范配置到位;

    (九)住宅建设工程分期建设的,已建成的住宅周边场地清洁、道路平整,与施工工地有明显有效的隔离措施;

    (十)法律、法规规定的其他条件。

    第三十七条  在居住小区详细规划中,应当明确物业管理用房的具体位置、面积。物业管理用房的面积按以下规定配置。

    (一)物业管理区域建筑总面积10万平方米以下的按千分之四配置,配置面积不足100平方米的按100平方米配置;

    (二)建筑总面积10万平方米至20万平方米的按千分之三配置;

    (三)建筑总面积20万平方米以上的按千分之二配置。

    建设单位应当按照居住小区详细规划确定的位置和面积建设物业管理用房。

    物业管理用房应当是可以独立使用的房屋(不含地下室)。物业管理用房产权为全体业主共同所有,未经业主大会同意,物业服务企业或者其他管理人不得改变其用途。

     物业服务企业或者其他管理人使用物业管理用房的,应当向所有权人交纳使用费。其交费数额及给付方式在物业服务合同中约定,并到物业小区所在地物业管理办公室备案。

    第三十八条  开发建设单位应当按照下列要求建设物业服务用房。

    (一)上下水、供电、供暖、卫生等设施齐备,具备正常使用功能;

    (二)物业管理区域内配置通讯、有线电视、宽带等设施的,应当在物业服务用房内预留端口,具备正常使用功能。

    第三十九条  开发建设单位申请房屋预、销售许可证和办理房屋所有权初始登记前,应当向市住建局提交物业管理用房的位置、面积等相关材料,并进行备案登记。

    第四十条  住宅物业及向两个以上业主出售的非住宅物业的开发建设单位,应当向市住建部门申请确认物业服务用房,划分物业管理区域后,应通过招投标方式选聘物业服务企业。

    招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,提交以下材料,报市物业管理办公室备案。

   (一) 与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;

   (二)招标公告或者招标邀请书;

   (三) 招标文件;

   (四)法律、法规规定的其他材料。

    住建部门发现招标行为有违反法律、法规规定的,应当及时责令招标人改正。

    第四十一条  开发建设单位申请协议选聘物业服务企业的,应当持下列资料到市住建部门办理审批手续。

    (一) 规划图纸;

    (二) 物业服务企业营业执照及法定代表人身份证明;

    (三) 《临时管理规约》;

    (四) 物业服务项目的标准和要求;

    (五) 法律、法规规定的其他材料。

    符合条件的,市住建部门向建设单位核发《协议选聘物业服务企业批准书》。

    第四十二条  开发建设单位确定中标的物业服务企业后30日内应当持下列资料到市住建部门备案。

    (一) 评标委员会的评标报告;

    (二) 中标人的投标文件等资料;

    (三) 前期物业服务合同;

    (四) 临时管理规约;

    (五) 招标代理委托合同;

    (六) 物业服务保证金交纳证明;

    (七) 物业专项维修资金代交代收保证书;

    (八) 法律、法规规定的其他材料。

    符合条件的,市物业管理办公室向开发建设单位核发《实施物业管理证明》。

    第四十三条  物业服务企业解除前期物业服务合同的,应当提前30日告知开发建设单位,开发建设单位必须选聘新的物业服务企业,进行物业服务。前期物业管理期间,开发建设单位不得放弃物业服务。

第四章 住宅建筑质量保证金(住宅物业保修金)

    第四十四条  实行新建住宅工程质量保证金(保修金)监管制度。

    市住建局对辖区内住宅物业保修金的使用、缴存进行监管。具体工作由住建局质量监察机构(以下简称保修金监管机构)实施。

    保修金存储期与物业的法定保修期限一致。

    第四十五条  新建住宅物业区内的非住宅物业以及与单幢住宅结构相连的非住宅物业的开发建设单位,应当在保修金监管机构的监管下,按照住宅物业建筑安装总造价2%的比例将保修金存入第三方金融机构进行托管,并签订《建设工程质量保修金托管协议书》。

    采取工程质量担保、工程质量保险的其他保证方式的,不再预留建筑质量保证金。

    建筑工程竣工验收备案时,由保修金监管机构审核受委托银行出具的《建设工程质量保修金预留单》,若未按规定缴纳保修金的不予备案。

    开发建设单位在申请新建住宅不动产权属登记时,应提供第三方金融机构出具的《建筑工程质量保修金预留单》。

    第四十六条  开发建设单位应当按照法定的保修期限、范围承担住宅物业的保修责任,开发建设单位可以自行组织维修,也可以委托他人进行维修。

    第四十七条  开发建设单位不履行保修义务的,业主或者业主委员会可提出申请,经保修金监管机构核实后,由业主委员会或者社区居民组织维修,其费用在保修金中垫支,具体支付程序按有关规定执行。

    未设立业主大会的住宅区,其物业共有部分出现质量问题时,可以由市物业管理办公室依照前款规定申请从保修金中垫支维修费用。

    第四十八条  开发建设单位对承担维修责任持有异议的,可以在规定期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁,由人民法院或者仲裁委员会确定责任人补存保修金。逾期不起诉或不申请仲裁的,视其认可承担维修责任。

    第四十九条  物业保修期间,开发建设单位因破产、解散、被撤销等原因消亡的,保修金监管机构应提存保修金本息余额,依法列入清算财产。

    第五十条  符合下列条件之一的,由保修金监管机构按规定的具体程序向开发建设单位办理返还保修金。

    (一) 未出现属于保修范围内的物业质量问题的;

    (二) 出现物业质量问题,但开发建设单位已按相关规定进行维修并经验收合格,或者与业主就承担维修费用达成和解协议并履行给付义务的;

    (三) 出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议,但开发建设单位已按人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务的。

    第五十一条  保修金存储期满前30日,保修金监管机构应将拟退还保修金事项在相关住宅小区内进行公告。

    第五十二条  保修金监管机构应当每年定期向相关住宅小区的业主和开发建设单位公布该区保修金缴存、使用情况,接受业主和开发建设单位的监督。

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