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抚州市人民政府关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见(征求意见稿)

时间:2014-02-10 10:44:04  来源:抚州市人民政府  作者:抚州市人民政府   打印

   为认真贯彻执行《江西省物业管理条例》(以下简称《条例》)有关规定,进一步规范我市住宅小区物业管理秩序,提升物业服务水平,维护业主合法权益,改善小区生活环境,结合我市实际,特制定本实施意见。

  一、切实强化行政监管

  1、严把物业管理用房落实关。完善部门联动机制,采取规划部门严格审核设计标准、开发建设单位依法建设、权属登记部门依法确认等措施,确保新建物业项目物业管理用房100%得到落实。10万平方米以下按照总建筑面积4‰比例配置物业管理用房,但不得低于60平方米。10万平方米以上30万平方米以下按照总建筑面积3‰配置物业管理用房,30万平方米以上按照总建筑面积2‰配置物业管理用房;其中业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂,建筑面积不少于20平方米。物业管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备通风、采光条件和水、电使用功能;没有配置电梯的物业,物业管理用房所在楼层不得高于四层。物业管理用房的位置和面积,建设单位应当在房屋预售时予以公布。

  2、严把新建项目停车位配置比例关。规划部门要加大小区停车位配置比例,新建住宅小区机动车停车位按1.0—1.5泊位/户、公共建筑按0.6-0.8/100㎡的比例配建停车位;新建住宅小区按1:2的比例配建永久性自行车停车场(库);鼓励建设单位开发建设商业车位、车库,从根本上解决停车难的问题。

  3、严把前期物业管理招投标关。住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个的,经物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。提倡非住宅物业的建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。(具体招投标细则由房管部门制定)

  4、严把物业项目承接验收关。在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向前期物业服务企业移交物业管理用房和下列资料:

  1)、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  2)、设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;

  3)、物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  4)、物业管理所必须的其他材料。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。开发建设单位、物业服务企业未按照上述程序办理交接手续的,房地产主管部门应按照相关规定责令限期整改。

  5、严把物业服务企业准入退出关。物业服务企业应取得营业执照和资质证书,并按相应资质等级承接物业服务业务,不得将资质证书转让、出租、转借。非注册地承接物业服务项目的企业,应向物业所在地的市、县(区)人民政府主管部门备案。物业服务企业退出物业管理项目,应提前三个月将退出原因、退出时间以书面形式及时告知业主委员会和辖区街道办事处(乡镇人民政府)、房管部门,经批准后,方可退出。物业服务企业擅自退出或拒不退出的,对造成负面影响的,由市、县(区)房地产主管部门,将其作为不良记录存入其信用档案,对后果严重的,采取降低资质等级或吊销资质等行政处罚。

  二、建立长效保障机制

  6、建立前期物业服务开办费和物业服务履约保证金制度。前期物业服务开办费由开发建设单位向物业服务企业支付,专项用于业主办理入住手续前物业服务企业前期介入时的开支,包括:项目物业管理所需办公用品、开办器材、工具等固定资产的购置和员工工资、福利等。具体支付标准、支付方式和支付时间,根据前期物业招投标合同约定。物业服务企业签定物业服务合同后,在办理物业承接查验15日前,按照合同约定的物业服务费用年度总额的5%,将物业服务履约保证金交存于房管部门指定的专户账户。保证金存储期限与物业服务合同履行期限一致。(具体实施细则由市房管局制定)

  7、建立新建住宅物业质量保修金制度。根据《条例》第三十八条规定,按照物业建筑安装总造价1%至3%的标准,结合本地实际确定公布本地新建住宅物业质量保修金交存标准(折算成每平方米面积标准),建立新建住宅物业质量保修金制度,保障物业正常维修和使用,维护业主的合法权益。开发建设单位在办理新建住宅权属初始登记时,应当提供专户银行出具的物业质量保修金全额交存证明。市、县(区)房地产行政主管部门应当设立专门的资金管理机构,指定专户管理银行,设立物业质量保修金专门账户,负责本行政区域内新建商品住宅物业质量保修金的收存、核算、退还等工作和商品住宅专项维修资金的交存、使用、划转等监督管理工作。(具体实施细则由市房管局制定)。

