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[深圳]老旧小区遇“物管孤岛”难题 自营式管理能否破解?

时间:2016-08-18 09:37:24  来源:南方都市报  作者:叶淑萍 郭锐川 陈荣梅 陈文才   打印

  有专家认为,该模式更适合1000户以下小区,表决是否选用该模式时不要简单地要求“少数服从多数”。

阳光花园内,一处花圃边上立着警示牌。 南都记者 陈文才 摄

阳光花园内,一处花圃边上立着警示牌。 南都记者 陈文才 摄

连环追

连环追

  由于体量小、管理成本高、收费难等原因,鲜有物管公司愿意入驻老旧小区与城中村。“自营式管理”模式被推上了前台(详见南都深圳读本昨日报道)。这种模式虽然能够节约成本,发挥业主能动性,但也面临一系列新的问题。

  案例

  1 宝安山庄 业委会直接聘请服务人员

  宝安山庄规模不大。小区分两期开发,可以说是一个“既老又新”的小区:一期老区3栋各7层楼,277户业主早在1996年就开始入伙;二期新区2栋楼分别高11层和17层,200户业主直到2012年才入伙。

  宝安山庄一期老区拉的是工业用电线路,经常停电,2005年宝城物业通告因购买发电机发电,电费从每度0 .78元涨至1.2元。业主们要求给发电机装电表,对小区发电单独计价,可物业公司未理睬。不少业主起初拒交电费,但停水停电后只得妥协。2011年物业公司发布公告,要将小区绿化带改建为停车场。这一次,业主们决定联合起来,维护自身的合法权益。

  2011年10月,宝安山庄业委会成立,2012年通过召开两次业主大会,决定由业委会招聘服务人员,实行业主自管。业委会自行聘请电工、保安、保洁等人员进行小区日常管理后,小区的管理状况大大改善,在业主物业费较低的情况下享受了相对优质的物业服务。

  由于小区规模小,业主们对物业专业服务品质的要求不太高,除电梯维保等必须具有特定资质的领域须委托专业公司之外,业委会直接聘请各类服务人员,没有“酬金”或者中间商的“差价”,可以节约成本。

  2 莲花山庄 业主筹资108万元,自行组建物业公司

  布吉街道莲花山庄占地21.8万平方米,547户全是别墅豪宅。但自1994年建成后,就与城中村和其它小区混杂相邻,无法实现封闭式管理,安保、清洁等物业服务备受诟病。截至2012年年底,物业费缴费率长期只有约20%,专项维修资金分文没有。

  2013年7月,莲花山庄选出业委会,7名委员多为国企高管与私企老板,提出自办非营利组织(基金会)和营利组织(物业公司)“自管家园”的构想。经业主大会表决,业委会组建“自管家园物业服务有限公司”,按照《业主自管家园基金会章程》,业主每户集资1万元,凑出首期108万元注入该公司。公司成立后,逐步解决小区管理的种种“遗留难题”。

  这种模式是莲花山庄首创,因此有其特殊性。这里有一帮已经实现了财务自由,具有强烈的社会责任感、追求自我价值实现,具有丰富企业管理经验的业委会委员,而且业主们都比较“土豪”,每户1万元投资,虽然有每月停车费可以抵扣,但仍需要业主之间高度的一致与企业化运营的共识。

  本质上,莲花山庄的业主自管,还是聘请物业公司,只是该公司的股东是众多的业主。这种业主自管的模式介乎外聘专业公司与业委会聘请职业经理人之间,进可攻退可守。但是,业主从零起步成立全新物业公司,面对周边城中村林立的现实,难以承担起协调各方的责任。

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TAGS: 老旧小区(2)

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