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《包头市物业管理行业发展规划(2014—2016)》

时间:2016-08-11 10:33:41  来源:  作者:   打印

包头市人民政府办公厅关于印发包头市物业管理行业发展规划(2014—2016)的通知

包府办发〔2014〕166号

各旗、县、区人民政府,稀土高新区管委会,市直各部门、单位,中直、区直企事业单位:

  经市政府同意,现将《包头市物业管理行业发展规划(2014—2016)》印发给你们,请认真组织实施。

2014年6月24日

包头市物业管理行业发展规划(2014—2016)

  为了进一步建立健全全市物业管理工作机制,提高物业管理整体水平,切实维护广大群众切身利益,努力实现物业管理行业与房地产市场发展相协调,与广大居民愿望相符合,与城市管理水平相适应的物业管理市场新格局,特编制本规划。

  一、指导思想

  以自治区“8337”发展思路和市委十一届五次、六次全委会精神为指导,全面贯彻落实《包头市物业管理条例》,按照以人为本、住有宜居的目标,科学定位、统筹布局,加强法规制度建设,完善四级管理体系,扶持物业企业发展,强化市场行政监督,营造良好舆论氛围,改善人居生活环境,推进物业管理专业化、市场化和社会化进程,全面提升物业管理总体水平,推动全市物业管理行业健康规范有序发展。

  二、总体思路和工作目标

  (一)总体思路

  物业管理行业实行“12345”发展战略,即推进物业管理与社区管理一体化建设,建立业主自治与专业服务、社区管理两结合模式,实施新增住宅项目、既有物业管理项目、旧住宅小区物业项目三个层次管理,构建市、区、街道、社区四级管理体系,实现五个发展目标,从而实现居住环境优美、设施设备完善、内部管理规范、秩序状况良好、提供服务满意、文体生活丰富、社区文明和谐的良好人居环境。

  (二)工作目标

  一是物业服务覆盖面持续扩大。2014—2016年全市物业管理综合覆盖率分别达到62%、65%、68%。到2014年底,昆区、青山区实现物业服务全覆盖;到2015年底,东河区、九原区、稀土高新区实现物业服务全覆盖;到2016年底,外五旗县区建制镇实现物业服务全覆盖。

  二是住宅物业项目分层次管理取得明显成效。2014—2016年,新增自治区级以上物业管理示范项目不少于15个,新增包头市级物业管理示范项目不少于30个。

  三是物业服务群众满意度明显提高。到2016年底,业主满意率分别达到72%、76%、80%。

  四是物业服务行业智能化水平显著提高。实现小区门禁系统、电子监控系统、电梯入户管理系统等新技术在新建小区全面推广,在既有物业管理项目中逐步推广;到2014年底,物业服务企业实现100%电子建档。

  五是物业服务行业综合实力和竞争力明显增强。培育一级资质物业服务企业,2014—2016年,二级以上资质物业服务企业分

  别达到6%、8%、12%,年产值3000万元以上的物业服务企业分

  别达到3、5、7家。

  到规划期末,全市物业管理行业整体水平明显提高,各项指标在确保位居自治区前列的同时,努力进入国家西部地区先进行列。

  三、主要任务及具体措施

  (一)加强法规建设,严格依法行政

  1.健全物业管理制度。进一步完善和更新物业管理法规与基本制度体系。研究制定和出台《包头市旧住宅小区推行多元化准物业管理工作指导意见》、《物业服务合同(示范文本)》、《业主管理规约(示范文本)》、《物业服务企业信用管理办法》、《包头市物业服务项目分等级管理办法》、《包头市保障性住房项目物业管理办法》等相关配套性规章制度,为物业的法治化、规范化发展提供制度保障。

  2.严格执行相关法规规章。各级房产行政管理部门要全面贯彻落实新修订的《包头市物业管理条例》,加强条例的学习和宣传,坚持学法用法,对条款内容学深学透。坚持依法行政,不断提高运用法律手段解决物业管理中存在突出问题的能力和水平。

