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《贵阳市前期物业服务合同(示范文本)》(筑建通[2014]82号)

时间:2014-04-24 20:27:31  来源:贵阳市住建局  作者:贵阳市住建局   打印
贵阳市前期物业服务合同(示范文本)
  甲方: ;
  法定代表人: ; 电话: ;
  住所地: ;
  邮编: 。
  乙方: ;
  法定代表人: ; 电话: ;
  住所地: ;
  邮编: ; 资质等级: ; 证书编号: 。
  根据《贵州省物业管理条例》和相关法律、法规,甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就甲方选聘(委托)乙方对 (物业名称)进行前期物业服务管理事宜,订立本合同。
第一章 物业基本情况
  第一条 物业基本情况:
  物业名称 ;
  物业类型 ;
  座落位置 ;
  建筑面积 。
  物业管理区域红线范围:
  东至 ;
  南至 ;
  西至 ;
  北至 。
  (规划平面图见附件一,物业构成明细见附件二)。
第二章 服务内容与质量
  第二条 在物业服务管理区域内,须参照贵阳市行业行政及主管部门颁布的《贵阳市普通住宅物业管理服务等级标准(试行)》、《贵阳市非住宅物业管理服务等级标准(试行)》(贵阳市物业管理协会“市物协字[2014]第05号”),按双方约定的相关等级标准的要求,乙方提供的前期物业服务管理包括以下内容:
  (一)物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件三);
  (二)物业共用设施设备的运行维护、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件四);
  (三)物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通;
  (四)物业规划红线内的配套设施(会所、游泳池、商业网点等商业性设施,以及儿童游乐设施、健身设施、球场等非营利性共用设施)的维修养护和管理;规划红线与市政及相邻界定设施的外联及处理;
  (五)公共绿化的养护和管理;
  (六)车辆停放管理;
  (七)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;
  (八)物业档案资料管理;
  (九) 。
  第三条 在物业服务管理区域内,乙方提供的其他服务包括以下事项:
  (一)物业服务前期介入的相关工作;
  (二)业主室内装饰装修服务管理 ;
  (三) 。
  第四条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护、特邀服务或其他服务,服务内容和费用由双方另行商定。
  第五条 乙方提供的前期物业服务管理应达到约定的标准(物业服务管理标准见附件五)。将业主/使用人要求的服务等级标准及其服务内容与质量应该明细和量化。
第三章 服务费用
  第六条 甲乙双方应遵循合理、公平及服务费用与服务水平相适应的原则,提出质价相符的管理运行成本,并选择以下第 种方式收取物业服务费(保障性住房前期物业服务实行政府指导价):
  (一)物业服务费包干制:
  物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准如下:
  多层住宅: 元/月.平方米;
  高层住宅: 元/月.平方米;
  别 墅: 元/月.平方米;
  办公楼: 元/月.平方米;
  商业物业: 元/月.平方米;
  物业: 元/月.平方米。
  乙方按照包干制收取物业服务费用,并按本合同约定的服务内容和质量等级标准提供服务,盈余或亏损由乙方享有或承担。
  (二)物业服务费酬金制:
  甲方按每 月支付给乙方物业服务酬金 元,乙方按双方约定的服务内容和质量等级标准提供服务。
  第七条 物业服务费调整的依据
  物业服务费收费标准的调整可参照政府公布的物价涨跌指数,经与业主/使用人协商后可作适当调整,保障性住房也可在价格部门审批调整后的价格内做适当调整。
  第八条 物业服务费用支出的范围(包干制):
  物业服务费按照第六条约定的价格标准进行预收,预收的物业服务费用主要用于物业管理运行成本支出和乙方报酬,主要包括以下开支:
  (一)服务管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
  (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
  (三)物业管理区域清洁卫生费用;
  (四)物业管理区域绿化养护费用;
  (五)物业管理区域秩序维护费用;
  (六)办公费用;
  (七)物业服务企业固定资产折旧;
  (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
  (九)法定税费;
  (十)工会经费、残疾人就业基金;
  (十一)物业管理企业的利润;
  (十二) 。
  第九条 业主/使用人应于 之日起 日内交纳物业服务费用,物业服务费用按 (年/季/月)交纳,业主或物业使用人应在 (每次交费的具体时间)履行交纳义务。
  (一)前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费,由开发建设方承担;房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费,由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担;
  (二)开发建设方与房屋买受人约定减免物业服务费的,减免部分由开发建设方承担;
  (三)房屋达到交付条件,买受人迟延接受房屋交付的,前款规定物业服务费发生的起始日期自开发建设方催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起计算;
  (四)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定,业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定,业主应及时书面告知乙方。
