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《湖北省物业管理条例》(草案)

时间:2015-10-22 10:39:17  来源:物业管理报道网  作者:   打印

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对物业管理区域内的房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,制定、落实扶持政策,落实税收优惠政策,减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理体制,形成公开、公平、公正的市场竞机制,鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

  第四条 省人民政府住房城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

  县级以上人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  各级人民政府有关行政主管部门,按照各自职责,负责物业管理活动的监督管理工作。

  第五条 街道办事处、乡镇人民政府负责协同房产行政主管部门对辖区物业管理工作进行指导、监督。协调物业管理和社区管理的关系;协调建设单位与物业服务企业、业主与物业服务企业的关系,有关专营单位与物业服务企业的关系;负责辖区业主大会和业主委员会的组建和换届选举工作,对业主委员会日常活动进行指导、监督。社区居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

  第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进诚信经营,加强物业服务企业从业人员培训,提高物业服务水平,维护物业服务企业的合法权益。

  第二章 业主、业主大会与业主委员会

  第一节 业 主

  第七条 房屋的所有权人为业主。本条例所称的业主包括:

  (一)房屋所有权证登记的房屋所有权人;

  (二)依据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人;

  (三)尚未办理房屋所有权登记,但基于一定的法律事实,已经合法占有房屋的人。

  第八条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第九条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家和自治区有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第二节 业主大会筹备

  第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

  建设单位或物业服务企业应当将业主入住情况书面报告房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。符合下列条之一的,应当成立业主大会:

  (一)交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上;

  (二)已入住户数比例达到百分之五十以上;

  (三)首次交付使用满两年。

  第十一条 符合首次业主大会召开条件的,街道办事处、乡镇人民政府接到报告后,应当及时会同房地产主管部门在三十日内组建业主大会筹备组。

  建设单位或物业管理企业的报告应当包括筹备首次业主大会会议所需的下列资料:

  (一)物业管理区域划分证明;

  (二)建筑物规划总平面图;

  (三)绿化竣工总平面图;

  (四)交付使用附属设施设备备案证明;

  (五)物业服务用房配置证明;

  (六)专项维修资金缴存证明;

  (七)业主名册;

  (八)成立业主大会必需的其他文件资料。

  开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的,百分之二十以上的业主可以联名向县(区)房屋主管部门和街道办事处、乡镇人民政府提出设立业主大会的书面要求。

  第十二条 业主大会筹备组由业主、街道办事处或乡镇人民政府、开发建设单位代表组成,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

  第十三条 业主大会筹备组履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

  (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (四)提出首届业主委员会委员选举办法、候选人条件和名单;

  (五)确定首次业主大会会议表决规则;

  (六)做好首次业主大会会议的其他准备工作。

  筹备组应当自成立之日起十五日内,将工作职责和成员名单在物业管理区域内公告。

  业主大会筹备组应当自组成之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

  召开首次业主大会会议的筹备费用,建设单位承担。

  第三节 业主大会

  第十四条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

  在物业管理区域内,业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会职责。

  第十五条 下列事项由业主大会决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约;

  (二)选举、更换业主委员会成员,决定业主委员会的任期;

  (三)制定和批准业主委员会工作规则;

  (四)监督业主委员会工作,改变和撤销业主委员会不适当的决定;

  (五)选聘和解聘物业服务企业;

  (六)筹集、管理和使用专项维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;

  (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  决定前款第六项、第七项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第十六条 业主大会每年至少召开一次会议,由业主委员会召集。

  业主大会或者业主委员会的决定,对全体业主具有约束力。

  业主大会或者业主委员会作出的决定,侵害业主的合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

  (一)百分之二十以上业主就物业管理共同事项的提议;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;

  (三)法律法规、业主大会议事规则和管理规约规定的其他情形。

  召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议,应当同时告知社区居(村)民委员会。

  第四节 业主委员会

  第十八条 业主委员会执行业主大会决定的事项,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)草拟管理规约和业主大会议事规则的修订草案;

  (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督业主和物业使用人遵守法律法规和管理规约;

  (六)法律、法规和业主大会赋予的其他职责。

  业主委员会由五至十五人的单数组成。业主委员会成员由业主担任,每届任期不超过五年,可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席,作出的决定应当经全体成员过半数同意。

