加入收藏 | 设为首页 | 会员中心 | 我要投稿 | RSS
您当前的位置:首页 > 江西

《江西省住宅小区物业服务指导标准(征求意见稿)》

时间:2015-10-28 14:22:30  来源:江西省住建厅  作者:   打印

一级

  (一)客户服务场所

  1.设置客户服务中心,配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络、PS机、车卡充值机等办公设施设备齐全。

  ⒉公示物业服务企业营业执照、资质证书、前期收费价格备案手册(复印件)、项目负责人及主要服务人员照片,物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

  ⒊客户服务场所工作时间,工作日及节假日不少于12小时,其他时间设置值班人员。

  ⒋设置并公示24小时客服电话和报修电话。

  (二)人员

  ⒈从业人员按照相关规定取得职业资格证书。

  ⒉服务人员分岗位统一着装,佩戴标志。

  ⒊ 配备物业服务项目负责人,房屋建筑安全管理员。

  ⒋ 项目负责人具有 5年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历,为本省项目负责人信用信息档案登记在册人员。

  (三)制度

  ⒈建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

  ⒉建立突发公共事件应急预案。

  ⒊ 建立物业服务工作记录。

  ⒋ 建立培训体系,定期组织培训、考核。

  (四)档案

  ⒈建立物业管理档案,

  ⒉配备专职档案管理人员,有档案资料室。

  ⒊ 应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。

  (五)标志

  1.设有物业服务中心指示牌,客服中心大厅,业主洽谈室。

  2.设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

  (六)客户服务

  1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、经营性收益收支情况、本年度收支预算。

  ⒉涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。

  ⒊ 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝阻并报告相关行政主管部门。

  ⒋水、电急修10分钟内、其他报修20分钟内到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在20分钟内告知。报修回访率应不少于30%。

  ⒌业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 1个工作日内回复。投诉回访率100%。

  ⒍每年至少公开征集2次物业服务意见,问卷率80%以上,满意率达90%以上,公示整改情况。

  ⒎设置公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。

  ⒏ 每月组织 1次项目服务质量检查,重要节假日前组织安全检查。

  ⒐ 每年至少组织1次业主参观共用设施设备机房。

  ⒑每年至少组织2次社区文化活动。

  11.按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

  12.有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。

  13.重要节日进行美化装饰。

  (七)专项服务委托管理

  1.签订专项服务委托合同,明确各方权利义务。

  2.专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员持有相应职业资格证书。

  3.专项服务企业人员统一着装,佩戴标志。

  4.对专项服务进行监督及评价。

  (一)综合管理

  1.建立房屋及共用设施设备的基础档案。

  ⒉运行、检查、维修养护记录应每月归档。

  3.组织实施房屋使用安全情况评估检查。

  4.共用部位检查中发现的问题,应按照责任范围编制修缮计划,并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题,应即时组织修复。

  5.每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

  ⒍ 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

  ⒎ 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。

  ⒏设备机房

  1)每月清洁 1次,室内无杂物。

  2)设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

  3)在明显易取位置配备消防器材,每月检查 1次消防器材,确保完好有效。

  4)设施设备标志、标牌齐全。

  5)在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

  6)交接班记录、工作日志等齐全、完整。

  (二)共用部位

  ⒈房屋结构

  每季度检查1次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。

  ⒉建筑部件

  1)每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

  2)每2周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。

  3)每2个月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。

  4)每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

  ⒊ 附属构筑物

  1)每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

  2)每2月检查1次雨、污水管井等。

  3)每2周巡查1次大门、围墙、围栏等。

  4)每 2周巡查 1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

  5)每年检测1次防雷装置。

  (三)空调系统

  ⒈运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。

  ⒉运行期间每日巡视1次空调系统,保证室内温度符合相关规定。

  3.每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等;每年清洗消毒2次风机盘管滤网;每两年清洗消毒1次风管。

