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关于在全区城镇开展老旧住宅小区整治改造和推进物业管理的指导意见(宁建(房)发[2014]6号)

时间:2014-04-22 13:55:22  来源:宁夏住建厅  作者:宁夏住建厅   打印

各市、县(区)住房和城乡建设局(住房保障局、房管局)、民政局、公安局(分局),吴忠市利通区城乡环卫综合执法局:

  为切实加强和创新社会治理工作,构建“平安、整洁、优美、宜居”的人居环境,进一步改善居民生活质量,根据自治区党委政府推进“平安宁夏”的意见和自治区政府民生计划,决定自2014至2017年,在全区范围内开展城镇老旧住宅小区整治改造和推进物业管理工作。现提出如下指导意见:

  一、基本要求

  以党的十八大精神和科学发展观为统领,以保障和改善民生为宗旨,以便民、利民、为民、安民为目标,依据《宁夏回族自治区物业管理条例》明确的法定职能,本着“缺什么补什么,差什么改什么”的原则,重点对老旧小区的供排水设施、供热管网、节能保温、安防监控设施、小区绿化、道路、照明、出入口、停车场地、环境卫生等进行整治改造,实行封闭式管理、规范物业服务行为,切实解决居民群众关心的热点难点问题,不断提高老旧住宅小区的物业服务管理水平。

  二、工作原则

  (一)统筹推进。根据《宁夏回族自治区物业管理条例》的规定,市、县(区)人民政府是老旧住宅小区整治改造工作的责任主体,要结合当地实际,统筹安排和实施整治改造工作,要与旧城改造、棚户区改造、建筑节能改造、特色街区改造、供热管网改造、供水排水改造、供电线路改造、燃气管网改造等项目结合起来,整合资源,形成合力。

  (二)属地管理。整治改造工作坚持“条块结合、以块为主、属地管理、分步实施”的原则,充分发挥相关部门、单位的职能作用,调动相关企业的积极性,以各街道办事处(乡镇)、社区居委会(村)为基础,因地制宜,建立长效管理机制。

  (三)业主参与。全面开展老旧住宅小区调查摸底工作,充分征求居民群众的意见和建议,调动居民的积极性和主动性,既要保障业主和居民的权利,也要明确业主和居民应尽的义务与职责。

  (四)标本兼治。注重改造老旧住宅小区的整体环境,改造水、暖、电、气和排污等生活配套设施,既要对小区环境进行硬化、绿化、美化、亮化等,又要注重日常物业管理长效机制建立,实现建管并举、标本兼治。

  (五)部门指导。各级住房和城乡建设、民政、公安等部门,要切实加强对老旧住宅小区整治改造工作的指导监督,积极支持各地开展各项工作。相关部门的具体职责是:

  1.住房和城乡建设部门(住房保障、房管部门):在各级政府的领导下,牵头负责老旧住宅小区整治改造并推进物业管理的各项工作。摸清本区域老旧住宅小区和物业管理的基本情况,提出四年(2014年至2017年)改造推进计划,制定年度工作方案,协调各部门、各单位和相关企业推进老旧住宅小区整治改造工作,并对改造后的老旧住宅小区推行物业服务管理。

  2. 民政部门:引导各基层组织积极参与老旧住宅小区的调查摸底以及整治改造、推行物业管理工作。在各物业服务管理区域牵头召开业主大会和成立业主委员会,动员居民群众积极参与整治改造工作,支持改造后的老旧住宅小区推行物业服务管理;对尚未进行改造整治、不具备专业化物业管理条件的老旧住宅小区,由街道办事处(乡镇)、居(村)民委员会牵头组织居民群众,因地制宜地采取业主委员会自管、居委会代管等形式开展准物业服务管理。

  3.公安部门:监督指导各住宅小区健全完善治安防范设备设施,监督指导各住宅小区建立健全秩序维护人员管理制度、治安巡逻制度、定期排查安全隐患制度、流动人口和出租屋登记管理制度、消防管理制度、纠纷调解制度等,监督指导物业服务企业配合居委会对小区外来人口、临时暂住人口和出租房屋进行排查登记,确保住宅小区安全。

  三、目标任务

  通过综合整治,使城镇老旧住宅小区达到“六个有”的基本目标,即:有物业管理用房、有公共保洁服务、有秩序维护管理、有停车管理、有公共设施维修保养服务、有绿化养护服务;实现“四个保障”,即:基本生活设施有保障、小区物业管理有保障、人身财产安全有保障、居民服务需求有保障,最终达到老旧住宅小区环境明显改善,治安案件明显下降、居民安全感和满意度明显提升的目标。

  老旧住宅小区的范围和数量,由各市、县(区)结合当地实际情况自行确定,摸清老旧住宅小区底数、现状等基本情况,制定年度整治改造推行物业管理的计划和实施方案。在对老旧住宅小区进行整治改造的基础上,因地制宜地采取物业公司专业化管理、业主自治管理和居委会(村委会)代管等形式,进行服务管理。按照2014年完成整治改造达老旧小区总数的30%以上、2015年和2016年每年整治改造数量不低于老旧小区总数25%、2017年对剩余老旧住宅小区继续进行整治改造的进度,确保四年内全部完成整治改造并推行物业服务管理的任务。

