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《钦州市物业管理办法(征求意见稿)》

时间:2015-10-23 10:28:28  来源:钦州市住建委  作者:   打印

  第一章 总则

  第一条 为了规范我市物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业等各方合法权益,营造良好的生活和居住环境,促进社会的和谐稳定,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督、指导活动,适用本办法。

  第三条 市人民政府房产行政主管部门负责本市行政辖区内物业管理活动的统一监督、指导及管理工作。

  县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门负责本行政辖区内物业管理活动的监督、指导及管理工作。

  住房和城乡建设、规划、市政管理、公安、质量技术监督、价格、人防、环境保护、人口与计划生育、卫生防疫、工商、民政等有关部门按照各自职责,共同做好物业管理活动的相关监督管理工作。

  第四条 县、区人民政府(管委会)应当加强对物业管理工作的领导和组织,实行综合治理,将物业管理工作纳入城市治理工作体系,建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平;同时建立物业管理协调机制,协调解决物业管理重大问题。

  街道办事处(镇人民政府)应当明确负责物业管理的部门和人员;对物业管理工作进行具体指导、协助和监督;协调物业管理与社区管理、社区服务,开发建设单位与前期物业服务企业,业主与物业服务企业等关系;落实旧物业小区、拆迁安置房小区管理工作;在县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门的指导下,做好辖区内物业管理活动的监督管理工作。

  社区居(村)民委员会应当协助和配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理相关工作。

  第五条 县、区各有关行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)应当向业主和相关单位公布投诉受理方式,按职能分工,履行职责,及时调解处理好物业管理纠纷,依法调查处理违法违规行为。

  业主、业主委员会、社区居(村)民委员会和物业服务企业等相关单位和个人有权对物业管理区域内的违法违规行为投诉举报。

  第六条 街道办事处(镇人民政府)应当会同县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门建立由司法部门、公安机关、价格行政主管部门、市政管理行政主管部门、民政部门、社区居(村)民委员会、市政公用设施经营单位、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位等参与的物业管理协商会议制度。物业管理协商会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集,协调处理物业管理活动中出现的业主自治、业主委员会换届改选、物业移交、公共利益、危害预防、社区共建等事项。

  第七条 本市建立物业服务第三方顾问与评估制度。人民政府房产行政主管部门、业主自治组织、开发建设单位、物业服务企业等可以委托物业服务第三方顾问与评估机构,开展物业管理区域划分、业主自治活动、物业项目交接和查验、物业项目招投标、物业服务等级评定和费用测算、物业服务质量评估等活动。

  物业服务第三方顾问与评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,不得出具带有虚假内容、误导性陈述或重大遗漏的评估报告。

  物业服务第三方顾问与评估制度的实施办法由市人民政府房产行政主管部门负责另行制定。

  第八条 本市实施物业诚信管理,建立物业管理诚信档案,将物业服务企业、项目负责人、企业从业人员、业主及物业使用人等列入诚信档案,物业管理诚信档案具体办法由市人民政府房产行政主管部门负责制订实施。

  第九条 对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损,房屋产权单位或者售房单位因客观原因未实施物业管理的老旧物业小区,县、区人民政府(管委会)应当结合危旧房和棚户区改造以及城市环境综合整治工作,完善配套城乡基础设施和公共服务设施,改善老旧物业小区综合环境,逐步实施物业管理。

  第十条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理,促进诚信经营,加强物业服务企业从业人员培训,调处行业内部争议,定期发布物业服务市场信息,提高物业服务水平,维护物业服务企业的合法权益。

  鼓励从事物业管理研究的专家和物业管理相关专业技术人员加入物业管理行业协会。

  第二章 物业管理区域

  第十一条 实施物业管理的物业小区应当进行物业管理区域划分。

  物业管理区域由县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)共同划分。

  第十二条 物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围,综合考虑物业的共用设施设备、社区建设和便于业主大会(业主委员会)开展相关活动等因素划分。

  有下列情形之一,且在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下,可以划定为不同的物业管理区域:

  (一)被城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇公共水体等分割成不同组团的;

  (二)可以明显区分为住宅、商业等不同物业管理形态的;

  (三)配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同组团的。

  分期开发建设或者二个以上开发建设单位共同开发建设的物业小区,配套设施设备无法分割并独立使用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  第十三条 开发建设单位在办理商品房预(现)售许可前,应当向物业项目所在地街道办事处(镇人民政府)以及县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请,并提交以下材料:

  (一)物业管理区域划分申请表;

  (二)国有土地使用证或者相关土地使用批文;

  (三)建设用地规划许可证和用地规划红线图;

  (四)建设工程规划许可证和规划总平面图;

  (五)物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途,以及除专有部分外共用部分的情况;

  (六)法律、法规规定或主管部门需要提供的其他材料。

  第十四条 规划行政主管部门在出具的《用地、建筑、市政工程规划设计要点》中,应当对物业管理区域内车库、车位、公共场所、设施设备等用途及权属进行明确。

  国土资源管理部门在组织编制国有土地使用权招标拍卖挂牌出让文件时,应当明确物业管理区域内车库、车位、公共场所、设施设备等用途及权属,并在国有土地使用权出让合同中进行约定。

  开发建设单位在办理商品房预(现)售许可前,应当根据国土使用权出让合同、规划设计要点以及法律、法规规定,制定预(现)售方案,明确如下内容:

  (一)车库、车位的位置及权属;

  (二)公共场所的位置、名称、用途及权属;

  (三)共用设施设备的位置、名称、用途及权属;

  (四)法律、法规以及主管部门规定的其他内容。

  物业管理区域内成片栽植阔叶乔木的地面停车场,经规划行政主管部门核定为绿地面积的,属于全体业主共有。

  第十五条 开发建设单位应当将预(现)售方案的内容及下列材料在物业管理区域中明示,并作为商品房买卖合同的附件:

  (一)前期物业管理招投标中标信息;

