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《拉萨市物业管理条例》(自2015年12月1日起施行)

时间:2015-10-30 10:25:53  来源:拉萨晚报  作者:   打印

〔2015〕1号

  《拉萨市物业管理条例》已经拉萨市第十届人民代表大会常务委员会2015年8月21日第二十一次会议通过,西藏自治区第十届人民代表大会常务委员会2015年9月23日第二十次会议批准,现予公布,自2015年12月1日起施行。

  特此公告

拉萨市人民代表大会常务委员会

2015年9月29日

第一章 总则

  第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业合法权益,根据国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条本条例所称业主,是指依法登记取得房屋所有权的人;本条例所称物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

  本条例所称物业服务企业,是指依法取得法人资格,具有相应资质,从事物业服务的企业。

  本条例所称物业管理,是指选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条本条例适用于本市行政区域内物业的管理、使用、服务及监督活动。

  第四条市住房和城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

  县(区)住房和城乡建设主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

  市城乡规划、国土资源、市政市容、林业绿化、公安、民政、环保、物价、工商、消防等主管部门按照各自职责协同实施本条例。

  乡(镇)人民政府(街道办事处)、村(居)民委员会负责组织、指导、监督本辖区内的业主大会的设立和业主委员会的工作,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

  第五条业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业应当配合公安机关,与村(居)民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会综合治理等相关工作。

第二章 前期物业管理

第一节 物业管理区域

  第六条物业管理区域的划分,根据物业建设用地规划许可确定的红线图范围,结合物业共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素,按照下列标准执行:(一)以建设项目《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》宗地四至界线为准,一个项目为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的,或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域;(二)分期建设项目或者两个以上单位共同建设的项目,其配套设施设备共用的,划分为一个物业管理区域;(三)已建成公用设施设备比较齐全、相对集中的项目,划分为一个物业管理区域。

  第七条建设单位应当在取得《建设用地规划许可证》30日内,按照本条例第六条规定划定物业管理区域,向县(区)住房和城乡建设主管部门备案。

第二节 附属设施设备的配

  第八条物业管理区域内,建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房:(一)建筑面积不低于《建设工程规划许可证》载明的房屋总建筑面积的3‰,并不得少于100平方米,其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于20平方米;(二)具备水、电、气等基本使用功能;(三)位于地面以上部分不低于50 。

  建设单位在申请办理《建设工程规划许可证》时,应当注明物业服务用房的具体位置。物业服务用房配置不符合前款规定的,规划主管部门不予核发《建设工程规划许可证》。

  建设单位应当自物业竣工验收合格之日起30日内,将物业服务用房无偿移交给物业服务企业。

  第九条物业服务用房属于全体业主共有,由物业服务企业和业主委员会无偿使用,不得买卖、分割和抵押。

  建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当将物业服务用房一并申请登记,房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。

  第十条物业管理区域内的水、电、气计量装置应当实行专有部分一户一表、共有部分安装独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、信息等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

  第十一条物业管理区域车 辆停放库(位)与住户数的最低比例标准,由市城乡规划主管部门制定。

第三节 前期物业管理

  第十二条建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包含下列内容:(一)前期物业服务合同;(二)临时管理规约;(三)建设项目规划总平面布局图;(四)物业管理区域划分备案书;(五)物业共用部分清册;(六)房屋使用说明书》、住宅质量保证书》。

  第十三条在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前,建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质和相应专业服务人员的物业服务企业,提供前期物业服务。

  建筑总面积在3万平方米以上的物业管理区域,应当采用公开招投标方式;建筑总面积低于3万平方米的、投标企业少于3家的,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  第十四条建设单位在与物业服务企业办理物业承接验收手续时,应当向县(区)住房和城乡建设主管部门和物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)业主名册;(五)物业管理必需的其他资料。

  前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第一节 业主

  第十五条业主在物业管理活动中,享有下列权利:(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议意见;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会委员,同时享有被选举权;(六)享受安全、和谐、舒适、便捷的环境;(七)监督业主委员会、物业服务企业履行的各项职责;(八)法律法规规定的其他权利。

  第十六条业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)自觉维护物业管理区域内的社会稳定,加强民族团结;(二)遵守管理规约、业主大会议事规则以及公共秩序;(三)爱护物业管理区域内的物业共用部位和共用设施设备和环境卫生;(四)执行业主大会和业主委员会作出的决定;(五)按照国家有关规定交纳专项维修资金,按时交纳物业服务费用;(六)法律法规规定的其他义务。

第二节 业主大会

  第十七条物业管理区域内全体业主组成业主大会。同一个物业管理区域内成立一个业主大会,符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议设立业主大会:(一)专用部分交付使用的建筑面积达到建筑总面积的50 以上;(二)自首次交付使用专用部分之日起满两年且交付使用的专用部分建筑面积达到建筑总面积的20 以上。