  (二)完善四级体系,发挥职能作用

  1.完善物业管理体系和职能职责。到2014年6月底,全市各旗县区、稀土高新区要建立完善物业“四级管理体系”,做到物业管理机构、人员、职能、职责四到位。各旗县区、稀土高新区要落实辖区物业管理行政主体责任,充分发挥区级房产行政主管部门、街道办事处和社区服务站的职能职责,制定相关工作制度,完善工作机构和工作流程,制定年度工作计划和考核标准,切实加强对辖区物业活动的监督管理。各级房产行政管理部门要协调配合,明确工作任务,落实承担责任,形成一级抓一级、层层抓落实的物业管理工作局面。

  2.加强各职能部门间的协同联动。充分发挥市级房产行政主管部门对全市物业管理工作的统筹、协调和指导作用,进一步完善城建、规划、城管执法、公安消防等部门以及供水、供热、供电、供气等单位在物业管理工作方面的沟通协作机制,逐步建立多部门齐抓共管的物业管理行政监管工作格局。

  3.加快物业管理和社区管理一体化建设。街道办事处要建全辖区物业管理项目台帐,依托“一委一站一居”的社区工作格局,推动物业管理进社区。健全物业管理参与、协助基层社会管理和城市管理的工作机制,充分发挥物业管理在维护社会公共秩序、创建宜居社区及安全文明小区中的积极作用,推动物业管理与社区管理的有效结合。

  4.发挥社会组织管理作用。各地区街道办事处、居民委员会(社区服务站)要充分发挥业主组织在物业管理中的积极作用,加强业主大会、业主委员会的组织建设,规范业主组织的自治活动。因客观原因未能组织业主大会、成立业主委员会的小区,居民委员会(社区服务站)代为履行业主委员会的职责,居民委员会(社区服务站)必须对辖区住宅项目实施社区物业管理,提供环境卫生、公共秩序、公共设施设备维护等基本服务。

  5.完善目标责任考核机制。建立市、区、街道办事处三级物业管理监督考核体系,细化考核内容和标准,做到逐级考核。建立健全奖惩机制,对年度物业管理工作中表现突出的地区、部门和个人予以表彰奖励;对物业管理工作落实不力,影响全市物业管理工作开展的地区、部门和个人给予通报批评。

  (三)实施分层管理,实现全面规范

  1.对于全市新增住宅项目,实行物业管理前期介入,严格执行项目承接查验制度,确保各类公共设施设备的完善完备。充分发挥物业工程质量保修金的作用,保证各类公共设施设备保修期内的正常运行。全面实行新增住宅项目前期物业管理招投标制度,引进和培育优秀物业服务企业,推行规范化、专业化管理,打造一批国家级、自治区级物业管理示范小区。积极推进和完善保障性住房项目物业管理。

  2.对于既有物业管理项目,全面推行自治区《住宅物业管理服务规范》,依据服务标准推进分等级管理。各级房产行政管理部门要做好物业管理项目指导服务,加强日常监督管理,确保物业服务企业提供质价相符的服务,逐步改善物业服务品质,不断提高服务水平,实现居民群众满意率的有效提升。

  3.对于旧住宅小区项目,要全面推行社区物业服务。各地区要结合既有建筑节能改造和外网改造,加快推进旧小区治理改造,市、区两级财政部门应当在年度预算中安排旧住宅小区专项改造资金,做到专款专用。同时,加快各类配套设施设备的改造步伐,强化设施设备的维护更新,依法制止和拆除各种私搭乱建建筑物(构筑物)。到规划期末,完成昆区、青山区所有旧住宅小区改造。对改造后的旧住宅小区,符合相关条件的,由区级房产行政主管部门引入物业服务企业进行管理,并做好相应考核工作,落实政府奖励补贴;物业管理主体缺失的,由业主委员会实行自治管理或由居民委员会(社区服务站)以社会组织形式组建社区物业管理机构,组织实施社区物业管理;对2万平方米以下的零星插建、单体独栋住宅楼,结合社区管理,分门别类实施多元化的准物业管理。