  第十九条 业主委员会的工作经费和利用业主共有部分经营的收益属于全体业主所有,具体使用办法由业主大会决定,业主委员会对其收支情况应当定期书面公告,并接受业主大会、业主的监督。

  第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地的县级人民政府房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案,并书面告知相关居民委员会、村民委员会:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举情况;

  (二)业主委员会组成人员名单及其基本情况;

  (三)管理规约、业主大会议事规则;

  (四)业主大会会议记录和会议决定。

  第二十一条 业主委员会应当建立定期接待制度,接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

  业主委员会应当建立工作记录制度,做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录,并建立工作档案。

  业主委员会应当建立信息公开制度,及时公布物业服务合同签订和履行、管理规约实施、专项维修资金和公共收益的收支情况等重要事项。

  第二十二条 业主委员会任期届满九十日前,应当召集业主大会会议进行换届选举。

  业主委员会任期届满未进行换届选举的,街道办事处、乡镇人民政府和县级房地产主管部门应当责令限期进行换届选举;逾期不改正的,街道办事处、乡镇人民政府和县级房地产主管部门应当及时协调组织业主召开业主大会会议,进行换届选举。

  第二十三条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内,街道办事处、乡镇人民政府应当组织上一届业主委员会将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会。

  第二十四条 业主大会、业主委员会应当配合所在地的街道办事处、乡镇人民政府以及居民委员会、村民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督。

  第二十五条 业主委员会委员有下列情形之一的,经百分之二十以上业主或者业主委员会过半数成员书面提议,业主委员会在收到书面提议的三十日内召集业主大会会议决定是否终止其成员资格:

  (一)拒不履行委员职责和业主义务的;

  (二)侵犯其他业主合法权益的;

  (三)在物业管理活动中谋取私利的;

  (四)因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。

  业主大会决定终止业主委员会成员资格以及业主委员会成员以书面形式向业主大会提出辞职请求的,应当补选。

  第三章 前期物业管理

  第一节 物业管理区域

  第二十六条 物业管理区域的划分,应当遵循相对集中、便于管理的原则,综合考虑建设项目规划条件、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

  建设单位应当根据建设项用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  第二十七条 新建住宅出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县(市、区)房地产主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

  已投入使用住宅小区但尚未划分物业管理区域的,由县(市、区)房地产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后,确定物业管理区域。

  第二十八条 县(市、区)房地产主管部门应当建立物业管理区域档案。

  物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、周边界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

  第二节 配套用房与设施设备

  第二十九条 新建住宅物业管理区域内,建设单位应当按照不低于总建筑面积千分之四的比例无偿配置物业服务用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,其中,业主委员会议事活动用房一般按照建筑面积不少于二十平方米配置。

  集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房,收益用于弥补物业服务费不足。

  第三十条 物业服务用房应当是地面以上的房屋,由建设单位装修,具备独立、正常使用功能,相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的,应当具有独立的通道。

  物业服务用房不计入分摊公用建筑面积,其所有权属于全体业主。开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业服务用房并申请登记。

  物业服务用房不得买卖和抵押。

  第三十一条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的计量装置应当实行专有部分一户一结算表,共有部分实行独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

  建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;在竣工验收合格后,应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任,有关费用由专业经营单位承担。但二次供水设施的费用承担,按照《湖北省城镇供水条例》有关规定执行。

  本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。具体实施办法由设区的市人民政府制定。

  专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。

  第三节 前期物业管理

  第三十二条 新建住宅实行前期物业管理。

  业主大会选聘物业服务企业之前,开发建设单位负责选聘物业服务企业。建设单位与选聘的物业服务企业应当签订书面的前期物业服务合同。

  前期物业服务合同可以约定期限;期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第三十三条 新建住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  投标人少于三个或同一物业管理区域内住宅建筑面积小于五万平方米的,经物业所在地的县(市、区)人民政府房地产主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。

  第三十四条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,或者同时签订前期物业服务委托协议,对前期物业服务的内容予以约定。

  第三十五条 前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担,房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。

  第三十六条 建设单在出售物业前,应当制定临时管理规约并到县(市、区)房地产主管部门备案。物业买受人在与开发建设单位签订买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第四节 新建物业交付使用

