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小区物业管理不再犯难

时间:2017-12-29 20:16:48  来源:  作者:   打印

  随着经济水平不断提升,人们对居住环境和物业服务的追求越来越高,随之而来的矛盾纠纷也屡见不鲜。业主委员会作为业主大会的执行机构,是联系业主和物业服务企业的桥梁纽带,是业主监督物业服务企业按约履职的代言人,是监督业主履行业主公约的责任人,业主委员会作用发挥的好坏直接关系着一个小区的和谐稳定。本期,本报采访多个小区业主委员会主任及委员,为读者探访他们在物业管理中所起到的重要作用。

  发挥桥梁纽带作用共建社区

  业主委员会是从业主中选举产生的日常工作机构,它代表全体业主同物业服务企业进行一系列沟通协调活动,执行业主大会的决定事项,维护的是小区业主的集体利益,同时也是业主发声的优选渠道。

  根据《天津市物业管理条例》规定,业主委员会需履行下列职责:召集业主大会会议;定期报告有关决定执行情况,提出物业管理建议;在业主大会作出决定后三十日内,代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳;组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认,并监督实施;监督管理规约的实施;组织筹集专项维修资金;组织业主委员会换届和补选工作;完成业主大会交办的其他事项。

  “业主委员会在物业管理活动中主要起到桥梁和纽带的作用,协调小区业主和物业服务企业之间的关系,使他们充分了解各自的权利和义务,发挥好各自的角色的作用。”金德园业主委员会主任王明玉在接受采访时表示,该小区业主委员会于2014年通过民主推选产生,本着“代表和维护业主的合法权益,协调保障物业正常合理运行,维护本物业管理区域内的公共秩序,创造整洁、安全、舒适的居住环境”的宗旨,在日常工作中对业主进行普法宣传,明确业主享受的权利和应承担的义务,提高业主对物业工作的参与、提升业主履行相关规约的意识。另一方面,也代表业主做好对物业服务企业履行合同情况的监督,对于业主提出的合理诉求及时与物业服务企业进行沟通,对于小区的重大事项进行汇总,向业主大会提出合理化建议等。

  监督物业服务企业依约尽责

  物业服务企业能否认真履行合同约定,服务质量直接关系小区业主的利益。“业主委员会在实际工作中,应发挥监督职能,督促物业服务企业履行合同约定。”皓日园小区业主委员会成员戴璐表示,在监督方面主要做了四项工作:一是要求物业服务企业对新入职员工进行岗前培训,解决人员流动大,新人上岗服务意识不强、工作职责和标准不清的问题。二是在动用小区应急解危资金维修公共区域时,坚持让物业服务企业招标,重大事项必须与业主委员会协商,要少花钱多办事,把钱花在刀刃上。三是坚持对物业服务企业日常服务的抽查,及时发现问题,我们给物业服务企业发函指出,要求加强和改进工作。四是做到监督工作常态化,业主委员会不是有事才出面,而是随时做好常态化沟通协调。在监督物业服务企业履行合同约定的同时,皓日园小区业主委员会还注重与物业服务企业的关系维护,在他们看来,双方关系的好坏在很大程度上影响着物业服务企业的工作责任心和服务质量。

  “每个业主委员会都想为业主办事,让物业服务企业各方面工作都到位。应该承认物业服务企业的从业人员工作水平参差不齐,难免会出现工作不到位问题。如果业主委员会面对这种情况一味指责,形成对立情绪,矛盾激化,物业人员无心服务,业主的生活将受到严重影响。我们的做法是与物业服务企业及时沟通,遇到困难,双方坐下来一起想办法,必要时伸出援手共同商量解决业主的诉求,我们帮助物业服务企业就是在帮助业主自己。”皓日园小区业主委员会主任刘基明表示,业主委员会与物业服务企业不能做对手,要做帮手,才能获得双赢,业主委员会才能真正实现维护业主合法权益的目的。

  督促业主履行好管理规约

  “业主是物业管理活动中最重要的主体,业主与物业服务企业之间是一种平等的契约关系,身为合同主体,还要清楚自己才是社区的主人,每位业主都应负起管理、爱护、监督的责任。”采访中,多个小区业主委员会人士表示,相关法规明确规定,身为业主,除了享受物业服务的同时,还须履行各项义务:如遵守业主大会议事规则和管理规约;执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动;按照物业服务合同的约定,按时交纳物业管理服务费;维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生;按照规定交存或者续交专项维修资金等。

  物业服务费用直接涉及物业的养护和维修,也影响到物业服务企业的形象和服务的质量。因此,业主负有按规定或约定及时交纳物业服务费的义务。不过,在记者的采访中发现,物业费纠纷时有发生,比如有些业主认为物业服务不到位,采取拒交物业费的方式来表示不满,如何来看待这种行为?天津市物业事务服务中心相关负责人表示,业主与物业服务企业之间是服务与被服务关系,是基于双方签订的物业服务合同而产生的,双方是平等的民事主体。所以,广大业主评判物业服务企业服务是否到位,要紧紧依据双方签订的合同,要按照合同约定的服务内容、服务标准来评判。比如说合同中约定物业服务企业对楼道卫生每天清扫一次、对楼梯扶手每周擦拭一次、对楼道玻璃每两个月擦拭一次,对生活垃圾每天清运一次,只要物业服务企业按照约定完成以上工作并保证质量,服务就是到位的。而如果物业服务企业服务不规范、不按标准服务,如维修不及时、不彻底,小区环境脏、乱、差,垃圾清理不干净,绿化养护不到位、垃圾堆积严重,车辆停放管理不规范等,则服务就存在不到位的情况,小区业主可向业主委员会反映问题,与物业服务企业协商解决,无法解决可向相关部门予以投诉。

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