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《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则(征求意见稿)》(2014年10月27日)

时间:2014-10-29 10:55:06  来源:南宁市住房保障和房产管理局  作者:南宁市物价局   打印

  第一条 为规范我市物业服务收费行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《广西壮族自治区物业管理条例》(自治区人大常务会2012年11月30日修订通过)以及《广西壮族自治区物价局 广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于印发〈广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法〉(试行)的通知》(桂价格〔2013〕62号)等相关法律、法规和政策规定,结合我市实际,制订本实施细则。

  第二条 本实施细则适用于南宁市行政区域范围内经工商行政管理机关登记注册,并持有房产行政主管部门核发的物业服务企业资质证书的物业服务企业,按照物业服务合同的约定开展住宅小区物业服务活动的物业服务收费管理。

  第三条 本实施细则所称的物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对住宅小区内的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序,向业主或物业使用人收取的费用。

  第四条 物业服务收费应当遵循公平、公正、公开以及服务标准与收费标准质价相符的原则。

  第五条 市价格主管部门会同市房产行政主管部门按照各自管理权限,负责本行政区域范围内住宅小区物业服务收费的管理监督工作。

  第六条 物业服务收费按不同物业的使用性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

  依法成立业主委员会之前,通过招投标并经市房产行政主管部门备案或经房产行政主管部门同意采取协议方式选聘物业服务企业的住宅小区物业服务收费实行政府指导价,物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、车位(车库)物业服务费、车辆停放服务费、车位租赁费、电梯维护费、装修垃圾清运费、出入证制作工本费。

  依法成立业主委员会之后的住宅小区物业服务收费(除停车收费外)实行市场调节价。

  业主依法将住宅、车库改变设计用途作为经营性用房的,其物业服务费实行市场调节价,由相关业主和物业服务企业协商确定。

  第七条 制定或调整物业服务收费的政府指导价标准应进行成本监审。市价格主管部门可根据物业服务企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素,适时调整收费标准。

  实行市场调节价的物业服务收费,由物业服务企业与业主委员会或业主大会双方协商确定。

  第八条 实行政府指导价的住宅物业服务费采取按等级定价的管理方式。

  市房产行政主管部门参照《广西壮族自治区物业管理服务等级标准指导意见》,根据住宅小区的设施设备配备、环境条件、服务质量、服务水平等因素,制定物业服务等级标准并向社会公布;同时制定物业服务等级评定的具体办法,组织和开展住宅小区物业服务等级的评定工作。市价格主管部门会同市房产行政主管部门根据物业服务等级标准及服务质量、服务成本等因素,制定住宅物业服务费等级基准价和浮动幅度(最高不超过15%)。

  住宅物业服务费具体标准由物业服务企业按市房产行政主管部门评定的物业服务等级相对应的等级收费指导价范围内,根据实际提供的物业服务水平确定,并报市价格主管部门核准备案后执行。

  超出市房产行政主管部门制定和公布的物业服务等级标准的非普通住宅,其物业服务等级及收费标准由市房产行政主管部门会同市价格主管部门另行核准备案。

  第九条 首次申办物业服务收费备案的住宅小区,物业服务企业可在市房产行政主管部门确认的招投标中标合同约定的物业服务等级以及相对应的等级收费标准指导价范围内,提出具体执行收费标准的意见并办理物业服务等级收费备案手续。

  首次办理的物业服务等级收费标准执行期满一年后,市房产行政主管部门应评定和确认其物业服务等级。

  第十条 市房产行政主管部门应每三年评定一次住宅小区的物业服务等级。对达不到原评定的物业服务等级标准的住宅小区,要责令其进行整改,整改不达标的,经市房产行政主管部门认定,作降低服务等级处理;物业服务企业须在降低后的服务等级相对应的物业服务费等级基准价和浮动幅度内,向市价格主管部门重新申请办理住宅物业服务费具体收费标准的备案手续。

  第十一条 对荣获国家级、自治区级和市级优秀物业管理荣誉称号的住宅小区,按照鼓励先进、优质优价的原则,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意,并经市房产行政主管部门核实、市价格主管部门核准,住宅物业服务费可按现行收费标准适当上浮。荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的项目,其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮10%;荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的项目,其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮8%;荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的项目,其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮5%。物业服务企业须重新办理物业服务收费备案手续后才能按上浮后的收费标准收费。