  第三十七条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件,开发建设单位方可办理物业交付手续:

  (一)建设工程竣工验收合格,取得规划、公安、消防、环境保护、人防等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;

  (二)按照规划设计要求完成供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备建设,供水、供电、供气、供热已安装独立的经检验合格的计量表具;

  (三)按照规划设计要求完成教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务配套建筑及设施建设;

  (四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;

  (六)按照规划要求完成车位、车库的配置;

  (七)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;

  (八)法律、法规规定的其他条件。

  第三十八条 建设单位在与物业服务企业办理承接验收手续时,应当向房地产主管部门和物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  第三十九条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列文件向物业所在地的县(市、区)房地产主管部门办理备案手续:

  (一)前期物业服务合同;

  (二)临时管理规约;

  (三)物业承接查验协议;

  (四)建设单位移交资料清单;

  (五)查验记录;

  (六)交接记录;

  (七)其他与承接查验有关的文件。

  物业服务企业应当在备案后,将承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。

  第四十条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案,并妥善保管。

  前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内,在业主委员会的监督确认下,向被选聘的物业服务企业或业主委员会移交物业承接查验档案。

  第四章 物业管理服务

  第一节 物业服务企业

  第四十一条 物业服务企业,是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。

  物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。

  物业服务企业不得以转让或者出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

  第四十二条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员,具备为业主提供服务的能力。

  从事物业管理的人员,应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

  第四十三条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。

  电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他特定要求的设施设备,物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。

  第四十四条 物业服务企业应当按照物业管理区域和服务合同指派项目负责人,实行物业服务项目经理责任制。

  项目负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。

  第四十五条 建立重大事件应当报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的,物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告:

  (一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

  (二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在八小时内难以排除,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

  (三)物业服务人员撤离物业管理区域,造成物业服务中断,严重影响业主和物业使用人正常生活;

  (四)发生群体性事件;

  (五)发生业主、物业使用人重大伤亡事件;

  (六)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

  第四十六条 物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费有和提供无偿服务。

  第二节 物业监督管理

  第四十七条 房地产主管部门应当加强对物业服务质量的监督管理,定期组织开展物业服务质量考核,推动物业服务企业提高服务水平。

  考核应当设立质量和信用等级标准,结果运用应当向社会公布。

  第四十八条 从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本省行政区域内从事物业服务活动的外地企业,应当向当地房地产主管部门备案。

  第四十九条 按照有关规定,物业服务企业应当向房地产主管部门报送物业服务信用档案信息、统计报表等相关资料。

  第三节 物业服务合同

  第五十条 物业服务合同应当由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。

  物业服务合同应当对下列内容进行约定:

  (一)物业服务内容、质量等服务事项;

  (二)物业服务收费标准;

  (三)物业管理区域内安全保障事项;

  (四)合同期限;

  (五)违约责任。

  第五十一条 物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项:

  (一)物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

  (二)公共绿化的维护;

  (三)公共区域环境卫生的维护;

  (四)公共区域的秩序维护和安全协防;

  (五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

  (六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

  (七)物业服务档案和物业档案的保管;

  (八)其他物业公共服务事项。

  第五十二条 物业服务企业应当对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。

  第五十三条 业主应当按照物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费用。

  物业服务企业依约履行义务的,业主不得以放弃权利为由拒绝交纳。

  违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。

  第五十四条 物业服务企业应当按照有关规定与建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

  物业服务企业应当自办理移交手续之日起三十日内,持相关资料向当地房地产主管部门备案。

  第五十五条 解除、终止或续签物业服务合同,业主委员会或物业服务企业应当依据合同履行必要的告知义务;合同未约定通知期限的,应当提前六十日告知。

  业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

  业主大会决定选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内,退出物业管理区域,并与业主委员会按照法律规定和合同约定办理交接手续,并履行下列交接义务:

  (一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

  (二)移交物业服务用房;

  (三)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

  (四)清算预收、代收的有关费用;

  (五)法律、法规规定的其他事项。

  第五十六条 未履行告知义务并办理退出交接手续的,物业服务企业不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

  被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,物业所在房地产主管部门应当责令其限期撤出,业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

  第四节 物业服务收费

  第五十七条 物业服务收费应当区分不同物业性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定,实行政府指导价和市场调节价。

