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滁州市人民政府办公室关于进一步加强滁城物业管理工作的意见(滁政办[2017]6号)

时间:2017-02-24 09:48:22  来源:滁州市人民政府  作者:   打印

琅琊区、南谯区人民政府,市政府有关部门、直属机构:

  为进一步提高滁城物业管理水平,完善长效管理机制,创建文明、和谐、宜居的生活环境,经市政府同意,现就加强滁城物业管理工作提出如下意见。

  一、建立健全物业管理工作机制

  按照“重心下移、条块结合、以块为主、四级联动”的原则,进一步明确职责分工,严格考核。

  (一)部门工作职责。

  市国土房产管理部门是全市物业管理行政主管部门,负责贯彻执行国家、省、市物业管理的有关政策规定,研究、制定行业管理制度和行业服务标准;负责全市物业服务行业的指导和监督;负责本市城区物业专项维修资金的监督、管理;负责组织对各地物业管理工作的考核。

  市发展改革部门会同市国土房产管理负责城区住宅小区物业服务收费政府指导价标准的制定、调整以及监督管理,依法查处物业服务企业的价格违法行为。负责将物业管理行业纳入现代服务业体系。

  市财政部门负责为物业管理主管部门开展工作提供资金保障。加大资金投入,支持老旧小区综合治理改造。

  市公安部门加大安全防范和管理力度,依法查处违反治安管理处罚法以及违规燃放烟花爆竹等行为;负责物业管理区域的消防监督检查、消防知识培训等工作,依法查处违反消防安全管理规定的违法违规行为。

  市人防部门负责物业管理区域内人防工程的监督管理,审批人防地下室的开发利用和拆除,核发核验《人防工程平时使用证》;依法查处侵占、损害、擅自变更用途及擅自拆除人防工程设施设备等行为。

  市环保部门负责牵头依法处理物业管理区域内经营单位的乱排乱放、噪音污染等违法违规行为。

  市规划建设部门负责对住宅小区内新建、扩建、改建的房屋建设工程质量进行监督管理,处理在保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾;负责制定商品房小区质量保证金管理办法;负责物业管理区域物业服务用房的规划监管。

  市工商部门负责对物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法违规行为依法进行查处。

  市质监部门负责监督物业服务企业委托具备资质的单位进行电梯维护保养,监督物业服务企业安全合法使用、管理电梯,依法查处物业服务企业违法违规使用、管理电梯的行为。会同国土房产部门制定滁州市城区住宅小区物业服务标准。

  市城管部门负责查处小区内毁坏绿化、乱搭乱建和违法建设行为,负责查处违反规定倾倒生活废弃物、排放油烟、擅自设置户外广告等行为。

  市林业园林部门负责新建小区绿化的验收工作,协助市城管部门查处物业管理区域内毁坏绿化的行为。

  市司法部门负责加强对各级物业管理矛盾纠纷的行政调解、司法调解和人民调解的指导,建立物业矛盾纠纷调处律师库。

  (二)属地管理工作职责。

  琅琊区、南谯区、滁州经开区和苏滁产业园物业管理部门必须切实履行属地管理职责,全面负责辖区内物业管理工作。其主要工作职责:负责辖区内物业服务企业日常监管和信访投诉的处理;指导、监督和管理物业管理招投标活动;负责依法查处物业服务企业的违法违规行为;负责辖区内物业矛盾纠纷调处;指导和监督物业承接查验,物业专项维修资金使用方案的受理和初审;负责指导和监督本辖区内街道(乡镇)、社居委(村委会)物业管理工作的开展和考核、考评工作,组织开展辖区内街道(乡镇)、社居委(村委会)物业管理工作人员和业主委员会成员的业务宣传培训。

  街道办事处(乡镇人民政府)是所辖区域物业管理工作的责任主体,在物业管理部门指导下,具体负责本辖区的物业管理工作。其主要工作职责:指导和协助业主大会的成立和业主委员会选举工作,指导和监督业主大会、业主委员会开展工作,指导开展维修资金使用及续筹工作;建立物业矛盾调处机制,负责协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系,负责处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的矛盾纠纷;负责辖区范围内物业服务企业交接、协调和无物业管理小区、老旧小区的日常管理工作。

  社居委(村委会)协助街道办事处(乡镇人民政府)负责协助和配合指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作;指定专人作为小区物业管理工作协调员,并在小区内公布,协助处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷;与街道(乡镇)建立物业管理联动机制,接受物业服务企业退出项目的预警报告,协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题;发现本区域内有违法建设等违反物业管理有关法律、法规的行为,应当及时向有关部门报告。

  二、加强物业管理基础工作

  (一)建立“质价相符”的物业服务收费机制。

  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则,按照有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的具体物业服务收费项目按照国家和省相关规定执行。市发展改革部门在制定政府指导价时应综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况,制定相应级别的基准价和浮动幅度,并向社会公布。

  (二)规范物业管理招投标活动。

  建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式,选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。投标人少于3个或者建筑面积5万平方米以下的住宅物业、建筑面积2万平方米以下的非住宅物业,经物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  业主大会可以通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式,选聘具有相应资质的物业服务企业。业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的,业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后,提请业主大会投票表决。

  (三)加强供水、供电、供气、供热等设施设备管理。

  新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等最终用户的分户计量表或者最终用户入户端口以外的专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和专业技术规范。

