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《新疆维吾尔自治区物业管理条例》(自2017年7月1日起施行)

时间:2017-06-06 09:17:22  来源:新疆日报  作者:   打印

第五章 物业管理服务与收费

第一节 物业管理服务

  第五十四条物业管理服务应当包括下列主要内容:

  (一)共有部分、共用设施以及业主共有车库、车位的使用管理、维护养护;

  (二)公共绿化管护;

  (三)共有部分、公共区域的清扫保洁、冰雪清除等环境卫生维护;

  (四)公共区域的秩序维护,安全防范、救助等事项的协助工作;

  (五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等工作;

  (六)代收取的业主共有房屋、设施、车库(位)等使用费的账务管理;

  (七)制定物业专项维修资金使用方案;

  (八)保管物业服务档案和物业档案;

  (九)其他物业管理服务事项。

  鼓励物业管理人拓展服务范围,满足业主多元化生活服务需求。

  第五十五条业主大会决定委托物业管理人进行物业管理的,应当与受委托方签订物业服务合同,明确双方的权利和义务。

  物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、计费方式、物业管理用房、合同期限、合同解除、违约责任等事项作出约定。

  鼓励使用物业服务合同示范文本。

  第五十六条物业管理人经业主大会或者业主大会执行机构同意,可以将共有部分、共用设施的维修养护、绿化管护、清扫保洁、冰雪清除、秩序维护、安全防范,以及业主共有收益账务管理等事项委托专业单位实施,并明确管理责任和服务标准。受委托的专业单位对业主权益造成损害的,物业管理人承担连带责任。

  第五十七条业主对物业管理服务合同以外的买卖、装修房屋交付验收,停车保管、人身财产安全防范,房屋、车位中介服务,房屋专有部分清扫、保洁、维修,物流配送、养老护理等事项有服务要求的,可以与物业管理人协商,就服务事项、服务标准、费用收取、违约责任等事项进行约定。

  第五十八条解除或者终止物业服务合同,应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应当提前九十日通知。

  第五十九条物业服务合同解除或者终止后,物业管理人与业主大会执行机构应当按照合同约定办理退出手续,并履行下列交接义务:

  (一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

  (二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

  (三)移交物业服务用房;

  (四)清算预收、代收的有关费用;

  (五)法律、法规规定的其他事项。

  物业管理人未履行通知义务或者未办理物业移交手续的,不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

  第六十条业主认为物业服务质量未达到合同约定标准,或者对物业管理服务有异议的,可以向业主大会执行机构或者县(市)房地产行政主管部门投诉。

  业主大会执行机构或者县(市)房地产行政主管部门,应当对投诉事实及时核查;涉及房屋共有部分、共用设施的,应当询问所涉范围其他业主的意见。经核查属实的,业主大会执行机构或者县(市)房地产行政主管部门应当向物业管理人发出整改通知,督促其限期整改;业主投诉不成立的,予以回复并进行说明。

  第六十一条县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督管理,建立健全物业服务企业信用体系和企业信用信息披露制度,将物业服务质量列入信用考核指标,提高业主、业主大会执行机构、居民委员会考评意见的权重系数。

  第六十二条任何单位和个人不得强迫物业管理人代收有关费用和提供无偿服务。

  有关行政主管机关不得作出减损物业管理人权益或者增加其义务的决定。

  第六十三条物业管理人依法享受国家和自治区有关税收优惠政策。

  物业管理区域内共用设施维护、保洁、绿化等使用水的,水费按照绿化用水价格执行;使用电、气的,电费、燃气费按照居民用电、用气价格执行。

第二节 物业服务收费

  第六十四条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费实行政府指导价,其他物业服务收费,实行市场调节价。

  实行政府指导价的,价格主管部门应当会同房地产主管部门,根据物业类型、服务内容、服务等级等,制定相应的基准价和浮动幅度,并综合物价指数变动情况,适时予以调整,及时向社会公布。

  实行市场调节价的,物业管理人应当就完成服务项目进行成本测算,并在物业服务合同中约定服务标准、服务质量、计费方式等。

  政府在商品住宅小区配建的保障性住房,保障户无法单独选择物业服务等级标准的,市、县人民政府应当根据保障对象的经济承受能力,对保障户交纳物业服务费给予补助。

  第六十五条尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。已交付的物业,物业服务费由业主承担,建设单位与业主另有约定的除外。

