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[深圳]老旧小区遇“物管孤岛”难题 自营式管理能否破解?

时间:2016-08-18 09:37:24  来源:南方都市报  作者:叶淑萍 郭锐川 陈荣梅 陈文才   打印

  3 阳光花园 筹集资金,聘请职业经理人管理小区

  布吉街道阳光花园小区,业主因不满原物业公司服务,业委会产生之后直接聘请保安公司,从原物业公司手中接管小区。

  阳光花园业委会与监事会从零起步,在业主的支持下筹措了50万元启动资金,组建起80多人的物业服务队伍,聘请职业经理人管理小区。业委会与监事会的部分成员全身心投入,所聘请的首位职业经理人每天也工作18个小时以上,小区物业管理状况在原物业几乎将办公设备搬移一空、公共设备欠账严重的情况下,逐步改善。

  但在此过程中,阳光花园经历了职业经理人执行不力而换人、业委会成员介入小区物业管理程度调整、业委会与监事会关系需街道办协调等问题,阳光花园的自管实践仍然处于磨合过程中。

  由于阳光花园业委会与监事会成员都是兼职维权,只是在自管最关键的一段时间投入了大量的时间与精力,业委会与监事会成员之间的关系也较为平等,没有一个具有相对权威性的“带头大哥”,平等、集体决策的意识较强。

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  业主自治≠业主自管

  业主自治是由业主通过业主大会制定管理规约、作出重大决定,管理共有财产和共同事务。换言之,只要小区召开业主大会决定小区事务,并选举产生业主委员会依法有效运作,该小区就实现了业主自治。而业主自管是指业主自行直接管理或委托职业经理人管理建筑物及其附属设施,不再委托物业服务企业进行管理。

  观点

  广东华南和谐社区发展中心主任周活宁:自营式管理模式更适合1000户以下的小区

  在广东华南和谐社区发展中心主任周活宁看来,自营式管理模式更适合1000户以下的小区,选用自营式管理模式属于小区重大事情,一定要慎重,表决时最好不要简单多数,即少数要服从多数,多数也要顾及少数人的感受。

  “一定要尽可能让全体业主都能接受,避免有些业主因为对自管模式持保留意见,以至于在推动自营管理过程中出现法律纠纷。”周活宁表示,赞成的业主越多,业委会后续管理过程中面临的挑战就越小,因此,前期的沟通协调工作一定要做足。

  周活宁同时强调,各级物业监管部门在指导过程中,要吃透《物权法》中关于物业管理服务方式的选用规定。周活宁表示,过去很长一段时间,社区工作站主要承担着政府行政末梢工作,被大量行政职能压得喘不过气。在周活宁看来,推动业主大会和业委会的建设,可以减轻工作站和街道办的工作压力。

  “社区工作千头万绪,绝大部分问题发生在最基层的社区,如果政府能够放手让小区的达人、能人或者是愿意做公益的人物参加小区业主大会建设,自己把自己的事管好,就会大大轻松在座各位的工作。”周活宁称。他同时提到,体制内很多干部到了退休年龄,回到社区后其实可以为社区服务,社区工作站如果能够发挥这些人的作用,鼓励他们参加业主大会和业委会建设,可以帮政府很大的忙。

  VS

  市透明和谐社区促进中心相关负责人:市场化竞争下,各类物业服务都有存在空间

  深圳市透明和谐社区促进中心相关负责人认为,物权法规定的物业公司专业服务、职业经理人管理或者业主(业委会)自行管理,各种做法之间的可行性与利弊对比,需要更多的小区试水尝试。

  该负责人表示,相对小区委托物业公司实施专业服务,业委会聘请职业经理人或者直接聘请各类服务人员,最起码能够完全确保小区业主的主导权(包括选聘解聘的用人权与日常事务的财务权)。

  该负责人认为,物业管理不是高科技行业,但也并非没有专业性。即使是家政保姆,也有专业与不专业之分,也有“公司化保姆”与“游击队保姆”之分,市场化的竞争之下,各种类型的物业服务都有存在空间。但小区业主是个大集体、其决定影响每一位业主的切身利益,选择哪种模式都需要小心谨慎。

  该负责人强调,由于目前深圳职业经理人的生存土壤依然较差,职业经理人个人可能难以组织物业服务相应的人员培训、专业的体系支撑,在政策允许业主大会直接决定(而非所谓第三方招标、业委会少数人轻松决定)中标企业、新旧物业交接有充分法规保障(这需要进一步修法支持)的情况下,选聘一家有过“乖乖”执行业主大会决定的物业公司,是一个更妥当的选项。

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TAGS: 老旧小区(2)

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