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《兰州市物业管理条例》(自2016年7月1日起施行)

时间:2016-05-30 09:46:23  来源:兰州日报  作者:   打印

   (2015年12月30日兰州市第十五届人民代表大会常务委员会二十八次会议通过2016年4月1日甘肃省第十二届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准)

第一章 总则

  第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人居环境,促进社会和谐,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

  第二条本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动,适用本条例。

  第三条市、县(区)人民政府负责本行政区域内物业管理工作的领导和组织,鼓励采用新技术、新方法提高物业服务水平,将物业服务纳入现代服务业发展规划,促进物业服务行业发展。

  兰州新区管委会、兰州高新技术产业开发区管委会在各自的管辖范围内履行物业管理职责。

  街道办事处、乡镇人民政府应当对物业管理工作进行指导、协助和监督;协调物业管理与社区管理、社区服务,建设单位与前期物业服务企业,业主与物业服务企业等关系;落实老旧住宅小区管理工作。

  城市社区、农村村民委员会应当协助、配合街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理的相关工作。

  第四条市、县(区)人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  市、县(区)物业管理机构具体负责物业管理活动的日常监督管理工作。

  市、县(区)人民政府其他有关行政主管部门在各自的职责范围内,负责物业管理活动的有关监督管理工作。

  第五条物业行政主管部门应当开展物业管理法律、法规、规章以及相关政策的宣传、培训,建立物业服务企业及其管理人员诚信档案,引导业主、物业服务企业依法行使权利,履行义务。

  第六条市物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,推动物业管理行业健康发展。

第二章 业主大会和业主委员会

  第七条房屋的所有权人为业主。

  因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋,但尚未依法办理所有权变更登记的人,在物业管理中享有业主权利,承担业主相应义务。

  业主不得以放弃权利为由拒不履行业主义务。

  第八条物业的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。

  第九条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。

  业主因故不能参加业主大会会议的,可以依法书面授权代理人参加,也可以以电子方式参加讨论和表决。

  第十条交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的,或者首套房屋交付使用已满两年的,开发建设单位应当在三十日内书面报告物业所在地的县(区)物业行政主管部门。报告应当包括筹备首次业主大会会议所需的下列资料:

  (一)物业管理区域划分的资料;(二)房屋及建筑面积清册;

  (三)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件;

  (四)房屋建筑工程竣工验收备案表及附属设施设备交付使用证明;

  (五)物业服务用房配置的资料;(六)业主名册。

  开发建设单位未及时书面报告的,已交付专有部分的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的书面要求。

  街道办事处、乡镇人民政府收到开发建设单位书面报告或者业主书面要求后,应当按照规定筹备召开首次业主大会会议。

  第十一条下列事项由业主大会决定:

  (一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

  (三)选聘和解聘物业服务企业;(四)筹集和使用专项维修资金;

  (五)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (六)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (七)改变共有部分的用途;

  (八)利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用;

  (九)利用业主共有的道路、场地设置车位及管理收费事项;

  (十)批准业主委员会议事规则;

  (十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;

  (十二)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

  (十三)法律、法规或者管理规约约定应当由业主大会决定的其他事项。

  决定前款第(四)项、第(五)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上

  的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  由于业主达不到法定人数无法召开业主大会的,经街道办事处、乡镇人民政府同意,可以召开业主代表大会决定除本条第一款第(四)项、第(五)项外的其他事项。业主代表大会的代表可按幢、单元、楼层等为单位推举产生,业主代表大会不得少于三十人。

  第十二条业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,执行业主大会决定的事项,履行法律、法规规定的职责,接受业主的监督。

  业主委员会由五至十一人的单数组成。业主委员会委员由业主担任,每届任期不超过五年,可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席,作出的决定应当经全体委员过半数同意。

  业主大会和业主委员会的决定,对全体业主及物业使用人具有约束力。

  业主委员会做出的决定,应当在物业管理区域内显著位置公示不少于十五天,在超过专有部分占已交付建筑物总面积过半数的业主且占已交付物业总人数过半数的业主不反对的情况下生效。

  第十三条业主委员会委员应当符合下列条件:(一)系本物业管理区域内的常住业主,且本人有履行业主委员会委员职务的时间保证;

  (二)身体健康,年龄不超过70周岁,能够履行委员职责;

  (三)本人、配偶及其近亲属未在本物业管理区域提供服务的物业企业出资或者任职;

  (四)法律、法规规定的其他条件。

  第十四条业主大会每年至少召开一次会议,由业主委员会召集。

  业主委员会未按业主大会议事规则按期召集业主大会会议的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促召开业主大会会议。

  有下列情形之一的,业主委员会应当召集业主大会临时会议:

  (一)发生重大事故或者紧急事件,需要及时处理的;

  (二)百分之二十以上业主就物业管理共同事项提议的;

  (三)业主委员会委员缺额人数超过总人数三分之一,或者业主委员会主任辞职、离职,或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职的;

  (四)业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的。

  第十五条业主大会、业主委员会工作经费开支范围、标准和业主委员会委员的工作津贴,由业主大会决定。业主委员会应当每年向业主大会报告收支情况。

  前款所述费用由全体业主承担,有公共收益的,从公共收益中支付。筹备和召开首次业主大会的经费由开发建设单位承担。

  第十六条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向街道办事处、乡镇人民政府备案,并书面告知相关社区、居(村)民委员会:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举情况;(二)业主委员会组成人员名单及其基本情况;