  (二)物业管理区域平面图、地理位置及四至界限及建筑物总面积;

  (三)物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途,以及除专有部分外共用部分的情况;

  (四)地下室、底层架空层、天台的面积等共有部位的面积及权属;

  (五)物业服务用房和业主委员会用房的面积及位置;

  (六)其他需要明示的场所和设施设备。

  第十六条 新建物业时开发建设单位应当配置符合使用标准的物业服务用房和业主委员会用房。

  物业服务用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积千分之二,且不少于八十平方米。

  业主委员会用房按照不低于二十平方米配置。

  物业管理区域内的物业服务用房的具体位置和面积应当在规划部门审批的总平面图及建筑方案图中载明,并在办理商品房预(现)售许可之前予以确定。

  分期开发建设项目,若先期交付部分未规划有物业管理用房的,应当配备临时物业管理用房,临时物业管理用房建筑面积不少于已交付部分建筑面积千分之二,且应当符合物业服务用房使用标准。

  物业服务用房、业主委员会用房属全体业主共有,分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途,也不得分割、转让、抵押。

  第十七条 已投入使用但尚未划分物业管理区域的,由物业所在地县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)依法征求相关业主意见后确定物业管理区域,并予以公告。

  第十八条 物业管理区域划分后,需要分立或合并的,应当形成区域调整方案,并经物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。调整方案应当对调整后物业管理区域的道路、绿地、共有部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。

  第三章 业主、业主大会与业主委员会

  第十九条 业主在物业管理活动中,享有法律、法规规定的权利,同时也应当履行法律、法规规定的义务。

  业主可以依法委托物业使用人行使业主权利,履行业主义务。物业使用人在物业管理中的权利、义务由业主和物业使用人双方通过租赁合同或者其他协议方式进行约定,但不得违反法律法规以及本办法和管理规约的有关规定。

  物业使用人违反法律、法规以及本办法和业主管理规约的规定,相关业主应当承担连带责任。

  第二十条 业主应当依据法律、法规、业主大会议事规则、管理规约等,以实名方式参加业主自治活动,行使权利,履行义务。

  第二十一条 市人民政府房产行政主管部门负责制定并公布成立业主大会及业主委员会工作流程指导规则。

  第二十二条 根据物业管理区域的划定,一个物业管理区域成立一个业主大会。

  业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利,依法履行职责。

  业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

  只有一个业主或者业主人数在二十个以内,且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

  按照本办法规定设立业主代表大会的物业小区,由业主代表大会履行业主大会议事规则规定的职责。非业主代表的业主可以列席业主代表大会会议。

  业主大会及业主代表大会依法通过的决定对全体业主具有约束力。

  第二十三条 符合首次业主大会成立条件的,开发建设单位应当按照物业所在地街道办事处(镇人民政府)的要求依法报送筹备首次业主大会会议所需的资料。

  保障性住房物业小区可根据其房屋所有权权属状况,成立业主大会,或由所在地街道办事处(镇人民政府)负责组织物业使用人、社区居(村)民委员会及相关部门成立物业管理委员会,履行业主大会相关职责。

  首次业主大会会议的筹备经费由开发建设单位按照总建筑面积的一定比例承担,具体比例由市人民政府房产行政主管部门另行制定。

  开发建设单位应当在办理物业小区房屋初始登记前,将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处(镇人民政府),由业主大会筹备组使用。

  筹备经费应当专户储存,专款专用。首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

  第二十四条 划定为一个物业管理区域的分期开发建设的物业小区项目,先期开发部分符合法定条件的,可以成立业主大会、选举产生业主委员会,首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  第二十五条 县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门在收到开发建设单位或者业主联名提出筹备业主大会书面申请后,应当及时告知并会同街道办事处(镇人民政府)筹备召开首次业主大会会议。

  街道办事处(镇人民政府)应当在收到人民政府房产行政主管部门告知后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。

  筹备组成员人数应当为单数。筹备组由业主代表以及开发建设单位代表、街道办事处(镇人民政府)代表、社区居(村)民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任。业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生,业主成员不少于筹备组成员的三分之二。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

  筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定,并事先在物业管理区域内公告。筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内公告。

  筹备组正式开展筹备工作前,街道办事处(镇人民政府)应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

  第二十六条 筹备组成员应当符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;

  (三)个人信用记录良好,无犯罪记录;

  (四)不存在索取、非法收受开发建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;

  (五)无非法使用或者泄露业主资料的行为;

  (六)遵守临时管理规约,履行及时交纳物业服务费、专项维修资金等义务;

  (七)无违规装修、损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等不当使用物业的行为;

  (八)无其他违反法律、法规、规章等行为。

  第二十七条 筹备组应自成立之日十五日内将工作职责在物业管理区域内公告,并自成立之日起九十日内,完成下列筹备工作:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

  (二)拟订业主大会议事规则和管理规约草案,其中议事规则草案中应当明确是否设立业主代表大会、业主监事会,拟订业主小组划分方案草案;

  (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

  (五)确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案;

  (六)召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。

  业主对公告的前款内容有异议的,应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见。筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复异议人。

  筹备阶段发生诉讼、复议的,诉讼、复议期间不包含在筹备期限内。

  第二十八条 业主大会、业主代表大会、业主委员会接受街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会监督和指导。

  召开业主大会会议、业主代表大会会议,应当于召开七日前通知全体业主,并书面报告街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。

  召开业主委员会会议,应当于召开前通知全体业主委员会委员,并书面报告社区居(村)民委员会。

  街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会接到报告后,应当组织专人列席会议参与指导,并对业主大会、业主代表大会、业主委员会会议进行监督。

  第二十九条 同一物业管理区域内有二幢以上房屋且业主户数超过三百户的,经业主大会同意,可以以幢、单元为单位设立业主小组,成立业主代表大会。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

