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《吉安市中心城区住宅小区物业管理体制机制创新实施意见》(吉府办发[2014]29号)

时间:2015-10-26 14:21:44  来源:吉安市政府办  作者:   打印

井开区管委会,各县(市、区)人民政府,庐陵新区管委会,市直有关单位:

  《吉安市中心城区住宅小区物业管理体制机制创新实施意见》经市政府第七十二次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真组织实施。

2014年10月15日

吉安市中心城区住宅小区物业管理体制机制创新实施意见

  为进一步加强和改进市中心城区住宅小区物业管理工作,充分发挥好各级政府及职能部门的积极作用,提升城市管理水平,提高市民生活质量,维护社会和谐稳定,制定本实施意见。

  一、指导思想

  以中心城区住宅小区“物业管理提升年”活动为契机,以改革为突破口,进一步明晰市、区政府(管委会)城市管理职责范围和权责关系,将城市管理重心下移,建立和完善开发企业、物业服务企业、业主委员会、物业所在管理辖区、相关职能部门“五位一体”的住宅小区物业管理体制,推进中心城区住宅小区物业管理体制机制创新,破解物业管理难题,改善市民居住环境,构建平安、和谐社区。

  二、工作目标

  按照“政府负责、行业管理、部门配合、街道组织、社区落实、企业服务、业主自治、以块为主、属地管理”原则,通过对中心城区住宅小区现有物业管理模式的改革创新,推进管理重心下移,进一步明确各级政府、相关职能部门、街道社区的职责,把住宅小区物业管理纳入社区管理范围,实现管理归位。通过实行管理职能关口前移,组建专门综合执法队伍,与街道、社区工作紧密结合,有效发挥社区基层组织和业主自治组织的作用,切实解决群众最关心的物业管理问题,真正做到问题发现在萌芽,矛盾化解在小区,难点处置在一线,以依法治理和优质服务,全面提升中心城区住宅小区物业管理水平。

  三、工作内容

  (一)实行属地管理,推进物业管理重心下移。

  确立物业管理主体为区政府(管委会),市房管局负责行业管理和指导,相关职能部门加强协同和配合的机制。

  1.各区政府(管委会)对辖区内住宅小区物业管理工作负总责。明确区政府(管委会)住宅小区物业管理机构,负责辖区内物业管理活动的监督管理工作,以及国家、省、市物业管理法律法规和相关政策措施的宣传、贯彻、落实工作。对本辖区物业管理工作进行部署、检查和督导。建立健全工作体系,组织街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会(村民委员会)开展物业管理监督工作。其职责:

  (1)负责划分物业管理区域;会同街道办事处(乡镇人民政府)指导、协助辖区内住宅小区业主大会及业主委员会的组建、换届工作;负责业主委员会的备案登记和发证工作;指导、监督业主大会、业主委员会开展工作,对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,责令限期整改或撤销其决定,并通告全体业主。

  (2)负责注册地址在辖区内的物业服务企业及外地备案企业资质申报和资质年度监督检查的初审工作。

  (3)会同市房管局参与物业管理招投标工作并负责收取物业服务企业保证金;负责辖区内以协议方式选聘物业服务企业的审批;负责物业服务合同和业主大会议事规则与管理规约的备案工作。

  (4)负责辖区内物业管理优秀(示范)项目评选的初审工作;会同市房管局参与物业服务等级认定工作;负责检查、监督辖区内物业服务企业的日常服务;指导、协调物业服务合同终止时的物业管理移交工作。

  (5)建立物业管理投诉受理制度;负责对业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的投诉进行协调处理;牵头组织开展住宅小区综合执法活动,依法查处物业管理活动中的违法违规行为。

  (6)负责辖区内住宅专项维修基金使用的申报和初审;做好经市房管局审定后的住宅专项维修基金使用监管工作。

  2.市房管局为全市物业管理的行业主管部门,负责全市物业管理活动的监督管理工作。其职责:

  (1)对全市物业管理企业实行行业管理,负责全市物业管理服务企业资质的审核发证和资质年度监督检查工作。

  (2)组织开展国家级、省级、市级物业管理优秀(示范)项目的预评和审核工作。负责核定中心城区住宅小区物业公共服务等级认定,会同物价部门对物业服务收费进行监管。

  (3)会同财政部门负责全市住宅专项维修基金的指导和监督工作,负责中心城区住宅专项维修基金的归集、管理工作。

  (4)协调处理全市物业管理活动的重大投诉案件,依法查处物业管理活动中的重大违法行为。

  3.街道办事处(乡镇人民政府)负责指导和监督辖区内的物业管理活动。其职责:

  (1)宣传、贯彻、落实国家、省、市物业管理法律法规和相关政策措施。业务上接受行业主管部门的指导,配合做好辖区内物业管理相关工作。配备专职人员,指导、监督社区居民委员会(村民委员会)开展物业管理工作。