  8、建立新建物业首次业主大会筹备金制度。首次业主大会筹备资金由开发建设单位承担;开发建设单位在物业竣工验收合格后,申请不动产权属初始登记前,根据项目建筑规模按每户20元标准(总户数在500户以下的,一般不高于1万元,501户至1000户以下的,一般不高于2万元;总户数在1000户以上的,一般不高于3万元),归集首次业主大会筹备资金;房地产行政主管部门指定专户管理银行,设立首次业主大会筹备资金专门账户;在召开首次业主大会条件成熟时,由项目所在地街道办事处(乡镇政府)向房地产行政主管部门申请拨付。首次业主大会会议结束后,尚有剩余的,由业主大会决定用途。 

  9、完善物业服务收费体系。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的,市、县(区)价格主管部门和同级房地产主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,适时制定相应的基准价和浮动幅度,并向社会公布。物业服务收费实行市场调节价的,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业应按照市、县(区)价格主管部门的规定实行明码标价,在管理区域显著位置公示。

  10、破解物业管理服务费收缴难问题。严格落实《条例》第56条规定,业主办理房屋产权转移时,房屋出售人应当向买受人出具已交清物业管理费的证明,除合同另有约定外,否则产权登记部门不予办理转移登记。机关事业单位工作人员要争当表率,按时缴纳物业服务费。

  11、加强对无物业服务老旧住宅小区的管理。由市、县(区)财政部门拨付一定的首次业主大会筹备资金到街道办事处(乡镇政府)、社区居委会,具备物业管理条件的,街道办事处(乡镇政府)、社区居委会要引导业主大会引进专业的物业服务企业对小区进行管理和服务。对尚不具备专业物业管理条件的,引导业主自治管理物业或由社区居委会实行准物业管理,提供公共区域保洁、绿化和共用设施设备的养护维修等基本服务,服务费用由业主承担。对属于单位宿舍类的老旧住宅小区,由所属单位负责搞好相关准物业管理。

  三、形成齐抓共管合力

  12、建立联席会议制度。物业管理是一项综合性、系统性工作,必须强化部门配合、分工负责。要建立物业管理联席会议制度,由市、县分管领导牵头,会同房管、规划、建设、城管、公安、乡镇政府、街办、社区居委会、物业服务企业、业主代表等参加。联席会议协调解决业主委员会未依法履行职责、业主委员会换届过程中出现的问题、物业服务合同履行过程中及物业服务企业在变更交接过程中出现的重大问题。

  13、明确召开首次业主大会的程序和牵头单位。物业管理区域内房屋出售并交付的房屋建筑物总面积达到50%以上的,建设单位应当在30日内向物业所在地的街道办事处(乡镇政府)提出召开首次业主大会的书面报告,街道办事处(乡镇政府)应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的60日内,会同物业所在地的市、县(区)人民政府房管部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组),按有关规定组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会,引导小区业主自我管理、自我教育、自我约束和自我服务。各县(市、区)政府要把筹备成立首次业主大会、选举业主委员会工作纳入到街道办事处(乡镇政府)、社区居委会年度目标管理考核。街道办事处(乡镇政府)要明确相应的物业管理机构,落实人员和经费。成立业主委员会的小区应在街道办事处、社区居委会及房产管理部门进行备案。

  14、明确相关部门职责。

  (1)房管部门。负责全市物业管理工作的指导、监督和管理;拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路,制定相关配套政策,提出工作意见;负责中心城区新建住宅物业质量保修金交存、使用、退还、监督管理;商品住宅专项维修资金的归集、使用和管理;与街道办事处(居委会)负责业主大会和业主委员会的业务指导,对物业服务企业的服务标准、内容、服务水平进行等级评定、考核,调解物业纠纷;会同物价部门共同制定物业服务收费标准;负责全市物业服务企业资质等级的初审、审定和管理。