  在竣工验收合格后,应当将物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理,专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任,有关费用由专业经营单位承担。

  老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的,按专业经营单位要求改造后,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。

  (四)完善维修资金应急使用通道。

  建立维修资金紧急情况使用的快速通道,对危及人身安全的电梯故障、消防设施损坏、屋面和外墙体防水损坏渗漏、二次供水设施损坏等紧急情况,要简化专项维修资金使用审批程序,保障突发事件和快速抢修的资金。

  (五)加强物业管理矛盾纠纷调处。

  琅琊区、南谯区政府及滁州经开区、苏滁产业园管委会要建立物业管理联席会议制度和投诉受理制度,及时处理辖区内重大矛盾纠纷;街道(乡镇)应依托其矛盾调处中心,负责调解辖区内物业管理矛盾纠纷;社居委(村委会)应定期排查辖区内存在的矛盾纠纷,协助街道(乡镇)做好调处和化解工作。

  (六)建立提高物业服务费收缴率的保障机制。

  积极引导广大业主增强主动交纳物业服务费的意识,履行物业服务合同,按时足额交纳物业服务费等合理费用。对不按约定交纳物业服务费的业主或使用人,物业服务企业可以催缴、申请调解、提起诉讼或仲裁。

  三、加强对物业服务企业的监管

  (一)规范物业服务企业服务行为。

  物业服务企业要严格按照合同约定开展优质服务,对业主在物业管理区域内违规装饰装修、随意停放车辆、私自改变房屋用途、违章搭建、摆摊设点、占道经营、毁绿种菜、乱扔垃圾、随意养犬、噪音污染及污水和油烟乱排放等扰民和违法违规行为要及时予以劝阻和制止。制止无效的,要立即向有关部门报告,有关部门应依法受理。各区物业管理部门要大力开展物业服务市场秩序整治活动,加大对物业服务企业侵犯业主权益、未取得资质、超越资质、挂靠经营等行为的查处力度。外地物业服务企业承接物业服务项目的,应当及时到物业管理部门办理备案。

  (二)严格物业承接查验管理。

  新建住宅区物业交付使用前,物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业共用部位、共用设施设备开展承接查验。未进行承接查验不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。建设单位、物业服务企业未按规定履行承接查验义务的,由物业所在地物业管理部门责令限期改正;逾期仍不改正的,作为不良经营行为记入企业信用档案。

  四、加强对业主大会、业主委员会的指导和监督

  琅琊区、南谯区、滁州经开区和苏滁产业园物业管理部门负责辖区内业主大会会议决定、管理规约、议事规则以及业主委员会的备案工作。

  街道办事处(乡镇人民政府)负责组织、指导成立业主大会会议筹备组,筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任,建立业主大会和业主委员会会议召开、议事、财务及印章管理制度;对业主委员会委员资格终止或业主委员会任期届满拒不移交印章、相关财物和档案资料的,其他业主委员会委员或新一届业主委员会可以请求物业所在地公安机关予以协助。建立业主委员会主任离任审计制度。

  社居委(村委会)协助配合街道办事处、乡镇人民政府指导、协调和监督业主大会、业主委员会依法开展工作。因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的,在新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。

  建设单位和前期物业服务企业应当配合、协助业主大会筹备组开展工作。建设单位要向筹备组提供相关文件资料,并承担筹备召开首次业主大会所需费用。

  业主大会、业主委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导下开展工作。根据法律、法规、管理规约的规定和业主大会议事规则的约定行使合法权利、履行相应义务,自觉接受监督。

  五、推进“无物管”小区物业管理工作

  加强无物业管理的老旧小区物业管理工作,推进物业管理全覆盖。街道(乡镇)具体负责辖区内“无物管”小区物业管理全覆盖工作,规模较大的,要选聘物业服务企业进行管理 ;规模较小的,可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。鼓励街道(乡镇)成立物业服务中心,专项负责辖区范围内无法实行专业化管理的“无物管”小区物业管理工作。为推进解决 “无物管”小区物业管理全覆盖经费不足问题,各辖区政府和街道(乡镇)应加强资金投入,保障“无物管”小区的物业管理工作。同时,加大宣传力度,引导业主树立有偿服务的理念,逐步将“无物管”小区管理转变为市场化物业服务模式。

  六、保障措施

  (一)加强组织领导。成立滁城物业管理领导小组,由市政府分管负责同志任组长,市政府相关副秘书长任副组长,相关单位分管负责人为成员。领导小组办公室设在市国土房产局,市国土房产局分管负责同志兼任办公室主任。领导小组建立定期召开联席会议制度(原则上每半年召开一次,根据需要可适时召开),协调解决物业管理中的各类问题。

  (二)强化工作责任。琅琊区、南谯区、滁州经开区和苏滁产业园要建立相应领导和工作机构,贯彻落实物业管理各项具体工作。要充实各级物业管理人员,街道办事处(社管中心)按每2万人配备1名物业管理人员的要求尽快配齐人员,基层社区配备1-2人主抓。

  (三)落实考核奖惩。市政府将物业管理工作纳入年度目标进行考核,实行统一领导、统一协调、统一考核,严格落实地方和部门的工作职责,形成齐抓共管的良好局面。

2017年2月4日

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