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[上海]水景苑小区业委会管账 尝试酬金制 能否解开物业矛盾?

时间:2011-08-28 11:46:17  来源:解放日报  作者:王海燕   打印

  “水景苑”试行酬金制:业委会决定怎么花钱 物业公司工效挂钩

  小区物业管理的“财权”由物业公司来包,还是业主自己来掌管?新闸路上的水景苑选择了后者。小区业委会更换新物业后,试行业主自治和监督物业管理相结合的“酬金制”。运作两年来,该小区物业管理不仅扭亏为盈,小区面貌也大为改观,业主还得到两个月的物业费减免。

  不过,这一成果似乎并未被全部业主所领情。老一批业委会成员的自治实践历经酸甜苦辣,随着新一届业委会成员走马上任,是否继续探索和实践酬金制,面临选择。

  尝试酬金制

  水景苑是一个7年房龄的商业住宅小区,拥有2万多平方米建筑面积,151户业主,所交物业费为2.6元/平方米,小区还有停车、广告等公益性收入。2004年至2008年,先后来过4家物业企业,都没能让业主满意。业主认为,物业服务偷工减料,还大量招揽社会车辆进小区;一些本该由物业公司承担的小修小补能拖则拖,甚至还动用维修资金,小区多处的安全隐患令人担忧。

  业主感到自己的权益遭到侵占,但因实施的是包干制,即业主向物业公司支付固定的管理费,盈余或亏损均由物业承担,业主对此也很无奈。2008年年底,物业擅自减少近三分之一服务人员,服务质量更是严重下降:监控室电话无人接听、大堂无人看管,事故无人处理……这时,业委会不得不以物业违背合同约定为由,提前终止了服务合同。

  “更换物业并不能从根本上解决问题,应该把经济杠杆掌握在业主手里。”水景苑业委会副主任郑凝说,大家意识到,与其让物业公司提供低劣服务,不如业主自己管账试行酬金制,这既可以满足业主要求财务公开的愿望,也可减少信息不对称而产生的纠纷。

  小区发生变化

  所谓酬金制,即在预收的物业服务费中按约定比例提取报酬给物业公司,其余包括停车费、广告费等公益收入在内的所有费用全部用于小区,结余或不足均由业主承担。郑凝说,业委会与新选聘的物业公司很快谈妥方案,这次完全由业主来管钱。

  在和新物业签订合同前,水景苑业委会根据历史情况对小区各项开支作了详尽测算,并预留风险准备金。业主大会还出资购买了三种保险:全体业主的家庭财产综合险、物业责任险、雇主责任险。

  “我们根据自己的需要决定钱是否花,以及怎么花。”业委会副主任厉君说,小区按酬金制模式要求物业实行工效挂钩,并建立酬金制的财务监管制度,资金运作严格按照酬金制收支预算的指标值执行,采购维修、保洁材料都货比三家,购得材料全部登记造册。

  很快,小区发生变化:物业对监控设备进行维护保养、更新升级,机房多年来损坏的空调也一一修复,办公室添置了电脑、复印机、传真机等。小区还重新排线安装了大火表,高温季节,大堂分时段开出空调,喷水池周边的绿化也添了不少花木。

  过去物业都喊亏损,而同样的收费标准,试行酬金制后的2009年结余28万多元,添置诸多公共设施设备后还盈余现金13万元。2010年结余33万元,添置设备后盈余19万元。此外,2009年两个月的物业费被免去,2010年可以免三个月物业费。账目一公布,原来不交物业费的居民也开始主动缴纳。

  能否执行到底

  “如果没有一个甘于奉献、敢于负责的业委会,是难以胜任的。”郑凝拿着厚厚几册资料里,记录了小区自治的生动实践。尽管业委会成员都是管账的好手,但在财务监督上的投入差不多等同于“半个物业”。郑凝记得,为了核对一笔费用,他们往返多次确证;为了告知业主,他们一遍遍分发《告业主书》进行宣传,而这付出的一切没有任何报酬。不过,这份辛苦和奉献未被所有业主领情。业主初尝减免物业费的甜头后,质疑也随之而来,“为什么这么卖力?是不是得到了什么好处?”业委会成员颇有压力。

  业委会要对财务进行监督,那么,谁来监督业委会?在今年业委会换届选举中,水景苑老一批成员全部退任,新的业委会成员将继续实施酬金制、还是回归包干制,尚是未知数。

  黄浦区房管局杨克勤说,酬金制是个新鲜事物,根据《物权法》,小区业主有选择物业管理方式的自由,而与之相应的很多配套实施细则都未跟上。在酬金制中,物业和业委会的管辖权利如何分配,财务、税收如何管理,这些操作细则都未交待清楚,给管理带来很大困难。

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