  (2)建设部门:负责小区房屋竣工验收和房屋质量投诉工作;依法查处未按规划设计要求和建筑技术规范施工而造成小区房屋工程质量问题。

  (3)规划部门:在核发建设工程规划许可证时,对物业管理区域内配置物业管理用房的具体方位和面积标准在证附图上注明;对新建住宅小区要同步规划物业用房面积、位置、机动车和非动车的车位;同步规划视频监控系统、红外线周界防范报警系统、大门单元门电梯门一卡通门禁系统、电子巡更系统、智能化车辆管理系统等小区配套建设公共设施,并与房屋主体同步施工、同时交付使用(具体参数由相关部门负责制定);查处住宅小区乱搭乱建的违章建筑。严格把好住宅小区公共服务设施规划关,督促建设单位按照规划设计要求建成视频监控装置、生活购物场所、幼儿园、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施。

  (4)城管部门:负责小区内公共道路、雨污水管网的验收、监管,以及对接市政公用管网的审批;对小区内及小区周边环境按规定进行管理,对违反市政、市容、绿化、环境卫生、擅自改变房屋用途、乱设摊点、乱设墙体(户外)广告、占用公共部位、养禽种植等行为进行处罚;处理物业管理区域内影响环境的污染、油烟、噪音等相关投诉;督促新建小区的垃圾中转站建设落实到位;监督好小区生活垃圾进入垃圾中转站后的转运工作。

  (5)公安(交警、消防)部门:负责指导物业管理区域内的安全防范工作,指导建设单位落实安全防范设施建设;消除治安隐患,及时查处治安案件;负责指导、支持业主委员会和物业管理企业落实各项治安管理措施,做好防盗、防火、防交通事故工作;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导,依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为及占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散等违法违规行为。

  (6)物价部门:和房管部门共同制定物业服务收费标准,对物业管理活动中的各项收费进行管理和检查,对违反规定的收费行为,依照物价部门相关法律法规进行处罚;受理物业服务收费投诉,协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。

  (7)工商部门:负责加强物业服务企业注册登记审查,对不按规定擅自将居住用房改变为非居住用房的场所,不予核准登记;按市政府查处取缔无证无照经营职责分工,负责查处物业管理区域内无照经营行为和违法广告行为。

  (8)气象部门:负责物业管理区域内防雷装置以及气象特种设备的定期检测、安全监察;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的防雷装置以及气象特种设备事故。

  (9)人防部门:负责对物业管理区域的人民防空工程维护管理和使用情况进行监督检查,配合相关部门查处擅自占用、转让、抵押、租赁人防工程及改变人防工程主体结构等违规行为。

  (10)质量监督部门:负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察,督促使用单位做好特种设备的注册登记、定期检验、维护保养、作业人员持证上岗等工作;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。

  (11)环保部门:负责对物业管理区域内及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收;对违反环保法律法规的行为依法进行查处。

  在物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等企业,应当向最终用户提供装表到户、收费到户的服务,为小区居民生活提供方便。

  15、明确各县(区)政府职责。切实加强对物业管理工作的组织领导,全面落实各项物业管理政策措施,进一步建立健全县(区)、街道、社区三级物业管理工作体系,明确相关部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区委员会的管理职责。为街道办事处、社区委员会开展物业管理工作制造必要的工作条件。

  16、明确街道办事处(乡镇政府)、社区居委会职责。街道办事处(乡镇人民政府)牵头组建辖区内住宅小区业主大会筹备组,按有关规定组织召开首次业主大会,选举产生业主委员;指导、监督业主委员会及物业服务企业的日常活动;参与对物业服务企业考核检查工作;协调处理辖区内物业管理方面的纠纷和信访工作;对未实施物业管理的住宅小区,由街道办事处(乡镇人民政府)、社区委员会负责逐步实施物业管理。

