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《上海市住宅物业消防安全管理办法(草案)》全文

时间:2016-08-30 09:32:49  来源:新民网  作者:   打印

   第一章 总则

  第一条(目的和依据)

  为进一步加强上海市住宅物业消防安全管理,预防和减少火灾危害,保护人身、财产安全,根据《中华人民共和国消防法》、《物业管理条例》、《上海市消防条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《住宅物业消防安全管理》(GA1283-2015)等有关法律、法规、标准,制定本办法。

  第二条(适用范围)

  上海市行政区域内实施物业管理的住宅物业(含商住楼、综合楼的住宅部分)消防安全管理及其监督活动,适用本办法。

  未实施物业管理的住宅管理可参照执行。

  第三条(政府职责)

  上海市各级人民政府负责本行政区域内的住宅物业消防安全管理工作,组织开展经常性的消防安全宣传教育,提高居民的住宅物业消防安全意识。

  区、县人民政府按照属地管理原则,加强对本行政区域内住宅物业消防安全管理工作的领导,落实住宅物业消防安全管理综合协调、管理的职责,定期研究、解决本行政区域住宅物业消防安全管理工作中跨部门、跨领域等重大问题,督促检查本级人民政府有关部门和下级人民政府履行住宅物业消防安全管理职责。

  乡、镇人民政府和街道办事处应当将住宅物业消防安全管理纳入基层社会治理和城市网格化综合管理平台,协调和处理辖区内住宅物业消防安全管理综合事务和纠纷。

  第四条(专业监管部门职责)

  县级以上公安机关应当对公安派出所住宅物业消防安全管理工作开展业务指导和培训,并由本级公安机关消防机构负责实施。

  公安派出所依法对辖区内住宅物业服务企业遵守消防法律法规、履行消防安全职责的情况进行监督检查,对消防安全违法行为的举报投诉进行核查。

  第五条(房管部门职责)

  房屋行政管理部门对上海市行政区域内住宅物业消防安全管理活动进行行业监管,指导监督物业服务企业依法履行消防安全职责和合同约定职责,规范业主大会、业主委员会和业主开展住宅物业消防安全自治工作。

  第六条(城管执法)

  城管执法部门和乡、镇人民政府应当将住宅物业区域内存在的本办法规定的有关禁止行为纳入城市管理行政执法范围,行使行政处罚权及相关的行政检查,并依据消防法律、法规和规章的规定实施行政处罚。

  第七条(其他部门职责)

  交通、住建、规划、教育、民政、劳动保障、经信、民防等部门依法按照各自职责做好住宅物业消防安全工作。

  第八条(居、村委职责)

  村民委员会、居民委员会应当建立消防安全工作制度,指导辖区内住宅物业的消防安全管理工作,组织居、村民制定防火安全公约,定期对共用部位进行防火安全检查。

  村民委员会、居民委员会可以建立志愿消防队,在住宅区内开展群众性自防自救工作。

  第九条(行业协会自律)

  物业管理行业协会要充分发挥行业自律作用,制定消防安全管理行业公约,规范企业从业行为,开展消防安全培训,将企业履行消防管理职责情况纳入行业项目评优范围。

  第十条(宣传教育)

  广播电台、电视台、报刊、互联网等媒体应当开设消防安全教育栏目,对于重大火灾隐患的住宅物业进行舆论监督,开展公益性的住宅物业消防安全知识宣传教育。

  学校和未成年人的监护人应当对学生和未成年人开展居住小区消防安全知识的教育,提高学生和未成年人自我保护、自我救助的能力。

  物业服务企业应当在住宅物业管理区域内设置消防知识宣传设施,开展经常性的消防安全宣传教育。

  村民委员会、居民委员会应当协助人民政府以及相关部门,加强住宅物业消防安全管理宣传教育。

  第十一条(合同规约)

  物业服务合同、管理规约、房屋租赁合同约定或者明确消防安全内容不得违反消防法律法规和本办法规定的消防安全职责和义务,应当约定各方消防安全责任和防范服务内容。

  第二章 消防安全责任

  第十二条(业主、物业使用人义务)

  业主、物业使用人在住宅物业消防安全管理中应当履行下列义务:

  (一)遵守消防法律、法规、规章和消防技术标准规定的消防安全职责,遵守管理规约约定的消防安全事项,执行业主大会和业主委员会作出的有关消防安全管理工作的决定;