  设立业主小组,成立业主代表大会的,应当在业主大会议事规则中明确业主小组、业主代表大会的成立条件、职责范围、工作规范等事项。

  业主代表大会由物业管理区域内各业主小组推选的业主代表组成。业主代表参加业主代表大会的,应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会(业主委员会)。

  第三十条 业主小组议事由该业主小组推选产生的业主代表主持。业主小组范围内的全体业主共同讨论决定下列事项:

  (一)本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;

  (二)推选本小组参加业主大会的业主代表;

  (三)其他有关本小组范围内共有和共同管理的事项。

  业主小组做出的决定应当符合议事规则、管理规约的规定,并在做出决定后七日内向业主委员会备案。

  第三十一条 业主小组推选业主代表,应当经本小组专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主代表应当为本业主小组内的业主,其资格条件、任期等参照业主委员会委员设置条件,在议事规则中规定。业主代表资格终止的,其受业主委员会或业主大会委托保管的相关资料应当在七日内移交给业主委员会。

  第三十二条 业主代表应当履行下列职责:

  (一)在业主代表大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见,出席业主代表大会会议;

  (二)组织开展本办法第三十条规定的业主小组议事权限所确定的活动,并将结果告知业主委员会;

  (三)向业主委员会传达本小组业主的有关意见和建议;

  (四)建立本小组工作档案;

  (五)议事规则规定的其他职责。

  第三十三条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主。

  业主委员会委员由业主大会选举产生。业主委员会设主任一名,副主任一至三名。

  业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员或业主代表:

  (一)不具有完全民事行为能力;

  (二)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业有利害关系;

  (三)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的;

  (四)未按照规定交纳物业服务费和物业专项维修资金等相关费用且未改正的;

  (五)出租房屋造成侵害其他业主合法权益的;

  (六)牟取妨碍公正履行职务的其他利益的;

  (七)有严重不良信用记录或者违法犯罪记录的;

  (八)违反业主大会议事规则、管理规约的;

  (九)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

  第三十四条 业主代表出席业主代表大会会议、业主委员会委员出席业主委员会会议的,不得委托他人参加。

  一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的,应当自行确定一名投票人。

  业主大会会议、业主代表大会会议、业主小组会议议事表决可以采用纸质或手机信息、电子邮件等方式实行记名投票。

  本市将建立业主大会、业主委员会信息化管理,由市人民政府房产行政主管部门会同市财政等相关部门共同研究推进。

  第三十五条 业主在业主大会上的投票权,实行一人一票,一个专有部分按一人计算。但在首次业主大会上,开发建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的,按一人计算。

  第三十六条 业主大会成立及业主委员会选举完成后,业主委员会应当依法向街道办事处(镇人民政府)及县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门备案。

  备案材料齐全的,街道办事处(镇人民政府)及县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门应当在五个工作日内出具书面备案证明,并在备案后七个工作日内将备案材料抄送市人民政府房产行政主管部门及社区居(村)民委员会;备案材料不齐全的,街道办事处(镇人民政府)及县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门应当书面告知须补齐的材料;备案材料齐全但存在争议的,街道办事处(镇人民政府)及县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门可以暂不出具备案证明,但应当书面说明暂不予备案的理由。

  首次业主大会的召开之日为其成立之日;依法成立的业主委员会,以其选举产生之日为成立日期。

  第三十七条 业主委员会履行下列职责:

  (一)执行业主大会、业主代表大会的决定和决议;

  (二)召集业主大会会议,定期书面向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并在物业管理区域向全体业主公布,接受业主质询;

  (三)根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业管理活动中的相关问题;

  (五)督促业主、物业使用人遵守管理规约,交纳物业服务费及其他相关费用,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (六)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;

  (七)根据业主大会的授权,决定共用部位、共用设备设施的经营方式,管理、使用经营收益;

  (八)配合街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、公安机关等做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;

  (九)法律、法规规定或业主大会赋予的其他职责。

  未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,在新一届业主委员会产生之前,在物业所在地的街道办事处(镇人民政府)或社区居(村)民委员会的指导、帮助下,根据业主大会议事规则召开业主大会,选举产生业主委员会或者增补业主委员会委员。业主委员会选举产生后或者业主委员会委员增补完毕,社区居(村)民委员会应当终止行使本款规定的职责。

  第三十八条 业主大会成立及业主委员会选举完成后,筹备组自动解散。

  筹备组自公告成立之日起,应当在九十日内召开业主大会,未召开的,由街道办事处(镇人民政府)书面公告筹备组延期或解散。

  第三十九条 业主大会或业主代表大会每年至少召开一次会议,由业主委员会召集。

  业主委员会不履行召集业主大会或业主代表大会会议职责的,业主或业主代表可以联名请求街道办事处(镇人民政府)协调督促召开业主大会或业主代表大会会议。

  有下列情形之一的,业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定召集业主大会或业主代表大会临时会议:

  (一)发生重大事故或者紧急事件,需要及时处理的;

  (二)百分之二十以上业主就物业管理事项共同提议;

  (三)业主委员会成员缺额人数超过总人数三分之一,或者业主委员会主任辞职、离职,或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职;

  (四)业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的情形。

  业主委员会或其他业主大会召集人未能按照议事规则要求召开业主大会临时会议的,街道办事处(镇人民政府)应责令限期整改。未整改的,由街道办事处(镇人民政府)指导相关业主召开业主大会临时会议。

  第四十条 业主委员会任期届满三个月前,应当书面告知街道办事处(镇人民政府)。

  街道办事处(镇人民政府)应当参照本办法第二十五条和第二十六条的规定成立换届改选筹备组,组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

  换届改选筹备组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主大会或业主代表大会会议对下列事项作出决定:

  (一)选聘、解聘物业服务企业;

  (二)除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项;

  (三)其他重大事项。

  第四十一条 上一届业主委员会应当在新一届业主委员会选举产生之日起七日内,将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

