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《太原市物业管理条例》(自2017年5月1日起施行)

时间:2017-09-22 17:28:35  来源:太原市人民代表大会常务委员会  作者:   打印

第五章 物业的使用和维护

  第三十九条 业主、物业使用人和物业服务企业,使用物业应当遵守有关法律、法规、规章、临时管理规约和管理规约的规定。

  第四十条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)违反规定进行装饰、装修,损坏或者擅自改变房屋主体、承重结构和门窗位置;

  (二)擅自在建(构)筑物上悬挂、张贴物品或者涂写、刻划;

  (三)违法搭建建(构)筑物;

  (四)侵占、破坏共用部位和共用设施设备;

  (五)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质等危险性物品;

  (六)制造超过规定标准的噪音、振动;

  (七)擅自在楼道等业主共有区域堆放物品;

  (八)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

  (九)违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;

  (十)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。有前款所列行为之一的,物业服务企业应当及时进行劝阻、制止,并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为和侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  第四十一条 业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的,物业服务企业应当予以制止,并及时向相关部门报告。

  第四十二条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库的所有权,依据规划按照出资情况确定。

  业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆的车位、车库,属于业主共有。

  物业管理区域内的车位、车库,应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;车位、车库有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

  第四十三条 利用物业共有部分设置车位、车库的,应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,并经规划部门审核,但不得占用消防通道及其他安全设施用地。

  第四十四条 物业管理区域内车位、车库不足的,经百分之二十以上业主提议,召开业主大会,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,在不占用消防通道、城镇公共道路、城市园林绿地等市政设施以及公共配套设施的前提下,经规划部门审核后,可以在物业管理区域内增建车位、车库。

  第四十五条 物业服务企业利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营的,在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的情况下,经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准后方可进行。

  经营性活动的收益主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金,具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主委员会约定。业主委员会应当将有关情况报告业主大会。

  第四十六条 开发建设单位应当按照国家和省有关规定的保修期限和范围,承担物业的保修责任。保修期满后,物业专有部分、专有设备的维修养护由业主自行负责,有约定的,从其约定;共有部分保修期满后的维修责任由相关业主共同承担,维修费用由相关业主按照专有部分建筑面积比例分摊。

  发生危及房屋使用安全的紧急情况时,物业服务企业或者其他管理人应当及时报告业主委员会、街道办事处或者乡(镇)人民政府及相关部门,并组织抢修、更新或者采取应急防范措施,费用由相关责任人承担。

  第四十七条 开发建设单位应当在房屋合同备案或者交房前,按照物业总建筑面积以及交存标准向市、县(市)房产主管部门统一交存住宅专项维修资金。物业交付使用时开发建设单位按照专有部分建筑面积以及同一交存标准向业主收取住宅专项维修资金,其余部分的住宅专项维修资金由开发建设单位承担。

  物业总建筑面积以具有法定测绘资质的单位提供的测绘成果为准。交存标准由市房产主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定,报经市人民政府批准后公布实施。

  第四十八条 保修期满后,物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用,按照国家、省、市住宅专项维修资金管理相关规定列支。

  本条例实施前,业主未交存住宅专项维修资金,发生维修相关费用的,由维修所涉及的业主按照专有部分建筑面积的比例分摊。

  第四十九条 住宅专项维修资金由市、县(市)房产主管部门确定的住宅专项维修资金管理机构管理。住宅专项维修资金管理机构所需的管理费用在住宅专项维修资金的增值收益中列支。

  第五十条 在物业管理区域内,发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时,可以不经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意,申请使用住宅专项维修资金:

  (一)电梯故障;

  (二)消防设施故障;

  (三)屋面、外墙渗漏;

  (四)排水设施堵塞、爆裂;

  (五)楼体外立面存在脱落危险;

  (六)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。需要应急使用住宅专项维修资金的,业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位持相关专业机构出具的鉴定报告向市、县(市)住宅专项维修资金管理机构提出申请。

  没有业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位的,由社区居(村)民委员会提出申请。

  住宅专项维修资金管理机构应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起三个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后,应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

  住宅专项维修资金管理机构应当方便快捷地处理应急维修事项,加强监督管理,保障资金安全。

第六章 保障措施

  第五十一条 市、县(市、区)人民政府应当将物业管理工作纳入城市治理工作体系,建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

  第五十二条 市房产主管部门负责制定全市物业管理活动的相关政策措施,研究制定物业服务标准规范。对前期物业服务项目招投标进行管理,负责物业管理区域备案和专项维修资金使用的监督管理。

  第五十三条 县(市)房产主管部门确定本辖区内物业管理区域的划分。县(市、区)房产主管部门做好以下工作:

  (一)负责物业管理项目备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;

  (二)对物业服务企业进行监督检查,开展物业服务质量专项检查;

  (三)组织开展物业管理项目调查,建立相关物业管理档案;

  (四)指导和监督物业管理纠纷的调解和处理;

  (五)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定;

  (六)法律、法规、规章规定的其他职责。

  第五十四条 街道办事处或者乡(镇)人民政府应当做好以下工作:

  (一)建立物业管理矛盾投诉调解机制;

  (二)指导和监督辖区内业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等活动;

  (三)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

  (四)法律、法规、规章规定的其他职责。

  第五十五条 市、县(市、区)相关部门应当按照各自职责,做好以下工作:

  (一)发展与改革部门负责信用信息的管理和物业服务收费的监督检查;

  (二)经济与信息化部门负责供电企业的监督检查和通讯企业的协调指导;

  (三)住房和城乡建设部门负责房屋建筑工程保修期内对开发建设单位履行质量保修责任的监督;

  (四)城乡管理部门负责供水、供暖和供气供给的监督管理、检查;

  (五)公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为,对消防、监控安防、宠物饲养、车辆停放、房屋租赁等开展监督检查管理工作;

  (六)财政部门负责住宅专项维修资金等的监督工作;

  (七)审计部门负责住宅专项维修资金等的审计工作;

  (八)城乡规划部门负责物业管理区域内新建、改建建(构)筑物以及加装电梯、增建车位、车库的审核和违法搭建建(构)筑物等的查处;

  (九)环境保护部门负责违法排放水污染物、燃煤设施、噪音污染、危险废弃物等的监督检查;

  (十)园林部门负责对园林绿地及其附属设施养护管理的监督检查,负责对擅自伐移树木、损毁绿化成果行为的监督检查,负责对擅自改变绿化用地性质、挤占绿线等违法行为的监督检查,同时会同相关部门进行依法查处;

  (十一)人民防空部门负责人防工程设施违法行为的监督检查;

  (十二)市容环卫部门负责对小区垃圾清运等的监督检查;

  (十三)质量技术监督部门负责电梯等特种设备的安全监察工作。

  第五十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位,依法承担管线和设施设备维修、养护工作。业主、物业服务企业或者其他管理人员应当予以配合。

  第五十七条 街道办事处、乡(镇)人民政府应当建立联席会议制度。

  联席会议由街道办事处或者乡(镇)人民政府组织,社区居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业等单位人员参加,协调化解辖区内物业管理服务中的矛盾纠纷。

  第五十八条 相关单位和个人可以通过政务热线或者有关部门公布的投诉、举报受理方式,对物业管理的违法、违规行为投诉、举报。

  有关部门在接到投诉、举报后应当登记,属于本部门职权范围的事项,应当受理,并在十日内予以回复。

第七章 法律责任

  第五十九条 开发建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要物业管理用房的,由县级以上房产主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处以十万元以上五十万元以下的罚款。

  第六十条 开发建设单位擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上房产主管部门处以五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十一条 开发建设单位不履行保修义务的,由住建部门责令限期改正,按照相关规定予以处理。

  第六十二条 开发建设单位、物业服务企业及其工作人员泄露业主信息或者由于管理不善导致业主信息泄露的,按照相关法律法规予以处理。

  第六十三条 物业服务企业有下列行为之一的,由房产主管部门责令限期改正,依法给予相应的处罚。

  (一)将物业服务合同约定的全部服务项目委托给他人的;

  (二)擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营的;

  (三)物业服务合同终止后,拒绝移交相关资料资产的。第六十四条业主、物业使用人损坏或者擅自改变房屋承重结构和主体结构的,由房产主管部门责令改正,恢复原状;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十五条 业主、物业使用人违法搭建建(构)筑物的,由规划部门依法予以处罚。

  第六十六条 国家机关及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由相关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附则

  第六十七条 本条例中有关专业用语的含义:

  (一)专有部分:是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位;

  (二)专有设备:是指门户(户表)以内,业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表设备等;

  (三)共用部位:房屋承重结构、房屋主体结构、公共阳台、疏散通道、安全出口、消防车通道内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室、消防设备用房等;

  (四)共用设施设备:绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、电梯、房屋的排水管道、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。

  第六十八条 各开发区管辖区域内的物业管理及其监督活动,参照本条例执行。

  业主通过选聘其他服务主体按照合同约定或者业主、企事业单位通过自行管理等方式进行物业管理的,参照本条例执行。

  第六十九条 本条例自2017年5月1日起施行。

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