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《昆明市物业管理办法》(昆明市人民政府[2015]第133号)

时间:2015-11-26 15:25:57  来源:昆明市人民政府法制办  作者:   打印

  《昆明市物业管理办法》已经2015年11月24日昆明市人民政府第102次常务会议讨论通过,现予公布,自2016年2月1日起施行。

昆明市人民政府

2015年11月30日

第一章 总则

  第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

  第三条本办法所称物业管理,是指业主选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第四条市住房城乡建设行政管理部门负责全市物业管理活动的指导、监督和管理工作。

  各县(市)区、昆明国家高新技术产业开发区、昆明滇池国家旅游度假区、昆明国家经济技术开发区、昆明阳宗海风景名胜区、昆明倘甸产业园区和昆明轿子山旅游开发区管委会住房城乡建设行政管理部门负责辖区内物业管理活动的监督和管理工作。

  街道办事处、乡(镇)人民政府会同所在地住房城乡建设行政管理部门,指导和协助本辖区内物业项目的业主依法成立业主大会和选举产生业主委员会,指导和监督业主大会、业主委员会开展活动,依法履行职责。

  第五条市物业管理行业协会应当加强内部建设、自律管理,协助住房城乡建设行政管理部门做好物业管理工作及矛盾纠纷的协调和处理,促进物业管理行业规范和谐发展。

  第六条街道办事处、乡(镇)人民政府应当建立所在地住房城乡建设、公安、民政、司法、居民委员会、物业管理行业协会、物业服务企业、业主委员会、业主代表等相关单位及人员参加的联席会议制度,协调解决物业管理中的矛盾纠纷。

第二章 物业管理区域

  第七条按照城市规划建设的物业项目,一个物业项目划分为一个物业管理区域,但共用设施设备可以独立的物业项目,可以划分为两个或者两个以上物业管理区域。

  第八条新建物业项目的开发建设单位应当按照规划技术标准配置物业服务用房。物业服务用房的配置应当以方便业主和物业服务活动为原则,并具备通风、采光条件及水、电等基本使用功能。

  物业服务企业、业主委员会不得擅自改变物业服务用房的用途。

  第九条新建物业项目的安全防范、消防、环卫、邮政、通讯等附属设施设备及水、电、气等计量装置的配置,应当符合规范要求并满足物业使用的基本条件。

  第十条住房城乡建设行政管理部门应当配合其他有关部门加强对电梯、消防设施等物业重要附属设施设备的监督管理。

  第十一条邮政、通讯、供气等相关企业委托物业服务企业承担附属设施设备的日常巡查、维护工作的,应当签订合同,约定双方的权利义务。

  第十二条新建物业项目办理竣工验收备案手续后,方可交付使用。

  第十三条开发建设单位应当在新建物业项目交付使用后30日内,向前期物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)物业管理必需的其他资料。

  前期物业服务企业在服务合同终止时,应当将上述资料移交业主委员会或者新确定的物业服务企业;因特殊情况不能移交给前述主体的,上述资料由属地居民委员会代为保管。

  第十四条开发建设单位、物业服务企业及其他负有物业管理资料保管义务的单位及其工作人员,应当履行职责,防止资料遗失和信息泄露。

第三章 业主大会与业主委员会

  第十五条一个物业管理区域成立一个业主大会。

  物业管理区域面积较大或者人数较多的,可以采取推选楼栋或者单元代表的方式召开业主大会和选举业主委员会。

  第十六条符合成立业主大会条件的物业管理区域,由该物业管理区域内业主总人数30%以上的业主向街道办事处、乡(镇)人民政府提出成立业主大会的书面申请。

  符合成立条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到书面申请60日内,指导和协助业主成立首次业主大会会议筹备组。

  筹备组由业主、街道办事处或者乡(镇)人民政府、派出所、开发建设单位等派员组成。筹备组成员人数应当为单数,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的50%。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。

  第十七条筹备组履行下列职责:

  (一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容;

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则;

  (三)确认业主身份,核计业主人数及其专有部分面积;

  (四)确定业主委员会委员候选人条件和选举办法;

  (五)组织产生首届业主委员会委员候选人;

  (六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  第十八条业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且业主人数占总人数2/3以上的业主同意。

  决定其他共有和共同管理权利事项的,应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上且业主人数占总人数1/2以上的业主同意。

  第十九条业主委员会按照国家相关法律法规及业主大会的授权,履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议;

  (二)召集业主大会会议,报告业主委员会行使职权及物业管理实施情况;

  (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)督促、协调业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

  (八)调解业主与物业服务企业、业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)其他职责。

  第二十条业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:

  (一)挪用、侵占业主共有财产;

  (二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的利益、报酬;

  (三)违规承接本物业管理区域物业服务企业的业务;

  (四)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

  (五)擅自泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动;

  (六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

  第二十一条业主委员会委员存在第二十条行为的,业主大会或者经业主大会授权的业主委员会可以终止其委员资格。

  第二十二条20%以上业主提议罢免业主委员会委员的,街道办事处、乡(镇)人民政府在收到申请后10日内,应当书面通知业主委员会在30日内召开业主大会,对是否罢免做出表决决定。业主委员会未按规定时限组织召开业主大会的,可由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开。

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