  不按时移交的,街道办事处(镇人民政府)和物业所在地的区人民政府房产行政主管部门应当督促其移交;拒不移交的,新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。

  第四十二条 业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核,审核时可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会进行核查,也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

  第四十三条 业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业服务费标准、业主人数等因素,在管理规约、议事规则中确定业主大会、业主代表大会、业主委员会日常工作经费预算。该经费由全体业主负担并由业主大会在管理规约或议事规则中约定。

  业主大会可以根据工作需要设立业主监事会,聘请业主委员会秘书。具体产生办法、工作职责、所需经费在管理规约、议事规则中约定。

  工作经费开支范围、标准和业主委员会委员的工作补贴,由业主大会决定。

  业主委员会应当将业主大会、业主代表大会、业主委员会日常工作经费预算及使用情况,至少每半年向全体业主公布一次。

  第四十四条 经业主大会决定,可以从下列渠道筹集工作经费用于业主委员会开展工作:

  (一)全体业主共用部分物业经营收益;

  (二)全体业主共同交纳;

  (三)业主自愿捐赠等其他合法方式。

  业主委员会工作经费不得从物业服务费内开支。

  第四十五条 物业小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的。

  保障性住房项目具备前款规定情形之一的,街道办事处(镇人民政府)应当及时组织成立物业管理委员会。

  第四十六条 物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立,由业主代表以及街道办事处(镇人民政府)、公安机关、社区居(村)民委员会、开发建设单位等派员组成。

  物业管理委员会人数应当为九至十五人的单数,其中业主成员应当不少于百分之五十,由街道办事处(镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本办法第三十三条的规定。

  物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域内显著位置公告。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

  第四十七条 物业管理委员会成立之日起三十日内应当告知物业所在地县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门。

  县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

  第四十八条 物业管理委员会应当依法履行职责。物业管理委员会代行业主大会或业主委员会职责的,作出决定前,应当在物业管理区域内显著位置进行书面公示,公示时间不少于三十日。

  业主对物业管理委员会公示的决定有异议的,应当在公示期间以书面形式向物业管理委员会提出书面意见。物业管理委员会应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复异议人。

  物业管理委员会与物业服务企业签订的物业服务合同的期限不得超过三年。

  物业管理委员会自业主大会正式成立之日起停止其职责,并在五个工作日内与业主大会办理移交手续后解散。

  第四十九条 业主代表、业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员有下列情形之一时,其职务自行终止:

  (一) 丧失本物业管理区域业主身份的;

  (二) 以书面形式提出辞职并经其余业主委员会成员过半数批准同意的;

  (三) 有本办法第三十三条第三款规定的情形之一的;

  (四)符合管理规约、议事规则约定的其他资格终止条件的。

  对职务终止有异议的,由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

  业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三个工作日内将其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

  第五十条 专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主或者业主监事会认为业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的,应当向街道办事处(镇人民政府)书面提出撤销申请。街道办事处(镇人民政府)应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人。

  业主大会、业主委员会、物业管理委员会应当按照物业管理相关法律、法规和本办法等有关规定履行职责,对于作出的决定违反法律、法规的,街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第五十一条 经全体业主共同决定可以对物业管理区域实施自行管理。实行自行管理的,全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定,并报县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门及街道办事处(镇人民政府)进行备案。

  第五十二条 业主、业主大会及业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、开发建设单位之间因物业管理发生争议时,可以向街道办事处(镇人民政府)人民调解委员会申请调解。

  第四章 前期物业管理

  第五十三条 在业主大会成立,业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之前,前期物业管理工作由开发建设单位选聘的物业服务企业负责。

  前期物业管理阶段,开发建设单位应当履行监督物业服务企业的义务。

  第五十四条 物业小区的开发建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,签订前期物业服务合同,提供前期物业服务。

  开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应包括前期物业服务合同和临时管理规约。

  前期物业服务合同中应当载明下列内容:

  (一)物业服务内容、标准及收费价格、委托代收费事项;

  (二)各分项服务的标准(含人员配置)及费用分项测算;

  (三)分项费用与物价变动联动调整的约定;

  (四)服务质量标准及评估方式、违约责任;

  (五)物业服务用房的面积和位置;

  (六)共有场地、共用设施设备清册;

  (七)法律、法规规定或者与前期物业服务有关的其他事项。

  第五十五条 临时管理规约由开发建设单位制定,物业买受人在购房时签署。临时管理规约中应当载明下列事项:

  (一)业主向物业服务企业定期交纳物业服务费的义务;

  (二)业主对房屋使用用途以及出租等规定;

  (三)开发建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

  (四)开发建设单位对物业服务企业服务标准的评估办法等;

  (五)开发建设单位更换前期物业服务企业的条件;

  (六)共有场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;

  (七)法律、法规规定或者与物业管理有关的其他事项。

  第五十六条 业主、物业使用人未按照前期物业服务合同、临时管理规约等约定交纳前期物业服务费的,物业服务企业有权依法进行催交。物业服务企业可以要求建设单位协助配合催交物业服务费。

  第五十七条 开发建设单位应当委托第三方顾问与评估机构,定期对物业服务企业的履约情况进行评估,评估结果向全体业主公告。

  经评估物业服务企业不符合履约标准的,开发建设单位、业主应当要求物业服务企业进行整改,拒不整改或者整改后仍不符合履约标准的,开发建设单位、业主可依法追究其违约责任。

  第五十八条 业主大会成立之前,开发建设单位、物业服务企业依法解除合同或者前期物业服务合同到期,物业服务企业退出物业管理区域的,在物业服务企业退出前60天,开发建设单位应当通过招投标方式,重新选聘物业服务企业;若开发建设单位因注销或解散等原因不能履行义务的,由街道办事处(镇人民政府)以及社区居(村)民委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。