  (四)加强主体建设,扶持企业发展

  1.规范物业服务企业发展。巩固物业服务企业在市场中的主体地位,鼓励物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式加大市场资源整合力度,走物业服务规模化、集约化发展道路。打造一批主体合法、制度健全、管理规范、运行有序、群众满意的物业服务企业,扶持一批业绩突出、成效显著的企业做大做强。利用市场和行政手段逐步淘汰一批市场规模小、专业水平低、信用等级低、业主投诉高的物业服务企业。引导物业服务企业更新传统的服务产品结构,提升物业服务的水平和层次。

  2.加强企业交流学习活动。发挥政府搭台牵头作用,组织开展经验交流会、座谈会等活动,建立形式多样的交流学习平台。在积极参与外省优秀物业服务企业与我市企业“一对一”帮带活动的基础上,总结借鉴好的经验做法,每年至少组织我市3—5对优秀物业服务企业与一般物业企业开展帮带活动,不断促进物业服务企业拓宽思路、开阔视野、更新理念,带动全市物业服务市场整体水平的提高。

  3.充分发挥企业示范带头作用。选树在管理项目中积极采用现代信息技术和现代化管理手段,具有品牌特色和竞争力的物业服务公司作为我市标杆企业,发挥带头示范效应,不断引领物业市场发展方向,树立行业社会公信力。鼓励物业服务企业通过技术创新、制度创新和管理创新,提高物业管理的技术含量。对获得国家级、自治区级物业管理创优达标项目的物业服务企业,给予适当奖励。

  4.坚持物业管理专业化道路。推动物业服务企业向现代服务企业转型升级,引导规模较大、效益较好、集约化程度较高的物业服务企业走专业化的管理道路。推行物业服务企业管理层与作业层的逐步分离,通过转变内部管理模式引入各类专业公司,为业主提供专业化服务。大力培育和扶持一批保洁家政、秩序维护、设备维护、园林养护等专业物业服务企业。

  5.强化人才职业素质培养。实施物业管理行业人才兴业战略,建立健全以物业管理师制度为核心,以职业资格培训、专业技能培训和继续教育培训为主干的多层次人才培训平台和体系。严格落实继续教育培训制度,建立培训教育基地,强化师资教学投入。培养一支职业涵养高、专业能力强、懂经营、善管理的物业管理职业经理人队伍。严格执行物业服务企业经理、项目经理及相关从业人员持证上岗制度,实现物业服务企业经理、项目经理每年全部参加培训的目标。大规模开展从业人员专业化培训,不断提升物业管理从

  业人员综合素质。

  (五)强化市场监管,规范行业发展

  1.不断强化物业服务市场全程监管。全面落实物业服务招投标制度,充分发挥招投标专家库的作用,规范物业招投标运行程序,建立公开公平公正的市场环境。严格执行物业服务企业资质管理规定,加强企业和项目的日常监管,全面推行物业服务合同(示范文本),规范物业服务企业的运营管理。健全物业服务企业准入退出机制,规范物业项目承接查验行为,切实维护业主和使用人的合法权益。

  2.加快推进物业管理信息化建设。建立和完善全市物业管理综合信息系统,构建“数字物业”平台,实现市房产行政主管部门网站与各区房产行政主管部门、街道办事处的信息共享。推进物业服务企业和物业服务项目的信息化管理,完成全市物业服务企业电子建档。通过信息共享与系统整合,实现物业管理行业的高效、统一管理,为物业管理行业的宏观分析和日常监管提供现代化信息平台。在规划期内重点加强物业管理区域的智能化、信息化建设,新建项目推行物业管理“一卡通”系统。