  ⒋每年检查1次管道、阀门并除锈。

  5.制定节能措施,每月对能源消耗进行统计、分析。

  6.每半年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。

  ⒎ 每年对空调系统进行 1次整体性维修养护。

  (四)二次供水设施

  ⒈按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。

  ⒉每日巡视2次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。

  ⒊ 每2月切换1次备用水泵。

  ⒋每季度检查1次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;每年养护1次水泵。

  ⒌每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

  ⒍ 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

  (五)排水系统

  ⒈排水设施

  每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通。

  每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。

  ⒉污水泵

  汛期每日巡视2次,平时每周巡视1次,检查设备运行状态;每周进行 1次手动启动测试;每季度养护1次。

  ⒊ 化粪池

  每半年检查 1次化粪池;组织安排清掏。

  (六)照明和电气设备

  ⒈楼内照明

  每日巡视 1次,一般故障 12小时内修复;其他复杂故障2日内修复。

  ⒉楼外照明

  每周巡视3次;一般故障 1日内修复;其他复杂故障5日内修复;每2周调整1次时间控制器。

  ⒊ 应急照明

  每日巡视1次,发现故障,即时修复。

  ⒋低压柜

  每日巡视2次设备运行状况;每半年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫;每年检查1次电气安全;每半年检测1次接地电阻;每年校验1次仪表。

  ⒌低压配电箱和低压线路

  每月巡视2次设备运行状况;每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫;每半年切换 1次双路互投开关。

  ⒍ 控制柜

  每周巡视1次设备运行状况;每年养护2次,养护内容包括紧固、检测、调试、清扫;每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值;每年检查1次远控装置。

  ⒎ 发电机

  每月试运行1次,保证运行正常;每年1次带负荷运行;

  每年活化2次蓄电池;每日巡视1次充电机和蓄电池。

  8.配电室、楼层配电间

  防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好;

  电缆进出线和开关标志清晰、准确。

  9. 检测

  每年检验1次内部核算电能表。

  (七)安全防范系统

  ⒈报警控制管理主机

  每日巡查1次,检查设备运行状态;每周表面清洁1次;每半年内部除尘1次。

  ⒉对讲门口机

  每2周检查1次按键、显示屏等;每2周表面清洁1次;每半年内部除尘1次。

  ⒊ 网络控制箱

  每季度检查1次外观、接线;每季度表面清洁1次;每半年内部除尘1次。

  ⒋ 红外对射探测器

  每2月检查1次接线、探测范围、防水状况等;每2月表面清洁 1次;每半年内部除尘1次。

  ⒌图像采集设备

  每周检查 2次监视画面、录像功能;每 2周表面清洁1次;每半年内部除尘1次。

  ⒍摄像机

  每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应的调试;每季度镜头表面清洁1次;每年防护罩内部除尘1次。

  ⒎解码器

  每季度检查 1次防雨罩、接线等,进行相应的调试;每季度表面清洁1次;每年内部除尘1次。

  ⒏云台

  每季度检查1次运转、接线,进行清晰度调校;每季度表面清洁 1次;每年转动部位上润滑油1次。

  ⒐巡更点

  每2周检查1次外观;每2周表面清洁1次;每日存储巡更记录。

  10.读卡器

  每2周检查1次外观;每2周表面清洁1次,查看防水状况。

  11.电磁锁门锁

  每月检查1次吸力、外观、接线。

  12.出门按钮

  每月检查1次开锁功能、接线。

  (八)电梯

  1.电梯在投入使用前或者投入使用后30日内,应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。

  2.在电梯安全检验合格有效期届满前1个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

  ⒊日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

  ⒋应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

  对专项服务企业的维修保养工作进行监督,对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。

  ⒌ 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训,保证其具备必要的安全知识。

  ⒍制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场,专业维修人员应在30分钟内到达现场。

  (九)水景

  ⒈启用前进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全。

  ⒉使用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施,每 2周检查1次防漏电设施。

  ⒊ 设置必要的安全警示标志。

  ⒋ 水质符合卫生要求。

  (一)综合管理

  ⒈建立、落实消防安全责任制,设消防安全负责人,逐级逐岗明确消防安全职责。

  ⒉成立义务消防队,配备必要的消防器材,相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

  ⒊ 设置消防安全宣传专栏,组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行2次消防安全培训。

  ⒋ 每日防火巡查 1次,每月防火检查 1次,按照规定每年检测1次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