  保障性住房物业管理实行政府指导价,放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的应考虑保障对象的经济承受能力,同时建立补贴机制;非保障性住房物业服务收费实行市场调节价。具体物业服务收费标准,由当事人在物业服务合同中约定。

  实行政府指导价的,价格主管部门应当会同房地产行政主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况,制定相应的基准价和浮动幅度,并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

  物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以另行约定。

  第五十八条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。

  实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查,按照物业服务合同的约定,定期将物业服务费用和经营设施收支情况、公共水电分摊情况如实公示。

  物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用,但预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

  第五十九条 房屋自交付之日起,业主应当交纳物业服务费。

  已竣工尚未出售或者尚未交付的房屋,物业服务费由建设单位承担。

  第六十条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置将服务内容、服务标准、服务项目、收费标准等有关情况如实公示。

  第六十一条 物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

  物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以另行约定。

  第五章 物业的使用与维护

  第一节 物业的使用

  第六十二条 业主、物业使用人对物业的使用与维护,应当遵守法律、法规、管理规约的规定以及业主大会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。

  第六十三条 物业交付使用后,业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的,应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定,并经有利害关系的业主书面同意,必要时应当进行听证。

  物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备,不得改变使用性质,因特殊情况需要改变使用性质的,应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定,经业主大会及有利害关系的业主同意,并依法办理相关手续。

  规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。

  第六十四条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

  (二)将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房或者厨房的上方;

  (三)破坏或者擅自改变房屋外观;

  (四)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施;

  (五)在住宅区堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,排放有毒、有害物质;

  (六)乱丢垃圾,高空抛物;

  (七)饲养国家禁止饲养的大型犬类等宠物;

  (八)发出超过规定标准的噪声,影响邻居采光、通风;

  (九)法律、法规、规章及管理规约禁止的其他行为。

  物业管理区域内发生上述行为时,业主大会、业主委员会及相关业主有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。

  第六十五条 物业服务企业、业主委员会发现有违反本条例第六十三条、第六十四条规定行为之一的,应当予以劝阻;劝阻无效的,应当及时告知有关主管部门,有关主管部门应当依法及时处理。

  县(市、区)人民政府应按照属地管理原则,对辖区住宅小区的禁止行为、其他违法违规行为建立综合治理和联合执法工作机制,规定街道办事处、乡镇人民政府、相关行政主管部门对住宅小区禁止行为、其他违法违规行为的巡查、发现、处理职责。

  第六十六条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的,应当事先向物业服务企业登记。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

  物业服务企业应当加强物业管理区域装饰装修安全事项的巡查,业主、物业使用人应当予以配合。

  第六十七条 因物业维修、公共利益需要临时占用或者挖掘物业管理区域内道路、场地的,施工单位应当采取措施保障安全,并在约定的期限内恢复原状;造成损失的,应当予以赔偿。

  第二节 物业的维护

  第六十八条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的,应当与物业服务企业另行签订委托协议。

  第六十九条 物业保修期届满后,业主专有部分的管理、养护、维修,由业主负责。业主对专有部分进行管理、养护、维修时,应当尽量避免对相邻物业造成损害;造成损害的,应当予以赔偿。相邻业主应当提供便利。

  第七十条 物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用时,业主或者物业使用人应当及时维修养护。

  第七十一条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关专业经营单位,应当依法承担物业管理区域内管线和设施设备的维修、更新、养护的责任。

  第七十二条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当服务到最终用户,并向最终用户收取费用。

  专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

  第七十三条 通道、楼梯、屋面及屋面露台等属于业主共有,禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

  利用共有部分进行经营的,应当符合法律、法规、规章和管理规约的规定,并征得相关业主和业主大会的同意。

  第七十四条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时,业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。

  发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况,责任人不及时或者无法履行维修养护义务的,物业服务企业应当及时通知业主委员会,并立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施,费用由相关责任人承担。

  第七十五条 因维修物业、设置管线等需要,必须进入专有部分的,相关业主、物业使用人不得拒绝。

  供水、供电、供气、通信、环卫、邮政等专业经营单位进入物业管理区域提供服务的,业主、物业服务企业应当予以配合。

  第三节 专项维修资金的使用

  第七十六条 住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的开发建设单位和业主,应当交存专项维修资金;专项维修资金用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