  业主总户数在50户以下经全体业主一致同意,决定不设立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

  第十八条符合本条例第十七条规定的物业管理区域,建设单位应当向乡(镇)人民政府(街道办事处)书面报告。

  乡(镇)人民政府(街道办事处)应当在收到报告之日起10日内,组织业主成立业主大会筹备组,业主大会筹备召开首次业主大会会议。

  建设单位未及时书面报告的,业主可以向乡(镇)人民政府(街道办事处)提出设立业主大会的书面要求。

  第十九条业主大会筹备组由乡(镇)人民政府(街道办事处)、 村(居)民委员会、业主(“双联户”联户)代表、建设单位派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由乡(镇)人民政府(街道办事处)派员临时担任。筹备组应当自成立之日起3日内在物业管理区域内公告其成员名单和工作职责。

  第二十条业主大会筹备组履行下列职责:(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;(三)确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积;(四)确定业主委员会委员候选人产生方案和名单,并公开征询意见;(五)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款所列内容,筹备组应当在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。

  第二十一条业主大会筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会成立之日起,业主大会筹备组职责自行终止。

  召开首次业主大会会议所需经费以及筹备组经费由建设单位承担。

  建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

  第二十二条业主以幢、单元或者楼层为单位,推选业主(双联户联户)代表参加业主大会会议。

  业主(联户)代表应当在参加业主大会会议3日前,就会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,将赞同、反对、弃权的具体票数经本人签字后,由业主(联户)代表在业主大会投票时如实反映。

  第二十三条业主大会应当由物业管理区域内(总人数)过半数的业主参加方可举行。

  市、县(区)住房和城乡建设主管部门、乡(镇)人民政府(街道办事处)、村(居)民委员会、辖区派出所的代表必要时列席业主大会会议。

  第二十四条业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

  第二十五条业主大会决定以下事项:(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;(二)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;(三)讨论物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重修建筑物及其附属设施;(七)改变共用部分的用途;(八)利用共用部分进行经营以及所得收益的分配与使用;(九)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定事项。

  决定第(五)、(六)、(七)、(八)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第二十六条业主大会分为定期会议和临时会议,由业主委员会组织召开。

  定期会议应当按照业主大会议事规则的规定,每年至少召开一次。

  有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开临时会议:(一)占总人数20 以上业主提议的;(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

  第二十七条业主大会会议采用集体讨论和书面征求意见的形式。采用书面征求意见的,应当将征求意见书送达全体业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的,视为弃权。

  业主大会作出的决定事项应当在物业管理区域内公告。

  第二十八条业主大会成立后,业主委员会应当将下列事项告知建设单位、物业服务企业:(一)管理规约;(二)业主大会议事规则;(三)业主委员会工作规则;(四)业主大会、业主委员会的其他决定。

第三节 业主委员会

  第二十九条业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主、业主大会监督。业主委员会实行任期制,每届任期五年,可连选连任。业主委员会人数组成应为若干奇数,每名委员具有同等表决权。业主委员会任期内,物业出现空缺时,应当及时补足;委员的条件、人数等具体事项由业主大会议事规则规定。

  业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议,从委 员中推选产生业主委员会主任、副主任。

  第三十条业主委员会讨论、决定的事项,应当于会议召开3日前在物业管理区域内公告会议议程,听取业主的意见和建议。

  业主委员会决定事项,应当经全体委员半数以上签字通过。

  并将业主委员会会议作出的决定3日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

  乡(镇)人民政府(街道办事处)应当对业主委员会会议决定、业主大会会议决议形成的过程和结果进行监督。

  第三十一条业主委员会委员应当依法履行职责,不得从事物业服务经营活动,委员及其近亲属不得在本物业管理区域内的物业服务企业中任职。

  第三十二条业主委员会履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)执行业主大会的决定和决议,维护业主共同权益;(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;(四)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(五)及时了解业主的意见建议;(六)制定对物业共用部位及设施设备维修、更新、改造的方案,并监督实施;(八)调解业主与物业服务企业之间、业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(九)监督管理规约的实施;(十)完成业主大会赋予的其他职责。

  第三十三条业主委员会任期届满90日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。选举产生新一届业主委员会之日起10日内,上一届业主委员会委员应当在乡(镇)人民政府(街道办事处)监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会。

  业主委员会委员资格届内终止的,应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

  第三十四条经业主大会决定,可以从下列渠道筹集专项用于业主委员会开展工作的经费:(一)全体业主共用部分物业经营收益的;(二)从全体业主筹集的经费;(三)业主自愿捐赠等其他合法方式的。

  工作经费开支范围、标准和业主委员会委员的工作补贴由业主大会决定;工作经费的收支情况应当在物业管理区域内定期公示,接受业主的监督。

  第三十五条业主委员会、业主大会有下列行为之一的,由县(区)住房和城乡建设主管部门责令改正;逾期不改正的,县(区)住房和城乡建设主管部门会同乡(镇)人民政府(街道办事处)予以督促纠正。

  (一)业主委员会不履行召开业主大会会议职责的;(二)业主委员会、业主大会召开程序违反相关法律法规规定的;(三)业主委员会任期届满仍未进行换届选举的;(四)届满业主委员会及其委员不及时移交相关资料的;(五)其他物业管理活动中需要督促纠正的事项。

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