  ⒌发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机构报告。

  ⒍ 消防控制室设专人24小时值班,每班2人,及时处理各类报警、故障信息。

  ⒎ 发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。

  (二)消防设施设备维修养护

  ⒈火灾自动报警系统

  1)火灾报警控制器、联动控制设备

  每日巡查 1次设备运行情况,保证 24小时连续正常运行;每月检查测试 1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1次。

  2)火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

  每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行2年后,每3年由专业清洗单位清洗1次。

  3)备用电源

  每月检测切换1次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次。

  ⒉消防广播系统

  每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能,并测试音量;每年机柜内部除尘1次;每年机柜内的设备内部除尘1次。

  ⒊ 防排烟系统

  每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能,核对风速;每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。

  ⒋ 防火分隔设施

  每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油,电控箱内部除尘1次;每年维修养护2次防火门附件,在门的转动部位补充 1次润滑油。

  ⒌水灭火系统

  消防泵、喷淋泵每月盘车1次,每季度检查1次润滑情况;每年养护 1次室内、外消火栓。

  ⒍应急照明、疏散指示标志

  每月测试切断正常供电1次,测量1次照度和供电时间。

  ⒎ 消防电梯

  每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能,轿箱内消防电话。

  ⒏ 灭火器

  每日巡查 1次灭火器数量、位置情况,每月检查核对 1次灭火器选型、压力和有效期,保证处于完好状态。

  1.物业管理区域主出入口24小时值班,12小时立岗,重点区域、重点部位每小时巡查一次,并有巡查记录。

  2.设有安防监控报警系统的,应24小时值守,摄录像资料按约定期限保留。

  3.进出物业管理区域的车辆实行登记管理,引导车辆出入,有序停放。

  ⒋对进出物业管理区域的装修施工人员、服务人员实行临时出入证管理。

  5.引导业主遵守管理规约(临时管理规约)的约定,禁止饲养家禽、家畜,饲养宠物必须符合相关规定,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。

  6.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急处理预案,事发时及时报告业主委员会和政府有关部门,并协助采取相应措施。

  (一)楼内共用区域

  1、地面:

  电梯前厅每日拖擦1次;

  无电梯的楼内通道和楼梯,每日拖擦1次;

  有电梯的楼内通道和楼梯,每周拖擦1次;

  大堂、门厅大理石、花岗石地面,每日拖擦2次,定期保养,保持材质干净、有光泽。

  2、墙面:

  涂料材质的墙面及2米以上贴砖墙面,每月清扫1次,保持无蛛网、无明显污渍;2米以下贴砖墙面,每周抹擦1次,保持表面干净、无污渍。

  3.楼梯扶手、电梯按钮、照明开关按钮,每日擦抹一次,保持表面干净、无污渍。

  4.栏杆、窗台、消防栓、标识牌等共用设施,每周擦抹一次,保持表面干净、无污渍。

  5.天花板、共用照明灯具,每月除尘一次,目视无污渍、无蛛网。

  6.门、窗等玻璃,每月擦拭1次,其中门厅玻璃每周擦拭1次,目视洁净、光亮、无污渍。

  7.天台、屋顶,保持清洁、无垃圾。

  8.电梯轿厢,每日清扫、擦拭1次;每月对电梯门壁上光一次,表面光亮、无污渍。

  (二)楼外共用区域

  1.硬化道路地面:每日清扫1次,其中广场砖地面每周拖擦或冲洗1次,目视地面干净,地面垃圾滞留时间不超过1小时。

  2.绿地、明沟:每周清理1次,无杂物、无积水。

  3.共用照明灯具、宣传栏、小品等:每周擦抹一次,目视无污渍、明亮清洁(2米以上部分每月擦抹、除尘一次)。

  4.水景:打捞漂浮杂物,保持水体清洁,水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或进行其它处理,保持水体无异味。