  四、工作内容

  (一)改造基础设施。整合项目和资金,形成工作合力,对老旧住宅小区的道路、水、暖、电、气、节能和排污等基础设施进行改造完善,对小区环境进行绿化、美化和亮化。

  (二)强化治安防控。对老旧住宅小区实施封闭式管理,实施安全技防工程建设,落实安保人员,整体规划停车位、自行车棚等,实行统一看管,做好群防群治工作。

  (三)提升服务水平。充分征求社区和居民意见,因地制宜,优化选择综合治理和物业服务方式,明确服务内容和标准;整合现有保洁员和公益性岗位,按小区实际需求配备保洁和服务等人员;做好居民的宣传教育工作,确保服务费按期缴纳;实行网格化管理,提升服务的全面性和及时性。

  (四)完善政策措施。结合当地实际,制定本地老旧住宅小区物业服务管理方案、综合服务收费标准、减免税费扶持优惠措施等配套政策,根据小区的规模、基础设施、封闭程度等情况,因地制宜地制定各个老旧住宅小区秩序维护、保洁服务、绿化养护、设施维修养护等制度,推进老旧住宅小区规范化服务和管理。

  五、物业管理模式

  对整治改造后的老旧住宅小区,由街道办事处(乡镇)或居民委员会(村委会)牵头,召开业主大会或业主代表大会,成立小区业主委员会,明确物业服务项目、内容和收费标准等,选择实施专业化的物业服务管理或准物业服务管理。主要采取以下三种物业服务管理模式:

  (一)专业化物业管理。在对基础设施和环境实施整治改造的基础上,通过政府补贴、居民缴费、部门共建、划分车位收取费用等渠道筹集资金,引进专业化的物业公司,由物业公司进行市场化服务管理。

  (二)业主自管。在街道(乡镇)、社区居委会(村委会)的指导下,通过业主代表大会或业主委员会建立相关自治制度,多渠道筹集资金,聘用本小区业主或社会服务人员,实现业主自我管理的准物业服务。并在街道(乡镇)、社区(村)的统一指导下,推行网格化服务和管理,不断优化便民服务和群防群治的质量。

  (三)社区代管。对部分不具备规范管理条件的散居楼、独栋楼,由社区居委会(村委会)聘用专职人员,对小区的卫生、治安进行管理,提供基础的物业服务,待条件成熟后逐步推行市场化的物业服务管理。

  六、保障措施

  (一)健全工作机构。自治区和各市、县(区)分级成立老旧住宅小区整治改造和推进物业管理工作领导小组,组长由政府主要领导或分管领导担任,成员单位由城乡和住房建设、财政、民政、公安、交通、环保、规划、城管、园林、人力资源和社会保障、文化、体育、工商、物价等部门组成,同时要协调供热、供水、燃气、通讯、电力等企业单位积极配合。领导小组下设办公室,办公室设在住房和城乡建设(或住房保障、房地产管理)部门,负责整治改造、推进物业管理的日常工作,制定具体实施方案和年度计划,细化成员单位工作职责和目标任务;成员单位和相关企业单位按照各自职责,积极主动做好相关工作,共同推动整治改造和推进物业管理工作顺利实施。

  (二)加大资金投入。各市、县(区)在整合旧城改造、棚户区改造、建筑节能改造等相关项目和资金的基础上,加大整治改造资金的投入力度。同时,各地要引导和鼓励社会资金的投入,努力形成“政府投入、部门和企业帮扶、居民自筹”等多种筹资渠道,夯实改造和综合整治工作的物质基础。

  (三)明确企业责任。坚持“谁开发,谁负责”的原则,强化房地产开发企业的责任,督促相关房地产开发企业增强社会责任意识,对所开发建设住宅小区的物业管理现状进行回访,对基础设施不配套和受损严重的老旧住宅小区,按规划设计方案进行补建、改建,完善基础设施,推进物业服务管理,树立企业的良好形象。

  (四)广泛深入动员。各地要充分发挥基层组织的作用,积极做好宣传动员和引导教育工作,采取多种形式,大力宣传开展老旧住宅小区改造和整治工作的重要意义,鼓励引导居民群众积极参与,支持改造和综合整治工作。

  (五)强化监督检查。各地要强化对改造和综合整治工作的全程监督,积极争取当地人大政协对此项工作的指导监督,发现问题及时纠正;要成立以业主委员会为主体的群众监督小组,让群众参与进来,及时对改造整治工作进行群众评议,及时收集和吸纳群众的意见和建议;要充分发挥新闻媒体的舆论引导和监督作用,对按期完成任务的单位和好的做法及时宣传报道,对态度不积极、行动迟缓、不能按期完成改造和整治任务的予以曝光,营造良好的舆论氛围。

  各地住房和城乡建设部门要组织专人,开展调查,摸清底数。请各市、县(区)于2014年3月31日前,将老旧住宅小区改造和整治实施方案、各年度推进计划表(见附件1)和2014年整治项目计划(见附件2)加盖公章后,报自治区住房和城乡建设厅房地产管理处,同时报送电子版(调查表请登录宁夏住房和城乡建设厅网站下载中心下载)。

  联系人:徐梅

  联系电话:0951-5014128 0951-5057402(传真)

  邮 箱:nxfdcgl@163.com

  附件:1、各市、县 (区)老旧住宅小区改造和整治推进计划

  2、2014年老旧住宅小区改造和整治项目计划

  3、老旧住宅小区界定参考标准

  区住房和城乡建设厅 区民政厅 区公安厅

  2014年3月25日

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