  前期物业服务期间,重新选聘物业服务企业的,应当在招投标工作开展前,由开发建设单位或街道办事处(镇人民政府)以及社区居(村)民委员会在物业管理区域内就重新选聘物业服务企业事项进行公告,公告时间不得少于15日。业主对公告内容有异议的,开发建设单位或街道办事处(镇人民政府)以及社区居(村)民委员会应当及时答复相关业主。

  第五十九条 前期物业服务收费按照不同物业的使用性质和特点,实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务收费,实行政府指导价;其他物业的物业服务收费,实行市场调节价。

  实行政府指导价的,市人民政府价格行政主管部门应当会同市人民政府房产行政主管部门,根据普通住宅类型、服务内容、服务水平、服务成本等情况,制定相应的基准价和浮动幅度,定期向社会公布。市价格行政主管部门应当根据每年的物价指数变动情况等因素,对物业服务收费基准价作出相应的调整。

  前期物业管理具体的物业服务收费标准应当根据县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门核定的物业服务等级为参考,以市价格行政主管部门最终核定的价格为准。开发建设单位应当按照市人民政府房产主管部门核定的物业服务等级以及市人民政府价格行政主管部门核定的收费标准开展前期物业管理招投标。

  实行市场调节价的,由业主与物业服务企业在物业服务合同中进行约定。

  物业服务收费的具体管理办法,按照国家、自治区以及本办法规定,由市人民政府价格行政主管部门制定及执行。

  第六十条 新建物业小区在房屋销售前,应当向街道办事处(镇人民政府)以及市、县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门申请物业服务等级备案。

  业主大会成立之前未进行物业服务等级备案的物业小区,相关单位或业主、业主委员会等应当按照下列程序申请物业服务等级评定:

  (一)将拟调整的物业服务等级、服务内容和服务标准在物业管理区域内公告,并书面报告街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门;

  (二)委托第三方评价机构进行物业服务等级评定;

  (三)报街道办事处(镇人民政府)以及市、县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门进行物业服务等级备案;

  (四)报由市人民政府价格行政主管部门进行物业服务收费标准核准备案。

  第六十一条 业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的,应当根据前期物业服务合同的约定,在报经市人民政府价格行政主管部门核准备案后进行调整。业主大会成立后,需对物业服务收费标准进行调整的,应当根据物业服务合同的约定进行调整。

  业主对物业服务收费标准调整有异议的,可以向市人民政府价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

  第六十二条 开发建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同应当约定其所交付物业的共有部位、共用设施设备等的配置、建设标准以及权属。

  物业服务企业承接物业前,应当与开发建设单位按照合同约定,共同对物业管理区域内的物业共有部位、共用设施设备等进行检查和验收,并邀请物业所在地的县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门以及街道办事处(镇人民政府)参加。

  开发建设单位应当向物业服务企业移交下列材料:

  (一)规划、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)环境影响评价等环境保护资料;

  (三)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)业主名册;

  (六)物业服务所必需的其他资料。

  未能全部移交前款所列资料的,开发建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体期限。

  承接查验过程中,因开发建设单位逾期不提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的,物业服务企业有权拒绝承接该项目。

  物业服务企业应当自物业交接后30日内,持相关文件向物业所在地的县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门以及街道办事处(镇人民政府)办理备案。

  第六十三条 物业承接查验的费用,由开发建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或约定不明的,由开发建设单位承担。

  物业交接后,发现存在隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,经有关部门鉴定,开发建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,开发建设单位应当依法承担赔偿责任。

  业主大会成立,选举产生业主委员会的,前期物业服务企业应当向业主委员会备存承接查验相关资料并在物业管理区域内公告。

  第五章 物业服务

  第六十四条 物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定,为业主提供服务,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,并配合政府有关部门、街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会开展社区服务等相关工作,配合有关行政管理部门进入物业管理区域行使行政职能。

  第六十五条 从事物业服务的企业应当具有法人资格,依法取得物业服务企业资质,并在资质等级范围内承接物业项目。

  注册地不在本市的物业服务企业,到本市承接物业服务项目的,应当持企业法人营业执照、资质证书、诚信证明等材料向本市、县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门登记。

  第六十六条 本市建立统一的物业管理招投标平台,为开发建设单位或者业主大会等单位选聘物业服务企业提供服务和指导。

  提倡和鼓励业主大会通过统一的招投标平台选聘物业服务企业。

  第六十七条 业主大会或者经业主大会授权的业主委员会,应当与物业服务企业签订物业服务合同,载明下列内容:

  (一)物业服务内容、标准及收费价格、委托代收费事项;

  (二)各分项服务的标准(含人员配置)及费用分项测算;

  (三)分项费用与物价变动联动调整的约定;

  (四)服务质量标准及评估方式、违约责任和履约保证措施;

  (五)利用业主共用部分开展经营活动所得收益的核算及分配处置;

  (六)法律、法规规定或者与物业服务有关的其他事项。

  业主大会可以委托第三方顾问与评估机构对物业服务企业履约情况开展评估,并向全体业主公布评估结果。物业服务企业应当予以配合。

  第六十八条 物业服务企业应当按照要求,将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新:

  (一)物业服务企业的资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质和联系方式等;

  (四)电梯的运行维护费、公共水电费分摊等情况;

  (五)其他应当公示的信息。

  业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当以书面形式予以答复说明。

  第六十九条 物业服务合同双方当事人解除或者终止物业服务合同,应当依据合同履行必要的告知义务;合同未约定告知期限的,应当提前六十日告知。

  物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会或开发建设单位按照法律、法规和合同约定办理退出交接事宜;业主大会、业主委员会尚未成立且开发建设单位因注销或解散等原因不能履行义务的,应当与社区居(村)民委员会办理退出交接事宜。

  物业服务企业未按照规定履行告知义务并办理退出交接手续的,不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

  物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

  第七十条 物业服务企业退出物业管理项目时,应当按照规定和合同约定办理移交手续,并移交下列材料:

  (一)开发建设单位按照本办法第六十二条规定移交的资料;