  (2)负责组织成立业主大会筹备组、业主委员会换届筹备组、筹建首届业主大会、选举产生业主委员会和业主委员会的换届工作,指导、监督业主大会、业主委员会的日常工作。

  (3)建立住宅小区物业管理联席会议制度,负责牵头召集社区居民委员会(村民委员会)、业主委员会、物业服务企业以及行政执法部门召开联席会议,协调处理业主委员会与物业服务企业或房地产开发企业、业主与业主委员会之间的纠纷投诉。

  (4)提出辖区内物业管理优秀(示范)项目评选的初审意见以及物业服务企业三级(含暂定级)资质年度监督检查的初审意见。监督、检查辖区内物业服务企业的日常服务,配合市行业主管部门、区物业管理机构做好指导、监督物业服务合同终止时的物业管理移交工作。

  (5)开展辖区住宅小区综合执法活动,依法查处物业管理活动中的违法违规行为。

  4.社区居民委员会(村民委员会)负责协调本辖区内日常物业管理活动。其职责:

  (1)宣传、贯彻、落实国家、省、市物业管理法律法规和相关政策措施。业务上接受行业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)的指导,并执行其下达的相关工作任务。

  (2)指派专人负责辖区内业主大会、业主委员会的指导、协调和监督工作;派员参加业主大会筹备组、业主委员会换届筹备组;参与业主大会会议全程的指导监督,配合、监督物业服务合同终止时的物业管理移交工作。

  (3)指导物业服务企业配合做好创建文明社区工作;负责调处物业服务中的矛盾纠纷;制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法违章行为;协助街道办事处依法开展物业管理的相关工作。

  (4)配合业主委员会对辖区内住宅专项维修基金使用的申报提出初审意见。

  (二)创新管理机制,推进市直部门事权下放。

  将市直部门物业管理职能下放给区政府(管委会)住宅小区物业管理部门。

  1.市房管局下放的职能

  (1)开发建设方面

  在办理商品房预售许可证前,参与前期物业服务招投标的评标工作;项目建成交付使用时,参与物业承接查验工作。

  (2)物业管理方面

  ①注册地址在辖区内的物业服务企业及外地备案企业资质的初审,以及提高企业资质等级和资质年检的初审工作;

  ②参与住宅小区物业公共服务等级认定工作;

  ③检查、监督辖区内物业服务企业的日常服务;指导、协调物业服务合同终止时的物业管理移交工作。

  ④对业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的投诉进行协调处理;牵头组织开展住宅小区综合执法活动,依法查处物业管理活动中的违法违规行为。

  ⑤省(市)级物业管理示范项目评选的初审工作;

  ⑥住宅小区内房屋室内装饰装修的管理工作;

  (3)业主委员会方面

  辖区内住宅小区业主大会及业主委员会的组建、换届工作;业主委员会的备案工作,指导、监督业主大会、业主委员会开展工作;业主委员会工作经费的发放工作;

  (4)住宅专项维修资金方面

  辖区内住宅专项维修基金使用的申报和初审;做好经市房管局审定后的住宅专项维修基金使用监管工作。

  2.工商部门下放的职能:住宅小区内无照经营、超范围经营处罚;变更经营场所初审。

  3.环保部门下放的职能:住宅小区内属于环保职能的噪音、油烟污染等行为的处罚;

  4.城管部门下放的职能:住宅小区内所有涉及到城管职能除户外城市广告的设置外,全部下放。

  5.规划建设部门下放的职能:在住宅小区竣工规划核实并综合竣工验收备案后,对擅自改变建设工程规划许可证内容及未经批准乱搭乱建、乱拆乱改等违法违规建设行为的处罚;对擅自改变小区绿地性质,占用、破坏小区绿地等行为的处罚。

  6.交警部门下放的职能:延伸执法范围至住宅小区,先行试点,逐步推行小区违规车辆停放处罚授权。

  (三)组建专门队伍,推进综合执法落到实处。

  建立综合执法进小区工作机制。各区(管委会)均应成立住宅小区物业管理综合执法队伍。其主要职责:负责辖区内涉及住宅小区物业管理的综合行政执法管理,并对辖区内住宅小区物业管理出现的疑难复杂问题进行集中综合执法。具体管理办法,由各区(管委会)自行制定。凡辖区内涉及物业管理的问题,需要行政执法的,都由各相关职能部门委托授权,做到住宅小区物业管理综合执法一支队伍管到底。市、区财政对住宅小区综合执法工作要给予支持,从用于老旧住宅小区改造经费中切出一块,专项补贴住宅小区综合执法工作经费。

  本实施意见未尽事宜,按吉府办发〔2013〕10号吉安市人民政府办公室《关于印发市中心城区进一步加强住宅小区物业管理工作实施意见的通知》规定执行,已明确的以本实施意见为准。

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