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潘石屹深夜发文直言房地产市场畸形

时间:2018-04-16 12:54:17  来源:  作者:   打印

    博鳌亚洲论坛在海南博鳌开幕,地产大佬潘石屹应邀出席,在谈到当前的楼市现状时,一向低调的潘石屹却如同任志强附体一般"放起炮"来,潘石屹表示在中国租房子并不划算。
   
    在发表对楼市看法的同时,潘石屹也不忘调侃下昔日好友任志强,随着楼市调控不断深入,过去一直看涨的任志强最近也开始改口,对此,潘石屹调侃道,现在调控的效果那么明显,今年任志强都不敢来开会了。
   
    白天刚调侃过"任大炮",晚上潘石屹就接过任志强的"衣钵"放起炮来,深夜发文直言房地产市场畸形,指房价应该回归常识!
   
    以下为地产大佬潘石屹深夜发文内容:
   
    " 今天的房地产市场一天比一天畸形,已经违背了基本的常识。"--潘石屹
   
    近些年来,我一直怕谈房地产,怕谈房价,因为媒体只喜欢听结论,不注重背后的道理,甚至还会忽略一些常识。
   
    一个耸人听闻的标题,在吸引眼球的同时会带来许多的争吵、不和甚至谩骂。今天我想把我对房地产和房价背后的一些思考,完整和大家说一说。
   
    从1998年开始,过去的二十年,中国的房地产行业用市场化的办法,让许多人的住房条件改善了,让城市的面貌大为改观了。应该说,房地产行业在这二十年中功不可没,用市场去配置和组织资源也功不可没。
   
    我们必须承认,二十年后的中国房地产市场一天比一天畸形,已经违背了基本的常识。先不谈房价,先谈房价背后的更深层次的东西,它就是租金回报率。
   
    租金回报率就是用房子的年租金除以房子的总价,它是全世界衡量房地产市场最综合的指标,没有其他任何一个指标能代替它。也有人用租售比来表达,这两者是同样的经济含义。
   
    以北京为例,现在办公楼的租金回报率大约是3%,住宅的租金回报率不足1%。一定有人会说,我算错了,他们常常会用自己的故事来说服我:十年前我买了一套房子,房价是多少,现在租出去了,算了一下租金回报率是6%或7%。其实这是他自己搞错了。
   
    计算租金回报率有一个特别重要的前提,就是要"用今天的钱算今天的帐",要按现在的价格来算,而不是当年的价格。否则就乱套了,六百年前建故宫时也没花多少银子,这样比是没有意义的。
   
    正常的租金回报率应该是多少呢?应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%,所以租金回报率就应该是6%或7%。长期来看,当租金回报率低于银行贷款利率时,说明房价太高了、会跌,反之就说明房价太低了、会涨。这就是房地产市场的常识。
   
    这样来看,中国的房价已经高的离谱了。之前有位领导告诉我,中国的租金回报率一直很低,跟世界不同步,这也许是中国房地产市场的特点吧。我告诉他,在1998年、1999年北京的住宅租金回报率能达到20%,是在这二十年里,从20%一步一步降到了今天不足1%。
   
    政府说:房子是用来住的,不是用来炒的。每个人、每个企业对这句通俗易懂的话都有自己的理解,也有人把这句话无限地去引申。我的理解很简单,就是要让租金回报率回归到正常的水平,要把过高的房价压下来。
   
    我们先从房子的成本来看,高房价的背后是这么几大块:
   
    第一块是土地成本和税金,地方政府拿走了。地价越高,房地产的税就越高,政府拿走的这一大块逐年在上涨,有些城市每年上涨的幅度是非常惊人的。
   
    第二块是利息,银行拿走了。房价上去了,银行利息就越来越多,利息之外,银行还用各种金融产品变着花样地来分得更大的蛋糕。
   
    第三块是利润,房地产开发商拿走了。房地产开发商是商人,而商人的本性就是追逐利润。
   
    建安成本只占一个小头,而这个小头又要分给几十个相关的行业。别人在吃肉,这几十个相关行业也只能喝点汤。
   
    所以,这几拨人渴望房价一直涨,永远涨下去,像吸毒一样上瘾了,离不开了。这三拨人一起合谋,千方百计要让自己分得更多的蛋糕。
   
    结果就是城市里的中产阶级,把这些年辛辛苦苦赚的汗水钱,绝大部分转换成了房产。我记得,十年前、十五年前,城市的白领还在非常凄惨的讨论"房奴"的问题。
   
    十年后、十五年后,房子的升值了,"房奴"们摇身一变,变成了中产阶级,做起了中产阶级的梦。他们也被迫加入了前三拨人的阵营,盼着房价一直涨。
   
    我们要问的是:这梦是真实的还是个陷阱,是不是有基础的,是不是违背了常识。十五年前,我们讨论房价时,谁说房价要涨,一定会挨板砖。
   
    今天反过来了,谁要说房价会跌,就会挨板砖,谁要说房价会涨,点赞比板砖要多得多,这其中点赞的一大批就是当年的"房奴"。
   
    我们看到,有些房地产开发商积极响应政府的号召,改售为租,做长租公寓、短租公寓等等。这样做有用吗?今天中国房地产市场的现状是,住宅的租金回报率不足1%,银行贷款利率是5%,怎么才能把这生意做得不亏本呢,几乎是不可能的。
   
    改售为租只能寄希望于房价上涨,饮鸩止渴,而房价上涨后,现在已经很低的租金回报率只能更低。再看看其他行业,房租的快速上涨已经吸干了很多行业的利润,很多企业由于房租太高无法经营只能关门倒闭。而房租相对于房价、相对于银行利息还是太低了。

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