  (二)电梯等专项设施设备的相关资料;

  (三)物业管理用房、业主共有的场地和设施设备;

  (四)物业管理服务期间配置的固定设施设备;

  (五)物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;

  (六)利用共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或者装饰装修保证金、公摊水电缴费记录等其他应当移交的财物或资料;

  (七)其他应当移交的资料和财物。

  第七十一条 物业服务企业与业主委员会、开发建设单位或者被选聘的物业服务企业办理交接的,交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。物业服务企业与业主委员会、开发建设单位可以聘请第三方顾问与评估机构协助现场查验。

  因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

  第七十二条 市人民政府房产行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,制定物业服务企业和项目负责人信用管理办法,对物业服务企业、项目负责人实行动态管理,组织街道办事处(镇人民政府)定期对物业服务项目开展专项检查,向社会公布信用评价结果。

  县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息收集、核查和汇总工作,并对物业服务企业公众满意度进行测评。

  街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业信用信息采集工作。

  第七十三条 物业服务企业未按照合同约定、技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的,应当录入物业服务企业信用信息管理档案;损害业主权益的,应当承担相应法律责任。市人民政府房产行政主管部门定期发布信用信息评价结果。

  物业服务企业有下列严重失信行为之一的,一年内停止其市场活动资格,二年内不得申报各类物业服务示范项目,人民政府房产行政主管部门不予以开具诚信证明:

  (一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

  (二)出租、出借、转让资质证书的;

  (三)被解聘后拒不撤出物业管理区域,或者撤出时未按规定办理交接手续,造成物业管理混乱的;

  (四)违反合同约定擅自更换项目负责人的;

  (五)其他违反法律法规规定情形的。

  第七十四条 物业服务项目实行项目负责人责任制。

  物业项目负责人有下列严重失信行为之一的,对失信行为应当录入项目负责人信用信息管理档案,所属物业服务企业录入物业服务企业信用信息管理档案:

  (一)骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;

  (二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的;

  (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

  (四)擅自利用物业管理区域内业主共用部分、共用设施设备进行经营的;

  (五)因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的;

  (六)损害业主或者公共利益情节严重的;

  (七)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未整改的。

  有上述行为之一的,业主、业主委员会等可以持相关证据向街道办事处(镇人民政府)和县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门举报。街道办事处(镇人民政府)和县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门经核查,并书面告知业主核查结果。

  第七十五条 业主应当遵守管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。业主不得以物业企业服务质量未达约定标准为由,拒交物业服务费用。

  物业服务企业违反规定和物业服务合同约定,扩大物业服务收费范围、提高收费标准或者重复收费的,业主有权拒绝。

  业主未按照约定交纳物业服务费的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,经街道办事处(镇人民政府)核实后,业主委员会、物业服务企业可以通过书面等形式,向欠费业主所在工作单位提出协助催交物业服务费的请求。

  业主违反合同约定拒绝交纳物业服务费的,物业服务企业可以向人们法院提起诉讼。

  业主有拒付物业服务费用、不交纳专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为等违反物业服务合同以及违反法律法规、管理规约的行为,在经生效判决或仲裁裁决确认的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案;业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的形式予以限制。

  第七十六条 物业服务企业不得干扰业主自治活动。未经业主大会、业主委员会或者物业管理委员会委托,物业服务企业不得就共同管理事项向业主征求意见。

  物业服务企业应当协助和维护业主自治活动中的正常秩序。出现下列情形的,物业服务企业应当及时劝阻当事人,并保留证据,向公安机关举报。

  (一)毁坏业主自治活动公告公示的设施、资料的;

  (二)毁坏业主自治活动议事场所及设施的;

  (三)破坏业主自治活动议事秩序的其他情形。

  第七十七条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的,双方应签订书面委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订书面委托协议的由专业经营单位自行负责相关工作。

  专业经营单位不得因部分最终用户未履行缴费义务停止已缴费用户和共用部位的服务。

  第六章 物业的使用与维护

  第七十八条 业主、物业使用人、装饰装修企业在房屋室内装修工程开工前,应当与物业服务企业签订房屋室内装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当告知装饰装修注意事项,避免因业主、物业使用人私接乱改等违规装修造成公共部位损坏。

  第七十九条 任何单位和个人应当维护物业管理区域内的设施和环境,禁止下列行为的发生:

  (一)违反法律、法规以及管理规约,改变房屋用途;

  (二)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置;

  (三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方;

  (四)违反临时管理规约、管理规约或有关人均建筑面积,使用功能等规定出租房屋;

  (五)违法搭建建筑物、构筑物,破坏或者擅自改变房屋外观;

  (六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

  (七)损毁树木、园林或者占用公用绿地种植蔬菜、果树和围合庭院;

  (八)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;

  (九)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;

  (十)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;

  (十一)制造超过规定标准的噪声、震动或者影响邻居采光、通风;

  (十二)不在规定区域停放车辆;

  (十三)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

  (十四)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  有前款所列行为之一的,物业服务企业应当及时进行劝阻、制止,并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约规定,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  第八十条 业主转让或者出租物业时,应当将临时管理规约、管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人,并对物业服务费的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内,将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

  业主可以在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定物业管理区域内单套住房承租的人数以及人均面积标准。

  业主在处分本物业管理区域内不动产时,受让人有权要求业主出具交纳物业服务费用的证明。

  第八十一条 有下列情形之一的物业不得出租:

  (一)属于违法建筑的;

  (二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

  (三)违反规定改变房屋使用性质的;

  (四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

  第八十二条 物业进行租赁的,业主应当依法与承租人订立租赁合同,租赁合同的内容由业主与承租人双方约定。

  物业租赁合同应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。

  第八十三条 承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用物业,不得擅自改动物业的结构和用途,不得损害其他业主和使用人的合法权益。

  承租人因使用不当等原因造成承租物业和设施损坏的,承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

  第八十四条 物业租赁合同订立后,业主应当到租赁物业所在地县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门办理物业租赁登记备案。