  四、加大政策扶持力度

  17、给予税费优惠政策。鉴予我市物业服务企业起步较晚,经济实力较弱,加之服务收费标准起点较低,对住宅物业服务企业按规定缴纳的营业税和所得税地方留成部分,三年内50%由地方政府通过以奖代补的方式支持物业服务企业的发展。适当减免残保基金、防洪基金等各项行政性收费。

  18、建立优秀物业服务企业奖励资金。引导物业服务企业提升服务品质,创优争先。市政府每年对获得全市“十佳物业服务企业”称号的物业服务企业进行表彰,并给予3万元奖励。物业服务企业管理的项目获得国家、省级、市级物业管理示范小区荣誉的,分别给予物业服务企业10万元、5万元、2万元的奖励。奖励经费由市、县(市、区)财政承担,上述奖励经费在次年一季度前由物业服务企业提出申请,经房管部门和财政部门审核确认并发放。

  五、提升企业服务水平

  19、健全物业服务企业考核体系。制定物业服务企业考核办法,每年由房管、规划、城管、街办等有关部门共同组织对物业服务企业进行考评,考核分值低于80分的,对该企业提出书面警告,责令限期整改,整改期间取消该企业参评市级、省级及全国优秀(示范)项目的资格;考核分值低于70分的,由房地产主管部门约谈该企业的法定代表人,一年内该企业资质不得升级,并降低物业收费标准,同时责令限期整改,整改期间该企业不得承接新的物业服务项目;考核分值低于60分的,由房地产主管部门依法降低资质等级或吊销资质,并责令退出小区管理。

  20、规范物业企业服务行为。物业服务企业必须按照国家资质规定,配备相应的技术人员持证上岗、按照服务评定等级和资质等级承接业务。积极配合街道办、居委会召开业主大会、成立业主委员会,持相关资料到房管局、街道办事处、乡镇人民政府备案。按照物业服务合同约定做好共用部位和相关场地的保洁、车辆停放、公共秩序维护、防火、防盗、公共设施设备的正常运转、维护及“门前三包”等服务,及时制止业主的违法违规行为,配合有关部门做好查处工作。将每年的财务收支情况向小区业主公示。签订物业服务合同之日起十日内,向物业所在地房管部门备案。物业服务企业应当在物业服务合同终止时,向业主委员会移交资料和财物,不得拒交。 

  21、提升从业人员整体素质。规范物业服务企业从业人员持证上岗制度。加大中高级管理人员培训力度,完善新从业管理人员岗前培训制度,由行业主管部门会同物业行业协会加强分类培训,采用定期、轮训方式进行法律、法规、政策和业务培训,全面提高管理服务水平。

  22、强化行业协会自律作用。进一步增强物业管理协会对全行业的约束能力,将物业管理项目评优和项目经理培训等政府日常管理职能授权行业协会落实。通过行政主管部门和行业协会联动,推行物业服务企业信用分等定级制度,建立物业管理诚信档案和诚信体系,量化诚信考核指标,鼓励诚信经营,努力营造公平、守诺、服务至上的市场环境。

  六、营造全民参与氛围

  23、认真做好《条例》的宣传贯彻活动。省《条例》的颁布施行是加快物业管理法制化进程中的一件大事,对于进一步规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,构建和谐社区、维护社会稳定,促进社会就业和城乡统筹发展,都具有十分重要的意义。各地、各部门要认真学习、深刻领会《条例》的精神实质,结合实际对学习、宣传、贯彻《条例》作出具体部署,充分利用报刊、广播、电视、网络等新闻媒体,采取各种生动活泼的形式广泛深入宣传《条例》,引导社会公众了解和熟悉《条例》的各项规定,为《条例》顺利施行创造良好社会氛围。

  24、要坚持正确的舆论导向。新闻媒体和各有关单位要加强对物业管理相关报道的监督、协调和管理工作,使行业社会舆论监督及新闻报道客观、公正。通过物业管理政策法规进社区、进小区,增强广大业主的物业服务消费意识,帮助业主明确物业管理活动中各方的责、权、利,树立花钱买服务、物业保值增值等物业消费理念,依法有序参与物业管理活动。

  抚州市房产管理局

  2013年7月29日

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