  第十条 物业服务费选择酬金制方式的,乙方应按年度向全体业主公布物业服务管理年度财务计划,并每年 次向全体业主公布物业服务费的收支情况。
第四章 物业的经营与管理
  第十一条 停车场收费含停车费和车辆停放场地服务管理费,停车费的缴交及调整按政府价格行政管理部门的文件规定执行;车辆停放场地服务管理费包括税费、人工费、设备维护费、清洁费、照明电费、秩序维护费、物业利润等,不包括车辆保管及保险费。
  乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务管理协议,明确双方在车位使用及停车服务管理等方面的权利义务。
  第十二条 停车场收费分别采取以下方式:
  (一)停车场属于全体业主共有的,车位使用人按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳车辆停放场地服务管理费,乙方从停车费中按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准提取车辆停放场地服务管理费,剩余部分由甲方按国家、行业主管部门相关规定及业主大会决议处置;
  (二)停车场属于甲方所有、委托乙方管理的,业主/使用人有优先使用权,车位使用费按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车费,乙方从收取之费中按露天车位 元/个·月、车库、车位 元/个·月的标准提取车辆停放场地服务管理费;
  (三)停车场车位所有权由业主购置的,或使用权由开发建设方出让给业主的,车位使用人按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳车辆停放场地服务管理费。
  第十三条 甲方同意授权乙方对电梯轿厢及其他可用于广告发布的业主共有物业进行经营,并由甲乙双方对上述经营产生的收益分配进行协商,协商的内容另行签订相关协议(合同)。
  第十四条 本物业服务管理区域内的会所、幼儿园属 (甲方/全体业主)所有,委托乙方经营管理的,乙方按下列标准向使用会所的业主/使用人收取费用:
  (一) ;
  (二) 。
  第十五条 本物业服务管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营的,经营收入按下列约定分配:
  (一) ;
  (二) 。
第五章 物业的承接验收
  第十六条 乙方承接物业时,甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验(附查验清单):
  (一) ;
  (二) ;
  (三) 。
  第十七条 甲乙双方查验问题的解决方法:
  (一) ;
  (二) ;
  (三) 。
  第十八条 前款第十六条、第十七条涉及的承接的物业共用部位,共用设施设备的相关查验情况,甲乙双方应签订确认书,建档留存,作为界定双方交接验收物业共用部位、共用设施设备各自承担责任的依据。
  第十九条 乙方承接物业时,甲方应向乙方移交下列资料:
  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
  (二)设施设备的安装、验收资料、使用和维护保养等技术资料;
  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
  (四)业主的产权资料及物业管理所必须的其他资料;
  (五)资料属复印件的必须加盖甲方公章并注明与原件相符字样;
  (六)上述资料于交房前1个月内向乙方移交。
  第二十条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准,按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任(业主/使用人非正常使用的除外)。
  甲方及时受理乙方反馈的业主投诉的房屋质量问题,并联系施工单位及时处理。
第六章 物业的使用与维护
  第二十一条 业主大会成立前,甲方按相关规定通过物业管理招投标选聘物业服务管理企业,甲方应配合乙方执行本物业服务管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生环境绿化维护等方面的规章制度。
  乙方根据规章制度提供服务管理时,业主/使用人应给予必要配合。
  第二十二条 乙方可采取规劝(通知、提示)等必要措施,制止甲方、业主/使用人违反本服务合同和物业服务管理区域内物业公共管理方面的规章制度的行为。
  第二十三条 乙方应及时向甲方及业主/使用人通告本物业服务管理区域内有关物业服务管理方面的重大事项。
  乙方须及时处理业主/使用人的投诉、意见和建议,并接受甲方的监督。
  第二十四条 因物业维修或者公共利益,开发建设方和乙方确需临时占用、挖掘本物业服务管理区域内道路、场地的,应征得相关业主的同意,施工前在物业服务管理区域内进行公示,并采取必要的安全保障措施。临时占用、挖掘本物业服务管理区域内道路、场地的,应在约定期限内恢复原状。
  第二十五条 乙方应按照住建部《住宅室内装饰装修管理规定》和《贵阳市装饰装修管理暂行办法》的规定,与装修房屋的业主/使用人签订《住宅装饰装修服务协议》,该协议就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修期间的服务管理事项、服务管理费、装修保证金收取退还等事项进行书面约定,并书面告知业主或物业使用人在室内装饰装修中的禁止行为和注意事项。
  第二十六条 甲方应于 年 月 日,按《贵州省物业管理条例》第十三条之规定向乙方提供物业服务管理用房,物业服务管理用房建筑面积 平方米,其中:办公用房 平方米,位于 ;住宿用房 平方米,位于 ; 用房 平方米,位于 。
  第二十七条 物业服务管理用房属全体业主所有,乙方在本合同期限内无偿使用,未经甲方同意不得改变其用途。
第七章 专项维修资金
  第二十八条 专项维修资金的缴存按《贵阳市房屋共用部位共用设施设备维修资金管理规定》执行。
  专项维修资金的使用按照国家、省、市相关规定办理。
第八章 违约责任
  第二十九条 甲方违反本合同第十四条、第十五条、第十六条、第十七条的约定,致使乙方的服务管理无法达到本合同第二条、第三条约定的服务内容和等级标准的,由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。甲方拒绝赔偿时,业主/使用人可以向人民法院起诉。