  第六十六条物业管理人违反价格管理规定及物业服务合同约定,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的、强制服务或者变相强制服务并收费、或者不按规定实行明码标价的,业主大会执行机构对超收部分有权制止或者纠正,业主有权拒交。

  物业管理人履行合同义务的,业主应当按照合同约定交纳物业服务费,不得拒交或者恶意拖欠。

  第六十七条业主将物业交付他人使用,约定由物业使用人交纳物业费的,应当督促物业使用人履行约定;物业使用人欠交物业服务费的,业主承担连带责任。

  业主将物业产权转移时,应当结清物业服务费。

  第六十八条水、电、气、热供应单位应当向最终用户直接收取费用,不得强迫物业管理人代收代交。物业管理人代收水、电、气、热费用的,不得向业主加收手续费。

  物业管理人不得因业主欠缴物业服务费限制业主的水、电、气、热卡充值,影响业主正常生活。

第六章 物业的保修与维护

第一节 物业保修、维护责任

  第六十九条建设单位应当按照国家和自治区规定的保修范围和保修期限,承担物业保修责任。建设单位将保修责任委托物业管理人承担的,应当在物业管理区域内公示,给业主造成损失的,依法承担连带责任。

  建设单位应当建立物业投诉处理制度。物业存在缺陷,属于保修范围和保修期限的,建设单位应当即时登记、查看,与业主、物业管理人商定修复方式、期限。因物业质量缺陷或者有安全隐患影响使用的,建设单位或者其委托的物业管理人应当采取补救措施,并对造成的损失依法承担赔偿责任。

  第七十条物业保修期限届满后,房屋专有部分的养护、维修,由业主负责。

  房屋专有部分出现危害安全、公共利益和他人合法权益的,业主应当及时处理,相邻业主应当提供便利。

  第七十一条物业保修期限届满后,建筑物共有部分及共用设施的维护、保养由物业管理人负责。电梯、锅炉等特种设备,应当由特种设备生产厂商负责维护、保养或者由取得相应资质的专业维修单位负责。

  第七十二条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位,应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施的维修、养护、更新等责任及相关费用。

  专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主应予以配合。

第二节 住宅专项维修资金

  第七十三条专项维修资金用于共有部分、共用设施保修期满后的养护、维修和更新、改造。专项维修资金的交存、续交、使用、管理,按照国家和自治区有关规定执行。

  第七十四条需要使用专项维修资金的,应当经维修、更新、改造共有部分、共用设施最小使用单元三分之二以上且专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。发生下列危及房屋使用安全的紧急情况,经业主大会执行机构同意,物业管理人可以委托维修、更新、改造单位制定紧急处置方案,即时组织抢修。处置方案、抢修结果、费用支出等在物业管理区域内公布,接受业主的监督:

  (一)屋面防水损坏造成渗漏的;

  (二)电梯故障停止使用的;

  (三)经房地产行政主管部门鉴定为危房需要加固、维修的;

  (四)房屋局部有垮塌、脱落危险的;

  (五)共用消防设施、设备损坏已不具备防火、灭火功能的;

  (六)其他危及房屋使用安全的情形。

  国家对老旧小区改造和老旧电梯更新需要使用维修资金另有规定的,从其规定。

第七章 老旧住宅区物业管理

  第七十五条对配套设施不齐全、环境质量较差的老旧住宅区,县(市)人民政府应当采取措施进行改造整治,改造整治规划和年度计划应当向社会公布。

  第七十六条对业主数量较少的老旧住宅区,市或者县(市)房地产行政主管部门应当合理整合物业管理区域,也可以组织协调多个老旧住宅区共同委托一个物业服务企业或者其他管理人管理。

  第七十七条老旧住宅区内的道路、照明、绿地、消防、文化体育设施、物业服务用房的建设、改造资金,由政府承担;属于设施不配套等遗留问题的,由原产权单位或者建设单位承担;老旧住宅区水、电、气、热、通信、有线电视等市政公用设施、设备建设、改造资金,由专业经营单位承担。