  第十二条 开发建设单位应在房屋买卖合同中明确交房时的房屋及配套设施、居住环境等交付标准。达不到法定交房条件的住宅小区以及因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的,房屋物业服务费用由开发建设单位交纳。

  第十三条 分期开发建设的住宅小区,在同一物业管理区域内均实行统一的物业服务等级和物业服务收费标准。

  第十四条 业主对物业服务企业提供的服务等级有异议且双方协调不下的,可向市房产行政主管部门申请核准。

  第十五条 拥有车位(车库)产权的开发建设单位或业主,应交纳车位(车库)物业服务费。市价格主管部门会同市房产行政主管部门制定车位(车库)物业服务费政府指导价收费标准。

  第十六条 住宅和车位(车库)的物业服务费按《房屋所有权证》标注的建筑面积计收;未办理《房屋所有权证》之前,按购房合同标注的建筑面积计收。与住宅配套的储藏室不得收取物业服务费。

  第十七条 住宅小区停车收费包括车辆停放服务费和车位租赁费,实行政府指导价管理。市价格主管部门负责制定车辆停放服务费和车位租赁费政府指导价收费标准。

  车辆停放服务费是指物业服务企业对在物业管理区域内公共车位(车库)、人防车位停放车辆的车主收取的费用。车辆停放服务费用于车位(车库)的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等。业主在物业管理区域内的公共车位(车库)、人防车位内停车应交纳车辆停放服务费。

  车位租赁费是指室内车位(车库)产权单位将车位(车库)出租给承租人使用所收取的费用。车位租赁费实行分等级定价管理。

  业主或物业使用人对车辆有保管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

  建筑区划内,规划用于停放车辆的车位、车库应当首先满足业主的需要,物业服务企业应优先考虑给予小区业主办理车位租赁费月票和车辆停放费月票。

  第十八条 物业服务企业收取车辆停放服务费后不得再向业主收取车位物业服务费。车位(车库)产权单位或受其委托代收车位租赁费的物业服务企业,在向承租人收取车位(车库)租赁费后不得再另行收取车位物业服务费。

  第十九条 电梯维护费、装修垃圾清运费(含装修管理提供服务)、出入证制作工本费实行最高限价管理,物业服务企业可在不超过最高限价的范围内自行确定具体收费标准。

  物业服务企业可向安装有电梯设施住宅楼的业主收取电梯维护费,用于电梯专业维护保养和年检费用以及电梯运行耗电费用的支出。

  物业服务企业对装修住宅进行指导和监督。业主对其物业进行室内装修的,物业服务企业应提供装修管理服务,并向业主收取装修垃圾清运费。业主或物业使用人在装修过程中导致公共部位及设施破损需修复产生的费用,由其按实际发生数额承担。

  实行人员IC卡出入证管理的住宅小区,开发建设单位须根据业主的需要,为每户业主免费配置1-4张人员IC卡出入证;实行机动车IC卡出入证管理的住宅小区,开发建设单位须为拥有车辆的业主每户免费配置1张机动车IC卡出入证;因业主申请超过开发建设单位免费配置的数量多配置或因遗失、损坏需要重新办证的,物业服务企业可按成本收取工本费。如IC卡出入证同时具有人员和机动车管理功能的,只能收取一张卡的制作工本费。

  第二十条 物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税金和利润(利润率不高于8%)。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

  1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(含除电梯外的其他共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用;电梯维护费另行计收);

  3、物业管理区域(包括单元楼道)清洁卫生费用;

  4、物业管理区域绿化养护费用;

  5、物业管理区域消防设施维护费用;

  6、物业管理区域秩序维护费用;

  7、物业服务企业办公费用;

  8、物业服务企业固定资产折旧;

  9、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  10、经业主同意的其它费用。

  物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用,不得计入物业服务成本。

  物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按住宅小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。不合理的管理、服务人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。

  第二十一条 物业服务企业在实施收费前应到市价格主管部门办理物业服务收费备案手续。申请办理物业服务收费标准备案手续须提供以下材料:

  1、按市价格主管部门要求填写的《南宁市住宅小区物业服务收费备案表》;

  2、物业服务企业资质证书副本;

  3、房产行政主管部门确定物业服务等级的相关材料;