  第三十条 除前条规定情况外,乙方的服务管理达不到本合同第二条、第三条约定的服务内容和等级标准,由甲方要求乙方限期整改,在限期内未整改的,乙方应按 的标准向甲方、业主支付违约金,违约金归为小区共用部位经营收益账户,属于全体业主所有。
  第三十一条 甲方、业主/使用人违反本合同第六条、第七条,未能按时足额交纳物业服务费用的,应按 的标准向乙方支付违约金。业主/使用人逾期仍不交纳物业服务费用的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
  第三十二条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定,擅自提高物业服务费用标准的,业主和使用人就超额部分有权拒绝交纳;乙方已经收取的,业主/使用人有权要求乙方双倍返还。
  第三十三条 甲方违反本合同第二十条的约定,拒绝或拖延履行保修义务的,业主/使用人可以自行或委托乙方修复,修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
  第三十四条 本合同履行期间,出现以下情形,甲乙双方可终止物业服务合同。
  (一)物管区域内未成立业主委员会,乙方违反第二十七条和第三十条约定,经甲方要求整改、仍未达到合同约定服务等级标准,同时须经甲方及已入住2/3以上业主同意,方可依据相关法规终止该项物业服务合同,更换新的物业服务企业。
  终止物业服务合同通知下达之日起 个工作日内,乙方须将甲方移交的工程物业资料、业主资料、物管用房、业主预交的物业服务管理费(属酬金制的按双方约定的合同处理)、已收取的装修保证金,以及用物业本体开展经营所得收益的节余部分(包括未折旧完的)、甲方支付了前期物业开办费所购买的物品、用具等一并交还甲方。乙方有严重失误或重大过失责任,给甲方、业主/使用人造成伤害或损失的,应承担相应责任;
  (二)乙方按合同约定的物业服务管理内容和等级标准,履行了义务,但乙方物业费收缴率达不到 %,经甲乙双方共同努力一个月,乙方的物业服务费收缴率仍然无法提高的,乙方有权终止合同退出管理;
  (三)甲方违反本合同第六条、第十五条、第十六条、第十八条以及未按规定向物业服务企业移交服务管理用房等,造成乙方服务管理无法达到本合同第二条、第三条约定的服务内容和等级标准,造成业主/使用人、物业服务企业的损失的,甲方应承担相关责任。如甲方始终不能履行,乙方可以终止本服务合同,并在服务区域内公示“撤出公告”(公示期3个月),并按第十九条约定向甲方移交资料。
  第三十五条 以下情况乙方不承担责任:
  (一)因不可抗力导致物业服务管理中断的;
  (二)乙方已履行本合同约定义务,但因物业本身固有瑕疵造成损失的;
  (三)因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知甲方、业主/使用人,暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;
  (四)因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的;
  (五)管理服务区域内业主/使用人家中发生财产损失的;
  (六) 。
第九章 突发事件处理
  第三十六条 为维护公共利益,在不可预见的情况下,如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂。救助人命、公安机关执行任务等突发事件,乙方应协助配合,参与处理。
第十章 其他事项
  第三十七条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止;但在本合同期限内,业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止或加盖业主委员会公章,顺延生效。
  第三十八条 本合同期满前三个月,业主大会尚未成立的,甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议;双方未能达成协议的,甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务管理企业。
  第三十九条 本合同履行期间,乙方需提前解除合同,应提前三个月通知甲方,如入住业主户数达到50%以上,乙方有义务配合甲方,在房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开业主大会,选举和产生业主委员会。同时,乙方还应将撤出“公告”在小区显著位置公示,并将物业服务费收支情况和撤出原因一并通告,接受甲方的监督。
  第四十条 本合同终止时,乙方应将物业服务管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方。乙方未将物业管理相关资料、物业服务管理用房和共用设施设备及属于全体业主的财物完整地移交的,甲方可依法追究乙方相关责任。
  第四十一条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同,应当包含本合同约定的内容;物业买受人签订物业买卖合同,即为对接受本合同内容的承诺。
  第四十二条 甲方可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定,但物业使用人违反本合同约定的,业主应承担连带责任。
  第四十三条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等法律效力。
  第四十四条 本合同未尽事宜,双方可另行以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同存在冲突的,以本合同为准。本合同约定条款与相关法律、法规不相符合,以相关法律、法规为准。
  第四十五条 本合同在履行中发生争议,由双方协商解决,协商不成,双方可选择以下第 种方式处理:
  (一)向 仲裁委员会申请仲裁;
  (二)向人民法院提起诉讼。
  第四十六条 本合同一式 份,甲方执 份、乙方执 份。
  甲方(开发建设方签章) 乙方(物业服务企业签章)
  法定代表人 法定代表人
  年 月 日
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