  第七十八条鼓励具备条件的老旧住宅区,结合改造整治,建设经营性用房、车库、车位,规划行政主管部门办理规划许可时,可以适度提高容积率和建筑密度。新建的经营性用房、车库、车位归全体业主共有,经营收益可以弥补改造整治资金的不足,或者纳入住宅专项维修资金管理。

  第七十九条县(市)房地产行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府应当督促、指导老旧住宅区成立业主大会实行业主自治管理。

第八章 法律责任

  第八十条建设单位违反本条例第十条第三款、第二十条第一款规定,未向房屋买受人明示物业管理区域、前期物业服务合同、临时管理规约的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正;逾期不改的,处一万元以上五万元以下的罚款。

  第八十一条建设单位违反本条例第十五条规定,擅自处分属于业主共有车库、车位的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,并处五万元以上二十万元以下的罚款,给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第八十二条建设单位违反本条例第二十一条、第二十二条规定,交付的前期物业不符合要求的,不得收取物业服务费,并由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改的,对建设单位处建设工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;

  物业管理人违反前款规定,承接的前期物业不符合要求的,不得收取物业服务费,并由县级以上人民政府房地产行政主管部门处五万元以上十万元以下的罚款。

  第八十三条建设单位、物业管理人、专业维修单位、专业经营单位违反本条例规定,不履行或者拖延履行保修、维修、养护责任的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改的,处十万元以上二十万元以下的罚款,造成业主损失的,依法承担赔偿责任。

  第八十四条业主委员会委员违反本条例第四十条规定,退还挪用、侵占业主的共有财产和索取、收受的报酬及得到的不当利益;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八十五条业主、物业管理人和物业使用人违反本条例第四十五条第一款规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任;违反行政管理规定的,由县级以上人民政府规划、建设、房地产、城市管理、公安、环境保护等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。

  第八十六条物业管理人违反本条例五十九条规定,解除、终止物业服务合同后拒不办理退出手续的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门处五万元以上二十万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第八十七条物业管理人违反本条例第六十六条规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的、强制服务或者变相强制服务并收费、或者不按规定实行明码标价的,由县级以上人民政府价格主管部门责令改正,限期退还违规收取的收费;情节严重的,依照有关法律法规的规定予以处罚。

  第八十八条物业管理人违反本条例第六十八条代收水、电、气、热等费用向业主加收手续费的,或者限制为业主水、电、气、热卡充值,影响业主生活的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正,限期退还加收费用。

  第八十九条县级以上人民政府房地产行政主管部门,街道办事处或者乡镇人民政府,以及其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分:

  (一)未按照规定的期限、条件划分物业管理区域的;

  (二)未按照规定组织指导成立业主大会筹备组、业主大会或者干预、阻挠业主大会执行机构选举的;

  (三)接到举报投诉不及时处理的;

  (四)其他不履行法定职责的行为。

  第九十条违反本条例规定,应当予以处罚的其他行为,依照有关法律、法规的规定执行。

第九章 附则

  第九十一条本条例下列用语的含义:

  (一)容积率,是指建设用地合理使用的规划控制指标,以建设用地规划许可范围内总建筑面积与用地面积的比值表示。

  (二)其他管理人,是指社区(居委会)依法成立的便民服务组织,或者提供清扫保洁、冰雪清除、保安巡查、绿化管护、房屋修缮与设施养护、维修与抢修、管道疏通等专业服务的单位。

  (三)共有部分,是指承担建筑物主体承重结构的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、避难层、设备间等。

  (四)共用设施,是指业主共有的建筑物附属设施、设备,主要包括电梯、水泵、水箱、天线、楼道灯、避雷装置、消防设施、给排水管线、共用采暖及空调管线设备,物业管理区域内的道路、绿地、人造景观、路灯、沟渠、池、井、视频监控、门禁、围栏、垃圾容器、公益性文体设施和市政公用产品供应管线,以及共用设施使用的房屋等。

  第九十二条自治区人民政府可以根据本条例,制定物业管理的具体规定和办法。

  第九十三条本条例自2017年7月1日起施行。

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