  4、市价格主管部门需要的其他相关材料。

  第二十二条 申请调整物业服务等级或物业服务收费标准的住宅小区,物业服务企业应在城区房产行政主管部门和街道办事处的指导下,开展向全体业主征求调整物业服务等级意见的工作,并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,将征求意见结果在住宅小区各楼道出入口及小区公告栏公示七天。调整物业服务等级的公示情况应经房产行政主管部门核实,并根据住宅小区的实际情况作出是否准予重新核定服务等级的决定。物业服务企业在不超过重新认定服务等级相对应的等级收费基准价的幅度内确定住宅物业服务费具体收费标准,并向市价格主管部门申办收费备案手续。

  第二十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意,或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,所得收益主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第二十四条 占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆的,应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停放服务费,收费标准应与同一小区露天规划配套停车场车辆停放服务费标准一致,所得收益主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第二十五条 住宅小区竣工验收合格后,业主或者物业使用人应当从物业交付之日起,依据市价格主管部门核准并备案的收费项目及收费标准按月交纳物业服务相关费用。物业服务合同中有预收物业服务收费约定的,物业服务企业可按业主自愿的原则预收不超过6个月物业服务相关费用。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的,物业服务相关费用由开发建设单位全额交纳。

  第二十六条 物业服务企业应与业主签订物业服务合同,约定物业服务等级、服务内容、合法收费项目、具体收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

  第二十七条 物业服务企业除可按本实施细则规定的收费项目以及业主自愿委托要求提供特定服务收取费用外,一律不得擅自设立收费项目收取其他任何费用。

  第二十八条 物业服务企业违反相关政策规定以及物业服务合同,擅自设立收费项目、扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

  第二十九条 物业服务企业不得向物业管理区域内执行公务的治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等收取车辆停放服务费。其他车辆在物业管理区域内的停车场地临时停放1小时内不得收取车辆停放服务费。

  第三十条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位及环卫管理单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费。专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

  第三十一条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

  第三十二条 电梯维护费、利用物业共用部位和共用设施设备进行经营所得收益、占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆所得收益都必须分别独立设账管理,专款专用。物业服务企业每年3月底前须将上一年度收支情况在住宅小区各楼道出入口及小区公告栏公示七天。前期物业服务合同解除时,物业服务企业须将结余费用情况向全体业主公示,并将结余款移交下一任物业服务企业。

  第三十三条 物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示本企业名称、营业执照、资质等级、服务等级、服务内容、服务标准、服务项目、收费项目、收费标准、计费方式、计费起始时间、收费依据、12358价格举报电话等,自觉接受业主的监督。

  第三十四条 物业服务企业依约履行义务的,业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费,不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的,物业服务企业可依法追缴。

  物业产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

  第三十五条 市价格主管部门对物业服务收费实行成本监审和价格监测制度,物业服务企业应当按照价格主管部门的要求,如实反映情况,提供必要的资料。

  第三十六条 市价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的,由市价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规的规定予以处罚:

  (一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

  (二)自立收费项目或者自定标准收费的(业主自愿委托要求提供特定服务的除外);

  (三)强制或者变相强制服务并收费的;

  (四)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

  (五)不按规定实行明码标价的;

  (六)其他违反价格法律、法规规定的行为。

  第三十七条 本实施细则公布实施前,已评定服务等级和办理了住宅物业服务费收费标准备案手续的住宅小区,住宅物业服务费按原备案的收费标准执行。

  本实施细则公布实施后,新申请评定服务等级及办理物业服务收费标准备案手续的住宅小区,住宅物业服务费按本实施细则的有关规定执行。

  本实施细则公布实施后,已评定服务等级和办理了住宅物业服务费收费标准备案手续的住宅小区,如要求执行新的住宅物业服务费等级收费标准,物业服务企业应在城区房产行政主管部门和街道办事处的指导下,开展向全体业主征求调整物业服务等级意见的工作,并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,在住宅小区各楼道出入口及小区公告栏将征求意见结果公示七天,并经房产行政主管部门认定服务等级,向市价格主管部门申请办理住宅物业服务费收费标准备案手续后,方可按新的收费标准执行。

  第三十八条 市辖县价格主管部门和房产行政主管部门可参照本实施细则执行。

  第三十九条 本实施细则自发文之日起实施。南宁市物价局、原南宁市房产管理局《关于印发<南宁市物业管理服务收费暂行办法实施实施细则>的通知》(南价〔2000〕49号)同时废止,南宁市物价局、南宁市住房保障和房产管理局原出台(下发)的文件与本实施细则规定不符的依照本实施细则执行。本实施细则由南宁市物价局、南宁市住房保障和房产管理局按照各自职责负责解释。

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