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[株洲]400多个老旧小区将实现物业管理全覆盖

时间:2014-04-22 13:28:04  来源:株洲晚报  作者:洪菲 于芳   打印

  卫生死角无人打理,公共设施没法维修,人身财产安全没有保障……这些都是全市老旧小区的问题现状。据市物业管理处初步统计,我市目前约有400多个老旧小区,其中石峰区最多。

  为让老百姓住得安心、舒心,“民生100”工程第53项,将加快推进老旧小区管理全覆盖,列入今年的安居宜居工程当中。

  工程进展

  天元区摸底工作已完成

  今年2月份开始,天元区物业管理办公室(以下简称物管办),对该区启动了为期20多天的老旧小区摸底调查。

  老旧小区,是指在2005年之前建造的小区。调查数据显示,天元区共有90多个老旧小区,总建筑面积达250万平方米,有近700栋房屋、2.1万多住户。

  这其中,年数最早的是大坪社区的电信小区,为1990年建成,已有24年历史。面积最大、楼栋最多的,则要属滨江社区的滨江小区,有18万平方米建筑面积,64栋楼房之多。铁西社区的铁路小区、白鹤社区的花园一村小区,分别以11万平方米、10.95万平方米尾随其后。这三个小区是天元区老旧小区最大规模前三甲小区。

  从物业管理模式来看,天元区老旧小区由办事处、社区打理的情况比较多,约占70%左右的比例;其次是物业公司服务,约占20%左右的比例;剩下的就是企业单位和业主委员会自治,企业单位管理约占2%,自治约占8%的比例。

  天元区物管办相关负责人表示,摸底调查完成后,他们根据该区老旧小区现状,制订了一系列推进老旧小区管理覆盖的实施办法,并已送至天元区政府审批。

  管理之惑

  老旧小区管理难于上青天?

  记者在走访调查中发现,很多物业管理公司都不愿意接手管理老旧小区。就天元区而言,近两年来,已有16个老旧小区的物业管理公司退出了小区管理,这究竟是为什么呢?老旧小区管理之难,难在哪里呢?

  2月份的天元区老旧小区摸底行动,株洲市华硕物业公司负责人张华也参与其中,并走访了10多个老旧小区。他总结出老旧小区管理的几大难点。

  首先是公共设施维修难。老旧小区公共设施用了很多年,都比较陈旧,要维修的地方很多,但高额的维修费用如何筹集是个难题——因老旧小区的公共维修基金本就比较少,有的小区甚至没有公共维修基金。物业管理公司进驻的话,有的公共设施必须先维修好,才方便以后的管理,但费用这块往往跟不上,这成了老旧小区管理最大的难题。

  其次是车辆管理难。张华表示,老旧小区建立之初,汽车并没有像现在这么普遍,据物管部门数据统计,平均一个老旧小区的车位比例在1:0.08左右,有的老旧小区甚至总共就只有几个车位。可随着人们生活水平的提高,老旧小区车位出现“僧多粥少”的情况,即使小区停车位平均比例已提升至1:0.8,停车难,仍是老旧小区一个大问题。

  他举例,公司管理的天元区金锦社区政华小区,目前就存在停车难的问题。“即便是满打满算重新规划,也只能在小区里腾出60多个车位,但实际上,小区车辆在100台以上,严重超出车位数量。”很多老旧小区住户,宁愿将车库出租出去补贴家用,也不愿将其拿出来停车。

  收费难,也是老旧小区管理的一个难题。张华分析,老旧小区居住的多是老人家,很多老人的观念并没转变过来,他们会认为,每个月交几十元钱,物业管理公司不就只是扫扫公共卫生、收下垃圾吗,并没有服务到个人,自己不交也没有关系。

  同时,老旧小区设施陈旧,多少会影响到个人生活,也有人因下水管漏水、下水道堵塞、家里遭贼等多种原因而拒绝缴费。

  对此,张华表示,做老旧小区亏钱是小事,每进驻一个老旧小区,物业管理公司肯定要做好前几年亏钱的准备。但因为收费率的问题,导致物业管理公司做不下去,影响公司品牌信誉,是每个物业管理公司最担心的事情,所以很多物管公司会因此退出小区管理或不愿接收老旧小区。 两问老旧小区管理

  老旧小区管理全覆盖 有何益处?

  民生100工程第53项,将加快推进老旧小区管理全覆盖,列入今年的安居宜居工程当中,这会为居民带来什么好处呢?

  天元区物管办相关负责人表示,因设施陈旧,不易管理,物业管理公司都不愿主动接手,这也导致很多老旧小区处于一种无人管理的真空状态,很多问题也就爆发出来,如卫生死角无人管理,人身安全没有保障,生活居住不便等。

  以天元区益民小区为例,第一家物业管理公司撤出后,小区业委会自治1年半,但效果不佳,最终还是聘请了物业管理公司。

  在当前有物业管理公司的老旧小区中,也存在着收费标准低、收缴率低、物业服务质量差,物业企业服务的管理积极性不高,以至于业主满意度低等问题。

  要解决这些问题,就必须对老旧小区进行管理,引进专业的物业公司,进行专业化的物业管理。这就需要有人在中间牵线搭桥、有第三方机构在旁边监督,使居住在老旧小区的居民,也能充分享受到优质的物业管理服务。

  在张华看来,这也是全市老旧小区的一个契机。他表示,2005年,他在东莞做物业管理时,当时的公司直接承包下一整个社区的老旧小区,进行统一管理,这在当时引起了很大的轰动,不过事后看来,效果确实是不错的。如今,在沿海地带,老旧小区统筹管理早就不是新鲜事,株洲完全可以将该经验借鉴过来。

  老旧小区管理全覆盖 如何实施?

  3月底,天元区物管办将老旧小区管理方案,向天元区政府申报,方案已基本被同意实施,但还需要继续完善、进一步细化数据,待形成成熟方案后,会对该区老旧小区先进行统一实施或试点,如果效果不错,就有望在全市逐步推广。目前,天元区老旧小区管理全覆盖准备工作已基本完成。

  天元区物管办相关负责人介绍,在引进物业公司之前,政府会联合社区、老旧小区居民筹备资金,对老旧小区进行整治、改造和翻新。例如,老旧的设施设备要进行更换,楼道堆积杂物要进行清理,小区单元门坏的进行维修,没有的进行配置等。同时,也会对小区的绿化、大门进行整改。

  在老旧小区整改之后,就可以开始引进物业,对老旧小区进行专业化的物业管理。该负责人介绍,在我市,还是存在一些对老旧小区管理比较有经验的物业公司。有些物业公司成立较晚,或在起步之初,可能没有那么雄厚的实力去和大型物业公司竞争,也没有办法进驻大小区、新小区,但为老旧小区提供管理服务,对他们而言是没有任何问题的。

  物业公司进驻小区后,管理部门也会通过考核、业主满意度调查、建立健全的投诉处理机制,来加强小区管理监管制度,规范市场,全面提高老旧小区的物业管理服务质量。

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