  5.积水、积雪清扫及时。

  (三)二次供水水箱

  按规定清洗,定时巡查,水质符合卫生要求。

  (四)公共卫生间

  每天全面清洁3次,保持无明显异味。

  (五)垃圾的收集与处理

  1.生活垃圾日产日清,垃圾袋装化,垃圾桶、果壳箱无满溢现象,保持垃圾桶清洁无异味。

  2、设有垃圾中转站的,根据实际需要进行冲洗、消杀,有效控制蚊、蝇等害虫孳生。

  六、定期灭虫除害。每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次,每半年灭鼠一次。喷洒农药、投放鼠饵必须提前告知业主/物业使用人。

  (一)基本要求

  ⒈乔木

  植株生长良好,树冠基本完整,植株保存率高于98%。年成活率高于98%,生长季节叶片保存率高于90%。

  ⒉灌木

  植株生长良好,主枝完整,保存率高于98%,年成活率高于98%。

  ⒊ 绿篱和色块

  植株生长良好,轮廓清晰,高度一致,修剪和补种及时,保存率高于98%,年成活率高于98%。

  ⒋ 地被和花坛植物

  地被植物覆盖率高于95%,花坛植物死亡率超过2%后能及时补栽。

  ⒌ 草坪

  草坪整齐,覆盖率高于95%。

  (二)绿化养护内容

  ⒈灌溉

  有计划地进行浇灌,灌溉水下渗充足均匀,采用节水灌溉设备和措施,及时排涝;一般植物确保在萌芽前、秋季、入冬前浇水1次,6-9月干旱期及时浇水,需水量大的植物根据长势和土壤情况合理灌溉。

  ⒉施肥

  乔木每年施肥1次;灌木每年施肥2次至⒊次;地被和草坪植物每年施肥⒊次至⒋次;花坛植物根据生长情况进行追肥;有条件的,应使用有机肥料。

  ⒊ 病虫害防治

  根据病虫害发生规律,植物生长季每月检查4次病虫害情况;并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施,严禁高毒农药,无明显病虫害发生。

  ⒋ 整形修剪

  乔木每年修剪1次至2次,部分植物进行生长季修剪;灌木根据需要及时修剪开败的残花果,全年至少修剪2次;绿篱和色块生长整齐,每年五一前、七八月份、国庆节前和冬季修剪1次;冷季型草坪生长季节平均每月修剪 2次,全年至少修剪15次。

  ⒌ 除草

  每年全面除草4-6次,重点绿地增加除草次数;出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的5%,发现 5厘米以上的杂草应及时清除。

  ⒍ 垃圾处理

  绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理5次。

  (三)工作检查和记录

  ⒈生长季节每月检查4次绿化工作。

  ⒉编制每月绿化养护措施和工作计划。

  ⒊ 绿化档案齐全。

来顶一下
返回首页
返回首页
TAGS: 江西省住宅小区物业服务指导标准(1)

发表评论 共有条评论
用户名: 密码:
验证码: 匿名发表
推荐资讯
【聚焦】2015物业管理创新发展论坛在武汉隆重召开
【聚焦】2015物业管理
[沈阳]失修避雷针可能引“雷”入室 多数小区未定期检测
[沈阳]失修避雷针可能
酬金制专题——(四)计提基数和计提比例
酬金制专题——(四)
电梯事故先赔还是先认责?
电梯事故先赔还是先认
相关文章
    无相关信息
栏目更新
栏目热门