  (二)应按照规划主管部门批准或房地产权证书载明的用途使用物业,不应违法改变使用性质;

  (三)配合物业服务企业做好住宅物业的消防安全工作;

  (四)按照规定承担消防设施、器材的维修、更新、添置的相关费用;

  (五)做好自用房屋、自用设备和场地的防火安全工作,及时排查、整改火灾隐患;

  (六)装饰、装修房屋时,按照国家、上海市消防技术标准和管理规定,安装、使用电器产品、燃气用具,以及设计、敷设管路;

  (七)在安全地点停放汽车、助动车、摩托车和电动自行车,落实消防安全措施;

  (八)保护火灾现场,配合有关部门开展火灾原因调查;

  (九)对孤寡老人、残疾人、瘫痪病人及未成年人等被监护人员落实必要的防火安全保护措施;

  (十)参加消防疏散逃生演练。

  第十三条(业主、物业使用人权利)

  业主、物业使用人对住宅物业所属消防设施的配备和完好情况享有知情权,并有权对物业服务企业履行物业服务合同中约定的消防安全事项的情况进行监督。

  第十四条(业主大会、业主委员会职责)

  业主大会、业主委员会在住宅物业消防安全管理中应当履行下列职责:

  (一)组织、督促业主、物业使用人遵守消防法律法规,监督临时管理规约、管理规约约定的消防安全事项的实施;

  (二)与村民委员会、居民委员会相互协作,共同做好住宅物业的消防安全工作;

  (三)配合村民委员会、居民委员会依法履行消防安全自治管理职责,支持居、村民委员开展消防工作,并接受其指导和监督;

  (四)监督、协助物业服务企业落实消防安全防范服务工作;

  (五)依据消防法律、法规、规章和消防技术标准及专项维修资金管理的相关法律、法规、规章,根据物业服务企业申请,按照程序批准使用专项维修资金,维修更新消防设施、器材;

  (六)法律、法规、规章和消防技术标准规定的其他消防安全职责。

  第十五条(物业服务企业职责)

  物业服务企业在住宅物业消防安全管理中应当履行下列职责:

  (一)制定并落实管理区域的消防安全制度、操作规程,实行逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制,组建志愿消防队;

  (二)配合公安派出所和村民委员会、居民委员会开展消防工作,落实物业服务合同中约定的消防安全防范服务事项;

  (三)组织对物业服务企业员工进行消防安全培训,开展消防安全宣传教育,指导、督促业主和物业使用人遵守消防安全管理规定,及时劝阻业主和物业使用人的违法行为;

  (四)定期对管理区域内的共用部位开展防火巡查、检查,消除火灾隐患,保障疏散通道、安全出口、消防车道畅通,保障消防车作业场地不被占用;

  (五)定期对管理区域内的共用消防设施、器材及消防安全标志进行维护管理,确保完好有效;

  (六)制定灭火和应急疏散预案,每月应当至少开展一次灭火、救生技能训练;每年应当组织业主、物业使用人至少进行一次以上消防设施、器材使用、灭火和安全疏散为重点的消防演练;

  (七)落实消防控制室管理制度,发现火灾及时报警,积极组织扑救,并保护火灾现场,协助火灾事故调查;

  (八)法律、法规、规章和消防技术标准规定的其他消防安全职责。

  第三章 日常消防安全管理

  第十六条(物业管理人员)

  物业服务企业主要负责人是住宅物业管理公共区域的消防安全责任人,物业服务企业派驻住宅小区的负责人应当全面做好住宅物业管理公共区域内的消防安全工作。

  第十七条(志愿消防管理员)

  村民委员会、居民委员会应当在每栋楼中确立一名志愿消防管理员、志愿消防宣传员,负责定期开展消防安全检查和消防安全常识宣传。

  第十八条(防火巡查、检查)

  物业服务企业应当对住宅物业管理区域内的共用部位进行每日防火巡查,每月至少进行一次防火检查,及时发现和消除火灾隐患。

  第十九条(处置程序)

  物业服务企业发现业主、物业使用人妨害公共消防安全行为的,应当及时进行劝阻、制止并告知整改。

  对拒不整改的,应当及时向业主委员会、村民委员会、居民委员会、公安派出所、城管综合执法部门予以报告,并在违法行为实施的区域内的显著位置进行公告,告知业主、物业使用人违法的行为以及将承担的法律责任。