  业主可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。

  对符合房屋租赁登记备案要求的,县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门应当予以办理物业租赁登记备案,并向租赁当事人开具物业租赁登记备案证明。

  第八十五条 开发建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况。物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位,应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车库、车位的,开发建设单位不得只售不租。

  划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,开发建设单位应当结合当期业主停车需求,按照比例划出可供租售的车库、车位,并在物业管理区域内显著位置公示;物业小区整体交付前,只能向每户业主出售一个车库、车位。

  车库、车位数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时,建设单位不得将车库、车位转让或者出租给本物业管理区域业主以外的单位或个人。

  车库、车位租售的具体办法由市房产行政主管部门另行制定。

  第八十六条 已交付使用的物业,物业管理区域条件允许的,经业主大会同意,并报经规划等行政主管部门同意后,可以新增划定车位,用于业主停车。

  新增划定的车位不得占用消防通道、公共绿地等,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

  第八十七条 物业需要使用共用部分增设电梯等进行二次开发、改造的,应当符合法律法规规定要求。增设电梯所需资金由业主承担,可以按照规定申请业主名下的住房公积金。

  第七章 公共收益与维修资金

  第八十八条 开发建设单位、物业服务企业及业主委员会根据物业服务合同、管理规约、业主大会(业主委员会)议事规则等约定和有关法律、法规规定,利用物业管理区域内业主共用部分、共用设施设备进行经营的收入,去除成本后,收益归全体业主所有。

  前期物业服务期间,经营性收益的使用管理由开发建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。

  经营性收益由物业服务企业代管的,应当单独列账,接受全体业主和业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设经营性收益账户,接受街道办事处(镇人民政府)以及社区居(村)民委员会的监督。

  第八十九条 业主大会决定利用共用部分划定车位、设置广告等方式进行经营的,其获得的收益,有约定的按照约定分配;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。业主委员会应当定期公布经营收益的收支情况。

  业主大会决定利用共用部分进行经营的,可以委托物业服务企业代为管理,并向其支付报酬。

  第九十条 业主大会应当建立规范的财务管理制度,物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照财务要求建账并及时入账。业主委员会对原始凭证及形成的会计资料应当妥善保管。

  第九十一条 业主对物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的,经已交付使用物业业主总人数百分之二十以上的业主提议,业主大会应当委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主;审计期间业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

  对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计,应当在管理规约和议事规则中约定。

  第九十二条 物业保修期内,因建设工程质量问题发生的维修等费用,由开发建设单位承担,不得从专项维修资金中列支。

  物业保修期届满后,物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养和管理责任,由业主共同承担。共有物业的维修、更新、改造费用,由共有该物业的相关业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积占总建筑面积的比例进行分摊:

  (一)已归集专项维修资金的,经相关业主同意后,按分摊比例从专项维修资金中列支;

  (二)未归集专项维修资金的,由相关业主按比例进行分摊。

  第九十三条 开发建设单位未按照法律、法规以及本办法规定提出成立业主大会书面报告之前,物业专项维修资金不得动用,物业共有部位、共用设施设备需要维修、更新、和改造的,应当由开发建设单位承担物业维修责任。

  开发建设单位已经按照规定提出成立业主大会书面报告但业主大会尚未成立期间,需要动用物业专项维修资金的,物业服务企业应当根据有关规定提出申请。

  第九十四条 物业专项维修资金的增值收益,除去业主房屋分户滚存资金(利息)和必要管理费外,剩余部分纳入相应物业管理区域专项维修资金统筹分账,用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备无法正常使用,以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。

  经专有部分占有建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,可以授权业主委员会将物业专项维修资金利息在规定的额度内,统筹用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备的维修、更新和改造。

  物业专项维修资金利息和统筹分账的使用额度,应当在管理规约中明确。

  第八章 部门职责与监督检查

  第九十五条 本市物业管理活动实行市、县(区)、街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会四级联动管理体系,按照属地管理原则开展相关工作。

  第九十六条 市人民政府房产行政主管部门履行下列职责:

  (一)负责全市物业管理活动的统筹和政策研究,建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制;

  (二)牵头建立全市物业行政监管综合管理平台和物业管理行业信用信息平台;

  (三)统筹全市物业专项维修资金监管工作;

  (四)建立完善分级培训辅导体系,促进行业技术进步;

  (五)指导、服务和监督各区开展物业管理行政监管工作;

  (六)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、业主大会指导规则、物业服务合同示范文本、第三方顾问与评估管理制度、车位租售管理办法、维修资金管理办法、物业管理招投标等配套实施办法。

  (七)法律、法规规定的其他职责。

  第九十七条 县、区人民政府(管委会)房产行政主管部门履行下列职责:

  (一)负责划分物业管理区域、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;

  (二)负责前期物业管理项目招投标管理和维修资金使用监管;

  (三)负责业主大会及业主委员会备案;

  (四)定期开展物业服务质量专项检查,做好物业服务企业及从业人员的信用征集和监管工作;

  (五)组织开展辖区内物业管理项目调查,建立相关物业管理档案;

  (六)指导、服务和监督辖区内街道办事处(镇人民政府)调处物业管理矛盾纠纷;

  (七)法律、法规规定的其他职责。

  第九十八条 街道办事处(镇人民政府)由县、区人民政府落实工作经费,配备专门的物业管理人员,履行下列职责:

  (一)负责业主大会及业主委员会备案;

  (二)建立物业管理矛盾投诉调解机制,调解物业管理矛盾纠纷;

  (三)指导、协助和监督辖区业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动;

  (四)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

  (五)依法纠正业主委员会的违法行为;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  第九十九条 社区居(村)民委员会负责辖区内物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作。社区居(村)民委员会对辖区内物业管理活动履行下列职责:

  (一)组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会;

  (二)组织、指导业主委员会的换届选举工作;