  专项维修资金的建立,应当遵循业主所有、统一交存、专户存储、业主决策、专款专用、结存公开、政府监管的原则。首次专项维修资金由开发建设单位和业主按照下列规定交存:

  (一)开发建设单位按照物业总规模建安造价百分之一点五的比例交存;配置有电梯的,按照物业总规模建安造价百分之二点五的比例交存。

  (二)业主按照所拥有物业的建筑面积交存,每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价的百分之五。

  市、州人民政府应当按照国家相关规定制定专项维修资金交存、使用、管理的具体办法。

  第七十七条 发生下列危及房屋安全情形之一,需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造,相关的业主不能形成法定多数意见的,物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案,经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置:

  (一)屋面防水损坏造成渗漏的;

  (二)电梯故障危及人身安全的;

  (三)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;

  (四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

  (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

  (六)危及房屋安全的其他情形。

  应急维修费用应当经过审计并向业主公示后,从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的,从公有住房住宅专项维修资金中列支。

  第七十八条 住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定,续筹住宅专项维修资金。

  业主申请房地产转移登记时,应当向房地产登记机构提供已足额交存住宅专项维修资金的相关凭证。

  第四节 车位的使用管理

  第七十九条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当以销售、附赠、出租等方式优先满足业主、物业使用人停车需要。

  在首先满足物业管理区域内业主、物业使用人的购买和承租需要后,多余车位、车库可以出租给本物业管理区域外的使用人,但每次租赁期限不得超过六个月。

  业主要求承租车位、车库的,建设单位应当出租,不得只售不租。

  出租的车位、车库应当向全体业主公示,租赁合同应当报送物业服务企业备案。

  第八十条 住宅小区的停车服务费实行市场调节价。

  第八十一条 利用业主共有的道路或者其他场地设置的车位,属于全体业主共有,其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。

  业主大会或者业主共同决定收取的场地租赁费,属于全体业主共有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第八十二条 物业管理区域内停放车辆,不得堵塞消防通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

  第六章 法律责任

  第八十三条 违反本条例第三十八条规定,物业服务企业承接物业未进行查验的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正,并记入物业服务企业信用档案。

  第八十四条 违反本条例第三十九条第二款规定,物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下罚款。

  第八十五条 违反本条例第五十八条第一款、第二款规定,物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的,由县(市、区)价格行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下罚款。

  第八十六条 违反本条例第六十条第三款规定,业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

  第八十七条 违反本条例第六十四条第一款规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。违反行政管理规定的,由县级以上地方人民政府规划、建设、房管、城管、公安、环保等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。

  第八十八条 违反本条例第七十一条、第七十二条规定,专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正,造成业主损失的,应当依法承担赔偿责任。

  第八十九条 违反本条例第七十九条第一款、第二款、第三款规定,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上十五万元以下罚款。

  第九十条 有下列行为之一的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十五万元以下罚款,并可以提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书:

  (一)违反本条例第五十五条第三款规定,被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续,或者除物业服务合同另有约定外,被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的;

  (二)违反本条例第五十六条第一款规定,被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的。

  第九十一条 县(市、区)级以上地方人民政府物业管理行政主管部门,街道办事处、乡镇人民政府以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,尚未构成犯罪的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章 附 则

  第九十二条 本条例所称“共用部位”,是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  本条例所称“共用设施设备”,是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同,由住宅业主共有的附属设施设备,以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的设施设备,主要包括电梯、给排水系统、供气管道及设施设备、供电线路及设施设备、空调系统、避雷设施、安防监控设施、智能化系统和音乐背景系统、树木、消防设施、天线、照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  本条例规定的专有部分面积和业主人数按照下列方式确定:

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照上述面积的统计总和计算;

  (二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;总人数,按照上述人数的统计总和计算。

  第九十三条 业主可以自行管理物业,也可以委托其他管理人管理物业。业主自行管理物业或者委托其他管理人管理物业的,参照本条例的有关规定执行。

  第九十四条 本条例规定的业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则、物业服务合同的示范文本,由市、州房屋主管部门拟订。

  第九十五条 本条例自 年 月 日起施行。

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