  第二十条(房屋装修告知)

  业主、物业使用人需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业。

  物业服务企业应当将房屋装饰装修中的消防安全禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人,并在房屋装修期间定期开展消防安全检查。

  第二十一条(安全培训)

  物业服务企业的消防安全责任人、消防安全管理人和专职消防管理人员应当参加具有消防培训资质的机构组织的消防安全培训,具备相应的消防安全知识和管理能力。

  物业服务企业应当组织员工进行岗前消防安全培训,并对每名员工每年至少进行一次消防安全培训。

  第二十二条(禁止行为)

  禁止任何单位和个人在住宅物业区域内实施下列行为:

  (一)搭建临时建筑物、构筑物或者改变建筑物用途不符合消防安全要求的;

  (二)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的;

  (三)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口和有其他妨碍安全疏散行为的;

  (四)占用、堵塞、封闭消防车道,妨碍消防车通行;

  (五)将架空层、设备层、避难层、车库等出租、使用不符合消防安全要求的;

  (六)在疏散通道、安全出口处使用明火;

  (七)生产、储存、经营易燃易爆危险物品;

  (八)擅自清除火灾事故现场。

  第二十三条(电动车管理)

  住宅小区应当设置电动车集中停放、充电场所,设置符合用电安全要求的充电设施,采取防火分隔措施。因客观条件无法设置集中停放、充电场所的,物业服务企业应当加强日常管理,做好巡查、检查工作。禁止违反用电安全要求私拉电线和插座给电动车充电。

  禁止在疏散通道、安全出口、楼梯间停放电动自行车。

  第二十四条(消防档案)

  物业服务企业应当建立消防档案。消防档案应当包括下列内容:

  (一)住宅物业基本概况和消防安全重点部位、消防器材设施基本情况;

  (二)消防法律文书、建设工程消防设计审核验收或备案的文书、验收图纸等资料;

  (三)消防安全制度,灭火和应急疏散预案,志愿消防队建队情况;消防安全责任人、管理人等人员情况;

  (四)建筑消防设施维修保养检测记录,防火检查、巡查记录,火灾隐患整改记录,消防值班室值班记录,消防宣传教育培训、消防演练记录。

  鼓励物业服务企业建立消防电子档案。

  第四章 消防设施设置和管理

  第二十五条(标识、标志)

  物业服务企业应当在管理区域内设置下列标识、标志:

  (一)消火栓、灭火器、防火门、防火卷帘等消防设施、器材,消防车道、消防车作业场地、疏散通道等附近设置禁止占用、遮挡的明显标识;

  (二)楼栋的进出口、电梯口等出入口设置消防安全宣传标志;

  (三)电动自行车集中充电处标志。

  第二十六条(器材设置)

  物业服务企业在住宅物业管理区域内配置的消防器材应当符合上海市有关志愿消防队配备标准。

  第二十七条(消防设施配置)

  高层住宅经业主大会同意,可以结合住宅的修缮,增设应急广播、报警装置以及其他建筑消防设施,增设建筑消防设施所需要的资金以业主自筹为主,政府给予适当补助。

  鼓励在居民住宅户内安装独立式火灾探测报警器,在老式砖木结构居民住宅楼的共用部位安装简易水喷淋装置、局部应用自动喷水系统。

  第二十八条(自动消防设施维护)

  设有自动消防设施的居民住宅区,物业服务企业应委托具有相应资质的单位,对自动消防设施定期进行维护、保养。

  第二十九条(共用消防设施维护费用)

  共用消防设施保修期内的维修费用,由物业建设单位承担。保修期满后的维修、更新和改造等费用,纳入共用设施设备专项维修资金开支范围。

  没有专项维修资金或者专项维修资金不足的,消防设施维修、更新和改造等费用由业主按约定承担;没有约定或者约定不明的,由各业主按其所有的产权建筑面积占建筑总面积的比例承担。

  共用消防设施属人为损坏的,费用应当由责任人承担。

  第三十条(专项维修资金紧急使用)