  (三)管理规约、业主大会议事规则;(四)业主大会会议记录和会议决定。

  第十七条业主委员会应当建立接待制度,接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

  业主委员会应当建立工作记录制度,做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录,并建立工作档案。

  业主委员会应当建立信息公开制度,及时公布物业服务合同签订和履行、管理规约实施、专项维修资金和公共收益的收支情况等重要事项。

  第十八条业主委员会任期届满前九十日,应当召集业主大会会议进行换届选举。

  业主委员会任期届满逾期未进行换届选举的,街道办事处、乡镇人民政府应当指导督促换届选举。

  第十九条业主大会会议选举出新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会。拒不移交的,新的业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所协助移交。

  第二十条业主大会、业主委员会应当配合所在地的街道办事处、乡镇人民政府以及社区、居(村)民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督。

  第二十一条业主发现业主委员会委员有下列情形之一的,可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定,提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务:

  (一)不履行业主委员会委员职责和业主义务,不遵守管理规约,情节严重的;

  (二)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;

  (三)向物业服务企业销售商品、承揽业务的;(四)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

  (五)其他侵害业主合法权益的行为。

  业主大会会议审议决定是否终止业主委员

  会委员职务时,应当允许该委员提出申辩,并记录归档。

  第二十二条有下列情形之一的物业管理区域,可以成立临时物业管理委员会,代行有关法律、法规和本条例规定的业主委员会的职责。业主委员会一经选举产生,其自行终止。

  (一)首次业主大会召开前的前期物业管理期间或者达不到本条例第十条规定的条件无法成立业主大会的;

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府反复指导后仍不能成立的;

  (三)业主委员会不履行职责达一年以上,无法正常开展工作,严重影响小区物业管理和谐稳定,需要调整或重新选举业主委员会,经物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府反复指导后,仍不能选举产生新一届业主委员会的。

  第二十三条临时物业管理委员会由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织成立,成员可以由街道办事处、乡镇人民政府、辖区派出所、社区居(村)民委员会、开发建设单位、业主代表等组成。

  临时物业管理委员会总人数应当为七到十一人的单数,其中业主代表应当不少于临时物业管理委员会人数的百分之五十。业主代表的资格应当符合本条例第十三条的规定,业主代表经业主推荐或者自荐,由街道办事处、乡镇人民政府审定。临时物业管理委员会的主任由业主代表担任。

  临时物业管理委员会组成后,应当由街道办事处、乡镇人民政府在物业管理区域内显著位置公示。

  第二十四条临时物业管理委员会成立之日起三十日内应当向物业所在地的县级人民政府物业行政主管部门备案。

第三章 前期物业管理

  第二十五条划分物业管理区域应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,综合考虑建筑规模、共用设施设备、社区建设等因素,由县级人民政府物业行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府以及社区共同划定。

  建设项目已经按照规划分割成两个以上独立院落或者封闭区域的,在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下,可以分别划分为独立的物业管理区域。

  影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的,不得分割划分为独立的物业管理区域。

  第二十六条住宅物业的开发建设单位在办理销售手续前,应当持建设项目核准或者备案文件、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案等资料,向项目所在地县级人民政府物业行政主管部门申请划分物业管理区域。物业行政主管部门应当自收到申请之日起二十日内,按照本条例第二十五条的规定进行物业管理区域划分。

  第二十七条开发建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积,并纳入建设计划,同步设计、同步施工、同步交付使用,不得出售或者改变用途。

  物业服务用房应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的千分之二到千分之三的比例确定,且不少于四十平方米。

  物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋,具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件,且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。

  第二十八条物业管理区域划定后,开发建设单位在销售房屋时,应当以图文形式将划定的物业管理区域向买受人明示并作为销售合同的附件。明示下列内容:

  (一)物业管理区域的范围;

  (二)地上地下物业共用部位名称、位置和面积;

  (三)公共场所、公共绿化的面积和位置;(四)公共车位数量和位置;

  (五)地下室(不含人防地下室部分)、底层架空层面积及其权属;

  (六)物业服务用房的面积和位置;(七)共用设施设备名称及其权属;

  (八)其他需要明示的场所和设施设备。

  第二十九条住宅物业的开发建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务,并签订前期物业服务合同。投标人少于3个或者房屋建筑面积少于3万平方米(包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积),经物业所在地的县(区)物业行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具备相应资质的物业服务企业。并在合同签订之日起十五日内,报县(区)物业行政主管部门备案。

  前期物业服务合同可以约定服务期限。但在约定期限的同时,应当明确约定,在业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同终止。

  第三十条住宅开发建设单位与买受人签订物业销售合同时,应当将临时管理规约、前期物业服务合同作为销售合同的附件。买受人应当遵守临时管理规约。

  第三十一条新建物业的开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。并在物业管理区域内公布物业保修联系电话和地址。

  物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系开发建设单位落实保修责任。

  第三十二条物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责:

  (一)参与工程的查验,对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,及时向开发建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议,并协助专业管理部门督促落实;

  (二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向开发建设单位提出建议,并参与共用设施设备的安装、调试等工作;

  (三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料,建立日常管理档案;

  (四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供物业服务并引导业主遵守约定,维护物业公共利益和管理秩序。

  第三十三条物业服务企业对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验时,应当和开发建设单位或者业主委员会签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

  第三十四条物业服务企业应当将承接查验的有关文件、资料和记录建立档案,并妥善保管。

  物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内,向业主委员会移交物业承接查验档案。拒不移交的,新的物业服务企业可以请求街道办事处、乡镇人民政府、辖区派出所协助移交。

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