  3.全面规范物业服务企业服务和收费行为。完善物业服务价格形成机制和调节机制。物业服务企业要在物业管理区域内公开物业服务合同内容、服务项目和收费标准,并接受广大业主的监督。对不能提供质价相符服务和投诉率较高的物业服务企业,房产行政主管部门要责令其限期整改;对整改不到位的在媒体上曝光、亮“黑名单”,对拒不整改的企业降低资质等级或注销其资质证书。

  4.建立健全物业管理行业诚信考核评价体系。完善全市物业服务企业诚信档案和物业服务从业人员诚信档案,充分发挥物业管理诚信档案平台作用,每年定期向社会公布企业信用等级,推动企业依法诚信经营。

  5.加快建立物业服务纠纷快速处理机制。充分发挥调解机制在物业服务纠纷处理中的作用,整合部门和社会资源,建立物业管理投诉受理制度和物业服务纠纷快速处理调解组织体系。充分发挥物业管理联席会议作用,区级房产行政主管部门要构建社区调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业服务纠纷“三调联动”的工作新模式,引导居民群众依法理性表达利益诉求,着力将物业管理过程中产生的矛盾在基层解决。

  6.充分发挥物业管理协会作用。加强物业管理协会自身建设,发挥好物业管理协会在政策指导、规范制定、人员培训、信息交流上的政府参谋助手和桥梁纽带作用。物业管理协会要加强行业自律,认真研究和解决行业热点难点问题;加强服务质量管理,不断提高物业服务的质量和效益;加强行业文化建设,提升物业服务企业整体素质。要定期召开协会会员大会,引导物业服务企业践行服务承诺,履行社会责任,构建和维护良好的物业管理市场秩序,为促进全市物业服务业健康发展做出贡献。

  四、保障措施

  (一)强化组织保障

  为加强物业管理行业发展的组织领导,市政府成立全市物业管理行业发展工作领导小组。组成人员名单如下:

  组 长:高志勇(市委常委、副市长)

  副组长:廉 冬(市政府副秘书长)

  吕惠斌(市住房保障和房屋管理局局长)

  成 员:张玉伦(昆区区长)

  郭文焕(青山区区长)

  史文煜(东河区区长)

  王 成(九原区区长)

  张海峰(石拐区区长)

  张 轩(白云矿区区长)

  赵 辉(土右旗旗长)

  恩和特布沁(达茂旗旗长)

  杨二喜(固阳县县长)

  游希文(稀土高新区管委会副主任)

  郭 键(市发改委副主任)

  刘素梅(市财政局局长)

  王旭东(市城市管理行政执法局局长)

  云 港(市民政局局长)

  段志雄(市司法局局长)

  李淑萍(市中级人民法院审专委、民二庭庭长)

  岳志成(市住房保障和房屋管理局总工程师)

  领导小组下设办公室,设在市住房保障和房屋管理局,办公室主任由吕惠斌兼任,副主任由岳志成兼任。

  各地区要把物业管理工作作为重要目标任务纳入本地区城市建设和城市管理总体规划,并作为领导班子和领导干部年度综合考评内容。要切实加强领导,实行一把手负责制,主要领导亲自抓、分管领导具体抓,完善规章制度,采取有效措施,扎实推进各项物业管理工作,为广大居民营造良好的生活环境。

  (二)强化资金保障

  各级政府(管委会)按照《关于印发包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案的通知》(包府办发〔2013〕131号)、《包头市住宅小区物业备用金管理暂行办法》等相关规定,严格落实专项资金匹配并列入财政预算,为推进准物业管理工作提供资金保障。

  (三)强化舆论宣传

  定期举办物业管理工作专题宣传活动,搭建行业主管部门、物业服务企业、业主之间的交流互动平台。充分利用电视、广播、报纸、期刊、网络等社会公共媒体宣传报道物业管理,不断提高公众对物业管理的正确认识,增强居民对物业管理行业的认同感和信任感。充分动员物业服务企业积极履行社会责任,为社区居民开展文体活动提供支持和便利条件,营造文明、健康、活跃的社区文化氛围。

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