  (三)指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动,协调处理辖区内物业管理的日常事务;

  (四)协助有关行政部门对物业管理活动进行监督;

  (五)依法协调处理物业管理纠纷;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  第一百条 各职能部门应当按照各自职责,负责物业管理活动的有关监督检查工作,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式,依法处理物业管理区域内相关违法行为。

  住房和城乡建设行政主管部门负责建设单位履行房屋工程资料保修责任、改变房屋结构影响安全、供水、排水、功能照明、燃气等监督检查。

  规划行政主管负责物业管理区域内的车位、车库的规划工作,对擅自改变物业使用功能、改变房屋外立面、非法搭建等违法行为予以认定。

  市政管理行政主管部门负责查处物业管理区域内社会生活噪音污染、建筑施工噪声污染、饮食服务业油烟污染、向大气排放粉尘、恶臭气体或者其他含有有毒物质气体等违法行为,查处破坏房屋外立面、违法设置户外广告、非法搭建、违规装修、擅自改变物业使用功能、乱摆卖违法行为等。

  公安机关负责依法查处物业小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为,对消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声超标等开展监督检查,指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案,督促物业服务企业落实相关管理制度;配合流动人员和出租屋管理职能部门,做好物业管理区域内流动人口和出租房屋的管理工作;对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放车辆、危险化学品车辆等行为依法采取强制措施;打击物业管理服务中的欺行霸市行为等。

  质量技术监督行政主管部门负责物业管理区域内的电梯、公共游乐设施的安全监督管理等工作。

  价格行政主管部门负责物业服务收费的监督检查。

  人防行政主管部门负责人防工程设施违法行为监督检查。

  环境保护行政主管部门负责违法排放水污染物、饮食服务业经营者未采取措施造成大气污染、社会生活噪声超标、露天焚烧产生有毒有害、恶臭气体物质的监督检查。

  人口与计划生育行政主管部门负责物业管理区域内的人口与计划生育工作。

  卫生防疫行政主管部门负责物业管理区域内的除四害、疾病防疫等工作。

  工商行政主管部门负责物业管理区域内的违法经营、虚假广告、侵害消费者权益等行为的查处等。

  民政部门、社工部门依职能负责指导监督居(村)民委员会履行物业管理的相关职责。

  其他部门按照各自职责负责物业管理区域内的相关工作

  第一百零一条 街道办事处(镇人民政府)建立的物业管理协商会议,主要职责是协调处理下列物业管理重大事宜:

  (一)业主委员会不依法履行职责的问题;

  (二)业主委员会换届过程中出现的问题;

  (三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

  (四)提前终止物业服务合同的问题;

  (五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

  (六)需要协调解决的其他物业管理问题。

  第九章 相关责任

  第一百零二条 第三方顾问与评估机构出具的评估报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的,造成当事人损失的,尚不构成犯罪的,应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第一百零三条 业主委员会有下列情形之一的,由街道办事处(镇人民政府)责令改正;拒不改正的,可以组织选举新的业主委员会;相关责任人员构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:

  (一)阻挠、抗拒业主大会或者业主监事会行使职权的;

  (二)审计期间弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料的;

  (三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章的;

  (四)打击、报复、诽谤、陷害有关举报人的;

  (五)违反法律、法规规定,严重侵害业主合法权益的。

  因业主委员会委员的个人行为,造成其他业主合法权益受到侵害的,应承担相应的法律责任。

  第一百零四条 物业服务企业擅自承接未经查验的物业项目,因物业共有部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业承担相应的赔偿责任。开发建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在物业承接查验中侵害业主利益的,双方应当承担连带赔偿责任。

  第一百零五条 业主委员会委员、业主代表资格终止,因拒不移交其所使用、保管的文书、财务、印章等档案、资料造成其他业主实际损失的,承担民事赔偿责任。

  第一百零六条 人民政府房产行政主管部门、政府相关职能部门、街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会相关工作人员违反本规定,有下列情形之一的,由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)违法实施行政许可或者行政处罚的;

  (二)未按照本规定履行监督检查职责的;

  (三)发现违法行为不及时查处,或者包庇、纵容违法行为的;

  (四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

  第一百零七条 违反本办法规定的其他行为,法律、法规已作出处罚规定的,从其规定。

  第十章 附 则

  第一百零八条 本办法中下列用语的含义:

  (一)物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

  (二)物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

  (三)前期物业管理,是指房屋自售出之日起至业主大会授权业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。

  (四)业主包括:

  1、房屋所有权证记载的房屋所有权人;

  2、依据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人;

  3、尚未办理房屋所有权登记,但基于一定法律事实,依据合法占有房屋的人。

  (五)物业使用人。是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

  (六)物业服务企业。是指依法取得独立法人资格,具有相应资质,从事物业服务的企业。

  (七)共用部位,是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有部位,主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  (八)共用设施设备,是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同,由住宅业主共有的附属设施设备,以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业管理区域服务的设施设备,主要包括电梯、给排水系统、供气管道及设施设备、供电线路及设施设备、空调系统、避雷设施、安防监控设施、智能化系统和音乐背景系统、树木、消防设施、景观廊亭榭阁、栈道、小品、化粪池、天线、照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  (九)物业服务用房,是指开发建设单位在开发建设中按照有关规定建设的,由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体,用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。

  (十)专有部分,是指建筑区划内符合以下条件的房屋(包括整栋建筑物),以及车位、摊位等特定空间:具有构造上的独立性,能够明确区分;具有利用上的独立性,可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。

  规划上专属于特定房屋,且开发建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为专有部分组成部分。

  专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

  (十一)建筑物总面积,按照专有部分面积的统计总和计算。

  第一百零九条 各县、区人民政府(管委会)可以按照本办法制定具体的实施细则。

  第一百一十条 本办法由市人民政府房产行政主管部门负责解释。

  第一百一十一条 本办法自2016年 月 日起施行。

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