  发生危及房屋安全并经公安机关消防机构、公安派出所出具整改文书等紧急情况,需要立即动用专项维修资金对共用消防设施进行维修、更新和改造的,物业服务企业应当立即采取应急防范措施,并制定维修、更新方案,同时向业主委员会和物业所在地房管办事处报告。

  业主大会成立前,物业服务企业应当持有关材料,报区、县房屋行政管理部门审核同意,并经具有相应资质的中介机构审价后,在专项维修资金中直接列支;业主大会成立后,物业服务企业应当持有关材料,向业主委员会提出,由业主委员会审核同意,报区、县房屋行政管理部门备案,并经具有相应资质的中介机构审价后,在专项维修资金中列支。

  发生本条第一款所列情形,业主委员会不同意的,物业服务企业向区、县房屋行政管理部门申请,区、县房屋行政管理部门进行审核后组织代为维修,维修费用在专项维修资金中列支。

  第五章 综合治理

  第三十一条(诚信记录)

  对于违反住宅物业消防安全管理的单位和个人,将其处罚信息纳入上海市公共信用信息服务平台。

  第三十二条(限制登记)

  对于存在搭建临时建筑物、构筑物占用防火间距、消防车道等消防安全违法行为的业主,经公安机关消防机构通知拒不整改的,房地产登记机构应当不予登记。

  第三十三条(物业资质管理)

  房屋行政管理部门应当将物业服务企业履行消防安全情况纳入企业资质升降奖惩机制,加大物业服务企业和项目经理的诚信信息的公开力度。对共用管理区域发生亡人火灾事故负有责任的,房屋行政管理部门应当降低物业服务企业资质等级。

  第三十四条(综合监管)

  房屋行政管理部门应当将消防工作情况纳入对物业服务企业的评价内容,并以适当方式将考核结果向社会公开。

  第三十五条(房屋租赁)

  出租人与承租人应当在房屋租赁合同中明确各自的消防安全责任。

  出租人应当确保出租房屋符合消防安全要求,承租人在租赁房屋内不得实施违反消防安全的行为。

  第三十六条(保险)

  上海市鼓励住宅物业服务企业投保火灾公众责任保险,鼓励业主与使用人投保家庭财产险。

  鼓励保险公司承保火灾公众责任保险和家庭财产险。

  第六章 法律责任

  第三十七条(指引条款)

  违反本办法有关住宅物业消防安全管理的行为,《中华人民共和国消防法》、《上海市消防条例》等法律、法规有处罚规定的,依照有关规定处罚。

  第三十八条(擅自出租的处罚)

  单位或个人违反本办法第二十二条第五项,出租、使用架空层、设备层、避难层、车库等不符合消防安全要求,由公安机关消防机构责令改正并处以5000元以上2万元以下罚款,情节严重的,处2万元以上5万元以下的罚款。

  业主大会、业主委员会存在前款行为的,物业所在地的区县人民政府房地行政管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第三十九条(对未建立档案的处罚)

  物业服务企业违反本办法第二十四条规定,未建立档案或档案不全的,由公安机关消防机构责令限期改正,逾期不改正的,处以警告;情节严重的,处500元以上2000元以下罚款。

  第四十条(对未设置标识、标志的处罚)

  物业服务企业违反本办法第二十五条,未在管理区域设置消防标识、标志的,由公安机关消防机构责令限期改正,逾期不改的,处以5000元以上2万元以下罚款,情节严重的,处2万元以上5万元以下的罚款。

  第四十一条(行政责任)

  公安机关及其消防机构、房屋行政管理部门、城管执法部门未按照本办法规定履行住宅物业消防安全管理职责,造成不良影响的,由上级主管部门依据职权责令改正、通报批评,并可以对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予警告、记过或者记大过处分。

  第四十二条(处罚主体)

  本办法第二十二条第一、二、三、四项规定的行为,由城管执法部门实施行政处罚;其他违法行为,由公安机关消防机构实施行政处罚。

  第七章 附则

  第四十三条(定义)

  本办法下列用语的含义:

  (一)住宅物业,是指供家庭居住使用的房屋(含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅部分)及配套的设施、设备和相关场地。

  (二)共用消防设施,是指住宅物业内建设费用已分摊进入住房价格的火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防排烟系统以及应急广播和应急照明、安全疏散设施等。

  第四十四条(施行日期)

  本办法自 年 月 日起施行。

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